Exemple de financement immobilier : Comment établir un plan efficace

Le plan de financement immobilier est un élément essentiel pour la réussite de votre projet d'achat. Il s'agit d'un budget qui permet de mettre en regard les dépenses liées à votre acquisition et les ressources financières dont vous disposez pour la réaliser. Découvrons ensemble comment monter un plan de financement immobilier solide et efficace.

Qu'est-ce qu'un plan de financement immobilier et à quoi sert-il ?

Le plan de financement immobilier est en quelque sorte le budget de votre investissement immobilier. Il permet de mettre en regard :

• Des dépenses correspondant à l'ensemble des frais liés à votre acquisition, incluant les frais de notaire ou les travaux par exemple.
• Des recettes ou ressources financières, c'est-à-dire l'ensemble des ressources dont vous disposez pour réaliser votre achat immobilier (apport personnel, crédit immobilier...).

L’objectif d’un plan de financement immobilier est d’orienter votre recherche de financement en vous amenant à répondre à plusieurs questions : quelle part de votre épargne devez-vous mobiliser pour votre projet ? Combien devez-vous emprunter ? Votre projet est-il viable ? Etc.

Quelles sont les dépenses à intégrer dans le plan de financement immobilier ?

Votre plan de financement immobilier doit vous permettre de couvrir l’ensemble des frais liés à votre achat immobilier. Tout dépend bien sûr du type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir.

S’il s’agit d’un logement neuf

Si il s’agit d’un logement neuf, par exemple, c'est le prix total (y compris coût du foncier et des travaux) qui est affiché. S’agissant d’un appartement neuf, vous devez prendre en considération les dépenses suivantes :

Lire aussi: Rédaction d'une demande de financement

• Le prix du bien immobilier neuf. Ce prix est rappelé dans le contrat de réservation que vous avez signé avec le promoteur immobilier neuf.
• Les frais d’acquisition (également appelés frais de notaire). Ces frais sont calculés en pourcentage du prix du bien et permettent de payer les honoraires du notaire, ainsi que les divers impôts et taxes. En règle générale, on estime que les frais d’acquisition représentent entre 2 et 3% du prix du bien dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien.

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien

S’il s’agit d’un bien immobilier ancien, n’oubliez pas d’inclure :

• Les frais d’agence. Si un agent immobilier a joué le rôle d’intermédiaire dans la commercialisation du bien.
• Le remboursement des proratas de charges de copropriété, fonds de roulement du syndic et de taxe foncière. Vous allez en effet devoir rembourser le vendeur au prorata temporis.

Autres dépenses à prendre en compte

Un certain nombre de coûts liés à l’achat immobilier doivent être pris en compte. Le prix d’achat est l’un d’entre eux bien évidemment. Il est à indiquer en premier.

• Frais d’agence : Les frais d’agence correspondent à la commission de vente réservée à l’agence immobilière. Celle-ci est exprimée en pourcentage. Situé en moyenne entre 4 et 8 % du prix final de la transaction, ces frais sont à indiquer dans le cas où vous faites appel à une agence immobilière.
• Frais de dossier : Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque doit prendre le temps d’analyser et monter votre dossier. C’est un service qu’elle vous fait bien évidemment payer. Chaque banque dispose de ses propres tarifs concernant les frais de dossier, mais en passant par un courtier immobilier vous pouvez parfois obtenir une exonération de ces frais.
• Frais de courtage : Passer par un courtier immobilier est un gain de temps considérable dans un projet immobilier. Sachez que dans le cas où vous passez par un courtier immobilier, et que votre projet arrive à terme, vous devrez vous acquitter des frais de courtage. Ceux-ci peuvent être fixes ou représenter un pourcentage de votre financement immobilier. Si vous faites appel à un courtier, les frais de courtage sont ainsi à indiquer dans votre plan de financement.
• Les frais de garantie : Dans le cadre d'un prêt immobilier, vous êtes tenu de souscrire à une garantie. La garantie protège la banque lorsque vous présentez un défaut de paiement. On distingue : l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), le nantissement, le cautionnement. Chacune de ces garanties a un coût. Celles-ci diffèrent entre elles et selon votre projet. Ce sont des coûts importants à absolument prévoir dans votre plan de financement.
• Les frais de notaire : Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents : les impôts et taxes, les honoraires et débours, les émoluments du notaire.
• Le coût des travaux et charges de copropriété : Il est possible que lors de votre achat immobilier, vous souhaitiez faire quelques travaux. Dans ce cas, il faudra les ajouter dans votre plan de financement. Il en est de même pour les éventuelles charges de copropriété ou les travaux prévus par la copropriété dans le cas d'un achat d'appartement.
• Les intérêts d’emprunt : Le montant des intérêts de votre prêt immobilier dépend du taux annuel effectif global (TAEG) appliqué par la banque.
• L’assurance emprunteur : Le coût de l’assurance emprunteur dépend du choix de contrat.

