Franchise de Loyer : Définition, Négociation et Avantages en Immobilier Commercial

La franchise de loyer est un accord contractuel entre le locataire et le propriétaire d'un bien commercial. Cette entente joue un rôle significatif dans le secteur de l'immobilier d'entreprise en offrant des avantages mutuels. Comprendre les tenants et aboutissants de cette pratique est essentiel pour les acteurs de ce domaine. La question des coûts initiaux vous préoccupe ? La franchise de loyers pourrait être la solution que vous recherchez.

Définition de la Franchise de Loyer Professionnel

La franchise de loyer correspond à une gratuité de loyer pour l'utilisateur ou le locataire. La franchise de loyer professionnel est un accord entre le locataire et le bailleur d'un bien immobilier commercial. Cette disposition permet au locataire de ne pas payer de loyer pendant une période déterminée au début du contrat de location. Elle est généralement accordée en échange de la prise en charge de certains engagements. Cette pratique s'applique principalement à des biens commerciaux tels que les bureaux, les magasins, les entrepôts, etc. En d'autres termes, c'est une période de gratuité qui peut être cruciale pour le démarrage d'une entreprise, car elle réduit les coûts initiaux.

Elle est notamment accordée par le Bailleur au Preneur pour participer indirectement aux travaux de rénovation ou d'aménagements. La durée est négociée entre les parties. Remarque : La franchise de loyer ne porte généralement que sur le loyer en principal, les charges et taxes restant dues durant cette période.

Cet accord est passé avec le bailleur, qui renonce temporairement à percevoir ce revenu locatif. Cette fracture peut porter sur un ou plusieurs mois, voire une année entière. Un bailleur peut ainsi rendre son local plus attractif, particulièrement dans le cas où celui-ci n’a pas trouvé preneur depuis un certain temps. Pour être effective, une franchise de loyer doit être mentionnée explicitement dans le contrat de location.

La franchise des loyers immobiliers est un accord contractuel entre le locataire et le propriétaire d'un bien commercial. La franchise de loyers est un accord contractuel entre un bailleur et un locataire, permettant à ce dernier d’occuper un local commercial sans payer de loyer pendant une période déterminée. Concrètement, la franchise porte généralement sur le loyer principal, laissant à la charge du locataire les frais annexes tels que les charges et les taxes.

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Il existe différents types de franchises :

• La franchise totale: Le locataire est entièrement exempté du paiement du loyer pendant une durée convenue.
• La franchise partielle: Une réduction du loyer est accordée sur une période définie.
• La franchise progressive: Le loyer augmente graduellement jusqu’à atteindre le montant plein.

Bénéfices et Limites de la Franchise de Loyer

La franchise de loyer professionnel comporte à la fois des avantages et des inconvénients. Parmi les avantages, on trouve la réduction des coûts de location initiaux, ce qui peut être d'une grande utilité pour les start-ups et les entreprises en croissance. De plus, la période de franchise permet aux locataires d'évaluer la viabilité de l'emplacement sans un engagement financier à long terme. Toutefois, il est essentiel de comprendre que cette période de gratuité a une durée limitée, après quoi le loyer normal s'applique. Par conséquent, il est impératif de bien planifier, budgétiser, calculer le loyer et estimer le loyer pour éviter des difficultés financières une fois la franchise terminée.

Du côté du propriétaire, la franchise offre l'opportunité de négocier des conditions avantageuses pour la période post-franchise, comme négocier des loyers plus élevés. Cependant, ils doivent être prêts à supporter la perte de revenus immédiats pendant la période de franchise, ce qui peut impacter leur flux de trésorerie à court terme.

En ce qui concerne la durée de la franchise de loyer, il faut garder à l’esprit qu’une période trop longue peut créer un déséquilibre financier pour le bailleur. Toutes les franchises de loyer ne se ressemblent pas !

Qui Peut Bénéficier de la Franchise de Loyer Professionnel

Les entreprises éligibles à la franchise sont souvent celles en phase de démarrage ou de croissance, qui cherchent à minimiser leurs coûts initiaux. Ces entreprises peuvent être des start-ups, des filiales, ou même des franchises de chaînes de magasins.

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La franchise ne se limite pas à un secteur d'activité spécifique. Elle peut s'appliquer à une variété de domaines, du commerce de détail à la restauration en passant par les services professionnels. Que vous soyez dans le secteur de la restauration, de la technologie, de la santé, ou dans n'importe quelle autre industrie, la franchise peut vous offrir des avantages financiers significatifs. Il est donc essentiel de comprendre comment cette option peut s'appliquer à votre secteur d'activité particulier.

Mettre en Place une Franchise de Loyer Professionnel

Le contrat qui formalise l’accord de franchise est essentiel et doit détailler les obligations spécifiques du locataire et du bailleur. Les termes et les conditions de la franchise comprennent la période, les responsabilités du locataire et du bailleur, mais peuvent aussi inclure des clauses relatives à l'entretien de l'espace, aux réparations et aux assurances, ainsi que tout autre aspect négocié. Le contrat doit également inclure des clauses de résiliation et de renouvellement. Il peut aussi être intéressant de prévoir des clauses une fois la durée de franchise terminée, comme la mise en place d’un loyer capitalisé, la négociation des charges, l’impact de l'indexation de loyer sur le calcul du loyer final, etc. La rédaction minutieuse de ce contrat est cruciale pour éviter les litiges futurs.

