Déclaration des Loyers aux Impôts : Comment Faire ?

Les propriétaires de biens immobiliers mis en location sont dans l’obligation de remplir une déclaration chaque année. Cette déclaration fait état des revenus que le propriétaire a perçus suite à la location des biens. Toutefois, le fonctionnement de l’imposition sur les revenus fonciers n’est pas simple à comprendre.

Les revenus locatifs : comment sont-ils imposés ? Les revenus issus des locations (loyers perçus) s'ajoutent aux autres revenus (salaires, pensions...) pour constituer le revenu global qui est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu.

Il faut cependant faire une distinction entre deux types de location :

Les revenus issus de la location de locaux vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Ceux issus de la location de locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

🙋‍♀️ Lorsqu'un bailleur loue à la fois des logements vides et des logements meublés, il doit distinguer les loyers selon leur origine, revenus fonciers pour les locations vides et bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées.

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2024 ?

Revenus Fonciers : Imposition des Locations Vides

Les revenus issus de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des «revenus fonciers». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Deux régimes d’imposition sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées :

1. Le Régime "Micro-Foncier"

Dans le cas où vos revenus locatifs, hors charges, sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro foncier vous est automatiquement assigné. En cas de recettes inférieures à 15.000 € annuels, vous êtes au régime micro-foncier.

Il s'applique de plein droit :

si les loyers, hors charges locatives, perçus annuellement par votre foyer fiscal sont inférieurs à 15 000 €
à condition que les logements mis en location ne bénéficient d'aucun régime particulier (déduction spécifique, amortissement, monuments historiques, détention en nue-propriété ou bénéfice de la réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur touristique).

Dans le cadre du régime micro foncier, vous ne devez pas remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers. Vous devez reporter le montant de ces loyers bruts case 4 BE de la déclaration de revenus n°2042. Il suffit de remplir la case 4BE de votre formulaire de déclaration de revenus n°2042, ainsi que la case 4BK si nécessaire.

Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble de vos charges est automatiquement appliqué sur ce montant. L’administration fiscale effectue un abattement de 30 % sur ces recettes afin de déterminer votre montant réel d’impôt sur les revenus fonciers. Par conséquent, vous ne pouvez déduire aucune charge pour son montant réel.

Lire aussi: Comment faire l'e-Reporting

2. Le Régime Réel

Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus fonciers (hors charges) sur l’année civile dépassent le seuil des 15 000 €. En cas de recettes supérieures à 15.000 € annuels ou sur option, vous êtes au régime réel.

Il s'applique :

de plein droit, si les loyers, hors charges locatives, perçus annuellement par votre foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €.
ou sur option, si les revenus sont inférieurs à 15 000 €. Ce choix vous engage à déclarer au régime réel pendant trois ans.

Vous pouvez également le choisir si vous êtes assujetti au régime micro foncier et que vous estimez vos charges supérieures à l’abattement de 30 %. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € sur une année civile, le régime réel d’imposition vous est assigné automatiquement et vous ne pouvez pas choisir le micro foncier. À l’inverse, si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 €, vous êtes soumis au régime micro foncier, mais vous pouvez choisir le régime réel.

L’exercice de l’option se fait par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (ou n° 2044 Spéciale si régime particulier). Au terme de cette période de trois ans, l'option est reconduite annuellement par le dépôt d'une déclaration n° 2044 ou n° 2044 Spéciale.

Cette déclaration permet de déterminer le résultat foncier (bénéfice ou déficit) que vous devez reporter rubrique 4 « Revenus Fonciers » de la déclaration n° 2042.

A noter : l’option est globale et porte sur l’ensemble des immeubles donnés en location par les membres de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez donc pas opter pour le régime réel pour certains biens et conserver le micro foncier pour d’autres.

Vous pouvez retrouver les déclarations et notices en indiquant le numéro du formulaire dans le moteur de recherche en page d’accueil de ce site.

Pour plus de précisions sur les modalités déclaratives des revenus fonciers, reportez-vous à la rubrique Particulier > Accéder aux questions & réponses > Déclarer mes revenus > Je déclare mes locations immobilières > Je m'informe "Location vide de meubles".

Afin de déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel, vous devez, dans un premier temps remplir les informations demandées dans la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042.

Si vous êtes concerné par le régime micro foncier, le choix vous est laissé de lui préférer le régime réel.

À SavoirSi vos charges sont inférieures à vos recettes, vous déclarez un bénéfice foncier. À l’inverse, si vos charges sont plus importantes que vos revenus, vous déclarez un déficit foncier.

