Modèle de lettre proposition location gérance fonds de commerce : guide pratique et modèle de lettre

La location-gérance, également appelée gérance libre, offre au locataire-gérant la possibilité d’exploiter un fonds de commerce appartenant au bailleur. Le fonds demeure la propriété du bailleur et le locataire-gérant est seul responsable de son exploitation, contrairement à la gérance salariée où le salarié gère l’exploitation contre rémunération, mais les risques restent à la charge du propriétaire.

Concepts clés et exigences juridiques

Le bailleur est solidairement responsable des dettes liées à l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un support d’annonces légales. Il est également considéré comme solidairement responsable des impôts directs liés à l’exploitation du fonds jusqu’à cette publication. Les impôts concernés incluent l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu et la CFE, tandis que la TVA n’est pas concernée par cette solidarité fiscale.

Le locataire-gérant, inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et généralement commerçant ou artisan, exploite le fonds à ses risques et périls. Le fonds de commerce comprend l’ensemble des éléments permettant l’exploitation de l’activité et est en principe inséparable, constituant ainsi la valeur du fonds.

Pour recourir à ce contrat, plusieurs conditions doivent être réunies, notamment l’immatriculation du locataire-gérant au RCS dans les 15 jours suivant le début de son activité, et l’obligation de publier le contrat dans un SHAL (Support habilité pour publier des annonces légales).

Contenu et formes essentielles du contrat

Le contrat de location-gérance décrit notamment:

Identité des parties et désignation du fonds de commerce;
Durée du contrat et conditions de renouvellement (déterminée ou indéterminée);
Redevance (loyer) et modalités de paiement (fixe, variable, ou mixte, avec éventuelle clause d’indexation);
Conditions de résiliation et préavis (généralement 3 mois);
Clause de non-concurrence et d’interdiction de cession/sous-location de la gérance;
Éléments du fonds (intangibles et corporels) et éventuels éléments exclus;
État des lieux et inventaire lors de l’entrée en jouissance;
Publicité et formalités d’enregistrement, notamment l’enregistrement au SIE et la publication de l’annonce dans le journal d’annonces légales;
Clauses relatives à la reprise des stocks et à l’éventuelle vente du fonds (promesse de cession possible).

Le bailleur demeure responsable des dettes liées à l’exploitation du fonds jusqu’à la publication, et peut être tenu responsable des dettes du locataire-gérant nées avant la publication ou dans les six mois qui suivent, conformément à la solidarité fiscale, la TVA étant exclue de cette solidarité.

Obligations réciproques et précautions

Le bailleur doit garantir une exploitation paisible du fonds et peut être tenu de clauses spécifiques comme la non-concurrence et la reprise des stocks à la fin du contrat. Le locataire-gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination, assurer une gestion raisonnable et entretenir le fonds, payer la redevance et respecter les clauses du contrat (non-concurrence, interdiction de cession ou de sous-location, transparence comptable avec le bailleur).

Le contrat peut être utilisé pour divers domaines d’activité (commerces, restaurants, hôtels, artisanat, etc.). Pour les restaurants, l’avantage pour le locataire-gérant est d’exploiter le fonds sans l’acquérir, tandis que pour le bailleur, l’avantage réside dans un revenu récurrent et le maintien de l’activité.

Modalités pratiques et exemples de clauses

Redevance et indexation: la redevance peut être fixe, ou variable en fonction du chiffre d’affaires ou des bénéfices, avec une éventuelle clause d’échelle mobile pour ajuster la redevance à sa juste valeur.

Durée et renouvellement: le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée; en cas de durée déterminée, il peut être renouvelé tacitement ou expressément selon les termes du contrat.

Publicité et formalités: la mise en location-gérance et la fin de location-gérance doivent être publiées dans des journaux habilités; les avis précisent l’activité, l’adresse du fonds, le RCS, les dates et les parties.

Promesse de vente possible: le contrat peut prévoir une promesse synallagmatique de cession du fonds, permettant au locataire-gérant d’acquérir le fonds exploité dans un délai donné sans obligation d’achat.

Exemple de cadre rédactionnel et éléments à joindre

Avant de signer, il est utile d’assurer que le contrat mentionne:

Identité des parties et informations du fonds;
Durée et conditions de résiliation;
Montant et modalités de la redevance (forfaitaire et/ou variable);
Éléments incorporels et corporels transférés avec le fonds;
État des lieux et inventaire;
Liste des contrats en cours et des obligations liées aux salariés du fonds;
Dispositions relatives à la publicité et à l’enregistrement.

La location-gérance du fonds de commerce (définition, conditions, effets)

Cas pratiques et variantes

La location-gérance peut intervenir dans différents secteurs et peut être utilisée comme étape de transition avant une cession du fonds ou dans le cadre d’une transmission d’entreprise. Le bailleur peut être propriétaire du fonds et des murs ou seulement du fonds, avec un bail commercial distinct pour les locaux.

Le régime fiscal diffère du bail commercial: la TVA n’est pas incluse dans la solidarité, mais les redevances restent déductibles pour le locataire-gérant et imposables pour le bailleur selon les règles de l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu.

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En cas de perte de valeur du fonds imputable au locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité. À l’expiration ou à la fin du contrat, les dettes liées à l’exploitation du fonds deviennent exigibles et les contrats de travail et autres engagements peuvent se poursuivre sous certaines conditions.