Il est impératif de vérifier la légalité de la franchise dans votre juridiction. Certains endroits peuvent avoir des réglementations spécifiques concernant ce type d'accord. Une fois que le contrat est rédigé, il peut être nécessaire de l'enregistrer ou de le soumettre à une autorité compétente pour s'assurer de sa validité.

Avantages Fiscaux de la Franchise de Loyer

La franchise de loyer professionnel ne va pas impacter la TVA du loyer, mais elle peut offrir des avantages fiscaux intéressants pour les entreprises. En général, les loyers payés peuvent être déductibles des impôts, réduisant ainsi la charge fiscale globale de l'entreprise. Toutefois, les règles fiscales varient en fonction de la juridiction, du type d'entreprise et de la structure du contrat de location. Il est essentiel de comprendre ces déductions fiscales pour en tirer le meilleur parti.

La manière dont vous traitez la franchise de loyer dans votre déclaration de revenus peut avoir un impact significatif sur vos obligations fiscales. Il est crucial de savoir comment déclarer cette franchise, si elle est imposable, et quelles déclarations fiscales spécifiques sont nécessaires.

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Linéarisation des loyers : D’un point de vue comptable, la charge de loyer doit être lissée sur toute la durée du bail, y compris la période de franchise. Ces implications nécessitent une attention particulière lors de l’établissement des états financiers et des déclarations fiscales.

Franchise de Loyer pour Travaux

Louer un bien immobilier à titre d’habitation, notamment un appartement ou une maison, impose au propriétaire bailleur d’effectuer un entretien régulier des lieux pour fournir un logement décent. Toutefois, si le propriétaire et son locataire se mettent d’accord, il est possible que certains travaux d’aménagement soient réalisés directement par le locataire en contrepartie d’une réduction ou d’une franchise totale de loyer. Quels sont les travaux concernés par la franchise de loyer ? Comment formaliser l’accord entre les parties ?

La franchise de loyer est une période convenue pendant laquelle le locataire est exempté de paiement de loyer pour un bien. Cela signifie que, pendant la période de franchise de loyer, le locataire n'a pas l'obligation de verser de loyer au propriétaire. Cette période peut être fixée à l'avance dans le contrat de location ou négociée entre les parties.

La durée de la franchise de loyer peut être équivalente ou plus longue que la période des travaux : c’est un dédommagement pour les frais engagés par le locataire, mais aussi pour le trouble de jouissance du bien pendant les travaux.

À la fin de la période de franchise de loyer, le propriétaire et le locataire ont plusieurs alternatives, en fonction des termes spécifiques du contrat de location ou de bail ainsi que des négociations entre les deux parties. Voici quelques possibilités courantes :

• Reprise du paiement du loyer: En règle générale, une fois la période de franchise de loyer terminée, le locataire est tenu de reprendre le paiement du loyer, conformément aux conditions du contrat de location. Le locataire devra payer le montant du loyer convenu à l'avance, généralement mensuellement ;
• Négociation d'une prolongation: Il est possible que le propriétaire et le locataire négocient une prolongation de la période de franchise de loyer ou d'autres modalités de paiement, en fonction des besoins et des circonstances de chacun. Cela peut être fait pour tenir compte de difficultés financières temporaires du locataire, par exemple ;
• Réajustement du loyer: Si la période de franchise de loyer était accordée en raison de travaux de rénovation ou de réparations majeures, il peut être prévu que le loyer soit ajusté après la période de franchise pour refléter les améliorations apportées à la propriété.

Un gel du loyer peut se produire dans les zones tendues où les loyers sont limités par des lois spécifiques. Cela peut affecter la capacité du propriétaire à augmenter le loyer après la période de franchise.

Bien que la clause de franchise de loyer soit plus souvent utilisée dans les baux commerciaux pour les locaux à usage professionnel, les propriétaires bailleurs de logement d’habitation y sont souvent confrontés. Voici les principales différences.

• Le cas de la franchise de loyer pour un bail commercial: Dans l’immobilier d’entreprise, il est parfois négocié une franchise de loyer entre le bailleur et le preneur à bail. Cette gratuité de loyer peut être accordée pour plusieurs mois, en échange de la réalisation de travaux ou d’un engagement de durée de location (bail commercial « 3 6 9 »). La franchise ne porte généralement que sur le loyer principal, les charges locatives restent dues.
• Le cas de la franchise de loyer d’un bail de location d’un logement: Lorsque des petits travaux doivent être réalisés dans un logement, que ce soit à l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, ils peuvent être pris en charge par le propriétaire et/ou le locataire (sauf travaux qui dépendent exclusivement du bailleur). Si le locataire y participe, après accord, la répartition du financement et de l’exécution des travaux doit être clairement définie entre les parties et peut conduire à une réduction de loyer ou une franchise totale de loyer, soit une période de quelques semaines à quelques mois, pendant laquelle aucun loyer ne sera demandé au locataire.