Prenons l’exemple de Martin, propriétaire de deux appartements en région toulousaine. Les recettes locatives perçues par Martin sont de 7 200 € par an pour chaque appartement, soit 14 400 € au total. Les charges déductibles de ses recettes portent sur l’entretien de son logement, la réparation et les provisions pour charges de copropriété. Elles sont de 5 500 € pour cette année.

Il est automatiquement placé sous le régime d’imposition micro foncier mais il peut choisir le régime réel. Le revenu imposable de Martin est plus faible dans le cas du régime réel. Il peut choisir ce régime plus avantageux pour lui, en se pliant à l’obligation de le conserver pour les 3 années à venir.

Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Vous devez déclarer votre revenu foncier net. Pour cela, vous devez soustraire de votre revenu foncier brut toutes vos charges déductibles. Votre revenu foncier brut est constitué des loyers que vous avez encaissés pendant l'année.

Vous devez aussi déclarer les sommes reçus comme dépôt de garantie si vous utilisez dans les situations suivantes :

Compenser des loyers impayés
Remettre en état des locaux après le départ des locataires
Financer des charges locatives.

Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :

Frais de réparation et d'entretien
Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
Provisions pour charges de copropriété
Frais de gestion
Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.)
Intérêts des emprunts
Certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)

Si le bien immobilier est loué partiellement, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour faire le calcul du montant correspondant à la partie louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble, utilisez les pourcentages qui servent à la répartition des charges entre les occupants.

À savoir Les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles.

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier.

La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette déduction s'applique automatiquement. Si votre revenu est insuffisant pour absorber ce déficit, vous pouvez le reporter sur votre revenu global des 6 années suivantes.

La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle la déduction a étéeffectuée.

Toutefois, la déduction est maintenue si l’abandon de la location est justifié par l'une des situations suivantes :

Licenciement
Invalidité
Décès
Expropriation de l’immeuble.

À noter La limite de déduction sur le revenu global est portée jusqu'à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G, à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Depuis le prélèvement à la source, vos revenus locatifs sont imposés via des acomptes prélevés directement sur votre compte bancaire, chaque mois ou trimestre. Ces acomptes sont calculés selon vos revenus locatifs déclarés l’année précédente. Mieux vaut les avoir bien déclarés !

Les loyers sont alors à déclarer sur la ligne 210, sans les charges locatives.

En dessous de 72.600 €, vous êtes en micro-BIC et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà de 72.600 €, ou sur option, vous êtes au régime réel d’imposition. La procédure est plus complexe avec la réalisation d’un bilan simplifié, qui regroupe de nombreux éléments financiers et notamment toutes les recettes et toutes les charges.

Revenus BIC : Imposition des Locations Meublées

Les revenus issus de la location meublée ne sont pas sujets à la déclaration des revenus fonciers, mais à la déclaration de revenus sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

En fonction de votre situation, vous êtes soumis à un des régimes d’imposition suivants : micro-BIC, réel simplifié, réel normal.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est supporté par les propriétaires.

Taxe Foncière et Dégrèvement

La taxe foncière est un impôt local, dû par le propriétaire d’un bien immobilier.

Un dégrèvement de la taxe foncière est possible si le logement destiné à la location est vacant.

Pour les foyers fiscaux de condition modeste, si votre revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain seuil, vous pouvez demander un dégrèvement de votre taxe foncière. Pour ces deux dernières situations, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil fixé tous les ans.

Avis aux Bailleurs : Quand Déclarer Vos Revenus 2024 en 2025 ?

Les revenus fonciers que vous avez perçus en 2024 doivent être déclarés à partir du 22 mai 2025. La date limite dépend de votre département : Fin mai ou début juin 2025, selon le calendrier fiscal officiel.

Pour ceux qui déposent une déclaration papier, la date limite est fixée au mardi 20 mai 2025 à 23h59 (le cachet de la Poste faisant foi).

👉 Si vous déclarez en ligne, vous recevrez un courriel de l’administration fiscale. Il vous invitera à vérifier le récapitulatif des informations préremplies dans votre espace personnel.

👉 Si vous déclarez encore sur papier (à titre exceptionnel), vous recevrez votre formulaire par courrier. Si les informations sont correctes, vous n'avez rien à faire. C'est noté, parfait !

📌 En résumé

Voici les informations essentielles concernant la fiscalité des locations et les échéances de déclaration.

Revenus fonciers

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