À savoir : Ce plan de financement ne concerne que l’achat.

Quelles sont les ressources financières à intégrer dans le plan de financement immobilier ?

Plusieurs sources de financement peuvent être mobilisées à l’appui d’un plan de financement immobilier : votre épargne personnelle (ou apport personnel), mais aussi un prêt bancaire, voire un prêt aidé :

Votre apport personnel

Commencez par définir le montant de l’apport personnel que vous souhaitez consacrer à votre projet immobilier. Il s’agit de la part d’épargne que vous comptez allouer au projet, en complément du crédit immobilier et du fruit d’une éventuelle revente. Il n’est pas toujours opportun de mobiliser la totalité de votre épargne pour financer un achat immobilier, notamment parce que vous pouvez faire face à des dépenses imprévues et parce qu’il est parfois plus intéressant financièrement de placer les sommes en question. En revanche, un minimum d’apport est indispensable pour couvrir certains frais que la banque ne pourra pas récupérer en cas d’hypothèque, comme les frais de notaire, et pour rassurer l’établissement prêteur sur votre capacité à mettre de l’argent de côté régulièrement. Cela montre que vous pourrez assumer une mensualité de remboursement.

Lire aussi: Exemple concret : Cycle de Financement

Un prêt bancaire

Accordé sur une durée variable (10, 15, 20 ans…), il s’agit le plus souvent d’un prêt classique amortissable. Le taux d’intérêt du prêt varie d’un établissement bancaire à l’autre.

Un prêt aidé

Prêt à taux zéro, éco-prêt à taux zéro, prêt Action Logement : il existe de multiples catégories de prêts aidés. Ces prêts permettent de couvrir une partie de l’acquisition d’un bien immobilier. Leurs conditions varient en fonction du dispositif, mais aussi du profil du demandeur et de sa situation personnelle.

Autres revenus à intégrer

Dans votre plan de financement vous devrez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget.

Après avoir énuméré toutes vos dépenses, il faut maintenant mettre en lumière vos ressources et les différents prêts possibles. Selon votre situation professionnelle et votre contrat de travail, vos revenus peuvent être pris en compte ou non :

• les revenus sont comptés à 100 % pour les CDI et titulaires de la fonction publique
• les revenus sont comptés à 100 % pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et intermittents s’ils peuvent justifier de 3 ans voire 5 ans de salaires réguliers
• la retraite est considérée comme un salaire stable et est pris en compte à 100 %. Attention cependant à l'âge limite d’emprunt
• les revenus ne sont pas du tout pris en compte pour les personnes en période d’essai, intérimaires, CDD et stagiaires

Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.

Lire aussi: Les produits dérivés expliqués

Comment optimiser votre plan de financement immobilier ?

Afin d’optimiser votre plan de financement immobilier, vous avez deux leviers principaux à votre disposition :

• Soit vous augmentez le montant de votre apport personnel. Un montant d’apport un peu plus élevé que ce que vous aviez prévu initialement peut éventuellement vous aider à décrocher des conditions de financement plus attractives. Vous pouvez puiser dans votre bas de laine ou faire appel à la solidarité familiale. Selon le lien de parenté avec les donataires, il est possible de bénéficier d’abattements fiscaux. Bien entendu, les possibilités d’augmenter votre apport dépend de votre situation personnelle et patrimoniale.
• Soit vous augmentez votre capacité d’emprunt.