La loi est claire : qu’il s’agisse d’un bien meublé ou nu, le bailleur doit obligatoirement proposer à la location un logement décent et habitable. Ce qui signifie qu'il ne comporte pas de risques pour la sécurité du locataire et qui présente un niveau minimum de performance énergétique.

Le bailleur n’a donc pas le droit de négocier la réalisation de travaux pour remettre en état un logement indécent ou non sécurisé, même avec une clause de réduction ou franchise de loyer contre travaux. En revanche, la franchise de loyer peut s'appliquer si le logement respecte les critères de décence.

Le propriétaire bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur la mise en œuvre de travaux d’embellissement, d’amélioration et d’entretien qui ne sont ni urgents ni obligatoires. Concrètement, il s’agit souvent de travaux de peinture, de changement de sol, de remplacement de certains équipements (flexible de douche, chasse d’eau WC, poignée de porte, etc.).

Les travaux de transformation du logement (soumis à autorisation du propriétaire), s’ils sont réalisés par le locataire, peuvent aussi faire l’objet d’une réduction ou franchise de loyer. Il peut s’agir d’abattre une cloison, de remplacer une baignoire par un bac à douche, etc.

Lorsque le bailleur entreprend, à ses frais, des travaux en cours de la location qui durent plus de 21 jours, il doit accorder un dédommagement pour travaux à son locataire en compensation des nuisances causées (perte de jouissance partielle du logement, bruit, poussière, etc.).

Comment Demander et Négocier une Franchise de Loyer ?

À l'initiative du propriétaire ou du locataire (utilisateur), la franchise de loyer doit idéalement être entérinée avant la signature du bail. La réalisation de travaux d’amélioration peut être à l’initiative du propriétaire bailleur qui souhaite « donner un coup de jeune » au logement entre deux locataires par exemple, ou du locataire qui veut adapter la décoration à son goût ou améliorer certains équipements. Si la réalisation de travaux en échange d’une franchise de loyer est un instrument de négociation entre les parties, cette situation représente une opportunité lorsqu’elle est convenue d’un commun accord :

• Par sa dimension financière avantageuse : pas d’avance de frais pour le propriétaire et gratuité de loyer pour le locataire ;
• Par son aspect matériel profitable : le locataire qui pourra profiter d’un logement adapté à ses envies, et au bailleur qui valorise son logement grâce aux travaux.

Comment Formaliser une Clause de Franchise de Loyer ?

Lorsque le propriétaire et le preneur à bail s’accordent sur la réalisation de travaux par le locataire lui-même (ou un artisan à ses frais) avant l’entrée dans les lieux, il est nécessaire d’insérer une clause spécifique dans le contrat de bail vide ou bail meublé. Si les travaux interviennent en cours de bail, un avenant pourra être signé et ajouté au bail de location. Dans les deux cas, la clause devra indiquer :

• La nature et le détail des travaux (n’hésitez pas à préciser la couleur et le type de peinture par exemple, la liste des endroits à peindre, le nombre de couches...

Le locataire s’engage à réaliser les travaux suivants : [nature et détails des travaux] avant la date du [date d'échéance des travaux]. En contrepartie, le propriétaire accorde une réduction de loyer OU franchise de loyer d’un montant de [montant de la compensation accordée] € (hors charges OU charges comprises) pendant [durée de la franchise] mois à compter du [date de début de la franchise]. Un premier état des lieux sera réalisé avant travaux le [date de l'état des lieux avant les travaux] et un second le [date de l'état des lieux après les travaux] pour constater la réalité de ces travaux.

Franchise de Loyer et Performance des SCPI

Pour les SCPI, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF (taux d’occupation financier) est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d’occupation physique (TOP), représentant à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui, le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte :

• Le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine
• La totalité des loyers encaissables

En 2024, le calcul du TOF des SCPI de rendement prend désormais en compte les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux mis à disposition d’un futur locataire.

Pour les investisseurs en SCPI, les franchises de loyers ont un impact sur le taux d'occupation des biens immobiliers. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement, mais elles permettent aussi de sécuriser des locataires sur le long terme dans un contexte économique incertain.

Conseils pour une Négociation Réussie

• Préparez-vous: Avant de commencer les négociations, assurez-vous de bien comprendre les conditions du marché immobilier local, les coûts des travaux et les attentes de l'autre partie.
• Soyez flexible: Les deux parties doivent être prêtes à faire des compromis pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique.
• Documentez clairement l'accord: Il est essentiel de préciser tous les détails de la franchise de loyer, y compris sa durée, les conditions de paiement des charges et taxes, et les responsabilités des travaux, dans le contrat de bail.
• Suivez l'évolution des travaux: Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord, et le locataire doit tenir le bailleur informé de l'avancement des travaux.
• Prévoyez des clauses de sauvegarde: Les deux parties doivent prévoir des clauses qui protègent leurs intérêts en cas de non-respect des engagements de l'autre partie, par exemple en cas de non-paiement du loyer après la période de franchise ou de non-réalisation des travaux prévus.

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