Augmenter votre capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt dépend des paramètres du prêt immobilier que vous définirez conjointement avec la banque (durée de remboursement, taux d’emprunt, montant de la cotisation d’assurance emprunteur…). Elle dépend aussi de votre taux d’endettement, qui ne doit généralement pas excéder 35% de vos revenus. Bon à savoir, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt en ligne et gratuitement.

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez jouer sur les paramètres du crédit. Vous pouvez notamment allonger la durée de votre crédit, dans les limites des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée d’emprunt maximale est ainsi limitée à 25 ans (ou 27 dans certains cas particuliers). Vous pouvez également réduire le coût du crédit pour pouvoir emprunter davantage. S’il est possible de négocier certaines composantes du coût du crédit (telles que les honoraires du courtier ou les frais de dossier de la banque), le moyen le plus efficace reste d’obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.

Pour ce faire, vous pouvez notamment mettre en pratique les conseils suivants :

• Constituez un dossier complet afin de montrer à la banque que vous avez sérieusement préparé votre projet immobilier. Lors de la présentation de votre plan de financement immobilier, il est nécessaire d’offrir une vision claire de tous vos revenus, mais également de toutes vos charges. Pensez à joindre à votre dossier les deux derniers avis d’impôt sur le revenu ainsi que les trois derniers bulletins de salaire et relevés de compte. Outre la présentation de votre situation, de vos revenus et de vos charges, le plan de financement immobilier doit également faire apparaître des informations relatives à votre projet d’achat. Surface recherchée, prix moyen observé, zone de recherche : plus vous serez en mesure de fournir des détails sur votre projet, plus la banque percevra que celui-ci est sérieux et que les hypothèses sont solides. Pour vous aider, vous pouvez faire un premier tour d’horizon des petites annonces immobilières ou des résidences neuves.
• Montrez que vous avez une gestion saine de vos finances personnelles. Lorsqu’elle va examiner votre demande de crédit immobilier, la banque va chercher à se faire une idée la plus fidèle possible de votre situation financière. Celle-ci doit donc être présentée de façon claire et facilement compréhensible. Vous pouvez par exemple dresser la liste de vos principaux placements. L’absence de crédit en cours (crédit auto…) peut également jouer en votre faveur.
• Préparez tous vos justificatifs. La banque ne va pas uniquement s’appuyer sur vos déclarations, mais elle va aussi analyser divers documents. Outre ceux déjà cités, elle aura besoin de vos documents d’identité, un justificatif de domicile, le compromis de vente… Pensez à demander en amont du rendez-vous avec votre banquier la liste des documents à fournir. Il est primordial de rassembler de manière exhaustive les justificatifs demandés, afin de pouvoir les joindre au dossier.

Exemple de plan de financement immobilier

Voici un exemple de plan de financement immobilier :

Soit un bien immobilier neuf d’une valeur de 150 000 €. Les frais d’acquisition s’élèvent à 3% du prix du bien, soit 4 500 €. Le bien est financé par un apport personnel de 15 000 € et un prêt bancaire de 139 500 €. L’apport personnel est composé à 1/3 du rachat d’un plan d’épargne retraite et aux 2/3 d’un retrait de livret A.

La somme du total de ces deux colonnes s’annule : le besoin de financement est donc bien couvert. Le plan de financement immobilier est considéré comme équilibré.

Avertissement : cet exemple ne tient pas compte des frais liés à l’obtention du crédit (frais de dossier de la banque, caution du crédit…). Ces éléments dépendent en effet de chaque projet (établissement prêteur, caractéristiques du bien acquis…) et doivent être examinés au cas par cas.

Les différents types de prêts immobiliers

Lors de la réalisation d’un projet immobilier, un ménage peut faire appel à de nombreux financements. Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs que presque tous les organismes financiers sont capables de distribuer.

• Le prêt amortissable : est le plus commun en France. La mensualité versée par l’emprunteur amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. A la dernière échéance, le prêt est totalement remboursé.
• Le prêt In Fine : est non amortissable : le capital n’est pas remboursé via les mensualités. Il concerne les emprunteurs ayant une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé. L’emprunteur rembourse la totalité du capital emprunté à la dernière échéance.
• Le prêt relais : est non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement.

Les prêts d’aides à l’accession

Les prêts d’aides à l’accession sont destinés, dans la majeure partie des cas, à financer la résidence principale du ménage accédant à la propriété.

• Le prêt d’accession sociale (PAS) : Il est accordé sous conditions de ressources aux emprunteurs pouvant financer la totalité du bien et certains frais annexes. Il permet d’ouvrir les droits aux APL et de bénéficier de frais réduits.
• Le prêt conventionné : Il est octroyé sans condition de revenus et permet d’ouvrir les droits aux APL et de financer la totalité du logement.
• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Il permet d’aider un ménage primo-accédant à accéder à la propriété. Le PTZ est focalisé sur le financement de biens neufs mais il peut également financer des biens anciens dans certains cas.
• Le prêt épargne logement : Les bénéficiaires du PEL sont les ménages désireux de réaliser un projet immobilier au titre de leur résidence principale. Il est accessible à tous, à conditions d’avoir un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement (CEL).
• Le prêt action logement : L’objectif du prêt action logement est de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de financement.

Les caractéristiques financières

Les caractéristiques financières représentent des leviers pour optimiser un financement.

• Le taux fixe : L’emprunteur connaît la mensualité de son crédit dès le départ.
• Le taux variable : La mensualité de l’emprunteur varie dans le temps en fonction d’un indice de référence. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité. On dit que le taux d’intérêt variable est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation, à la hausse, de la variation globale du taux d’intérêt. Exemple : Un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 point signifie que le taux d'intérêt maximum sera de 4,5% l’an.
• Le prêt cautionné : permet à l’emprunteur de faire appel à un organisme de cautionnement pour garantir son prêt immobilier.
• Le lissage de prêts : correspond à l’aménagement des remboursements d’un prêt immobilier par rapport aux remboursements d’autres prêts pour avoir une mensualité à peu près égale tout au long du financement.
• La modulation des échéances : L’emprunteur peut choisir d’augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite des plafonds fixés dans ses offres de prêt.

Établir un plan de financement : Exemple concret

Julien et Léa sont en couple depuis quelques années. Ils ont enfin décidé de passer le cap et d’acheter leur premier appartement à deux.

• Ils sont tous les deux en CDI et disposent de revenus confortables de 5000 € net mensuel.
• Ils ne sont pas éligibles à un prêt conventionné et disposent d’un apport de 30 000 €.
• Ils ont récemment visité un appartement de 3 chambres qui les intéresse. Celui-ci est à la vente 250 000 € et nécessite un rafraîchissement estimé 30 000 € par l’artisan.

Plan de financement immobilier de Julien et Léa :

Julien et Léa doivent donc trouver une banque qui accepterait de leur prêter environ 270 000 € pour acheter cet appartement.

Avec un taux d’intérêts de 3,3 % sur une durée de 20 ans et une assurance emprunteur à 0,35 %, le coût de la mensualité de remboursement est de 1650 €. Grâce à leurs revenus confortables, ils passeront tout juste sous la barre des 33 % d’endettement.

En résumé

Faire un plan de financement consiste à faire le point sur les coûts et les ressources liés à votre achat immobilier. Cela vous permet de voir le montant que vous devez emprunter.

Votre plan de financement va varier selon vos capacités, vos envies et vos projets.

balises: #Financ

Articles populaires:

• Obligations sociales selon la taille de l'entreprise
• Comment se connecter à BPCE Financement
• Nouvelle approche fiscale?
• Déclaration TVA Auto-Entrepreneur
• Problèmes d'identification INPI : guide pratique