Exonération CFE Première Année LMNP: Conditions et Guide Complet

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime juridique qui permet de bénéficier de certains avantages, notamment en termes de fiscalité. Ce statut concerne les personnes qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, notamment dans des résidences de services. En effet, la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, même les propriétaires particuliers de locations meublées sont redevables de la CFE.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) compose, avec la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Contribution Économique Territoriale (CET). La CFE concerne les personnes qui exercent habituellement une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant une prestation d’hébergement, elle est due au 1er janvier. Les loueurs en meublé, qu'ils soient professionnels ou non professionnels, sont assujettis à la CFE, quel que soit le régime d'imposition choisi (régime Réel Simplifié ou régime Micro BIC).

Alors, qui paie la CFE ? Quel est le montant de la CFE en location meublée non professionnelle ? Quelles sont les exonérations de CFE ? Les réponses dans cet article.

Qu'est-ce que la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises (CFE) fait partie des impôts dits fonciers. Elle constitue l’une des deux branches de la contribution économique territoriale (CET), l’autre étant la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Si vous possédez une entreprise, quel que soit son statut juridique, alors vous êtes assujetti à la CFE. Cette taxe est calculée selon la nature et la superficie de vos biens. La CFE est due par les professionnels non-salariés qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année d’imposition.

Depuis le 1er janvier 2010, la taxe professionnelle a été remplacée par la contribution économique territoriale (CET). Cette dernière se compose de deux impôts distincts : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE correspond à un impôt local. Toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non-salariée est redevable de cette contribution, sauf si vous bénéficiez d'une exonération. En ce qui concerne la CVAE, elle est due uniquement si vous générez un chiffre d’affaires annuel hors taxes supérieur à 152 500 euros.

Lire aussi: CFE Auto-Entrepreneur : Comment être exonéré ?

Le Statut LMNP et la CFE

En principe, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, les loueurs en meublé, à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont assujettis à la CFE. La réglementation impose le versement de cette taxe, quel que soit le régime d’imposition choisi (réel simplifié ou micro-BIC). Dès la déclaration du début de votre activité de loueur en meublé au greffe du tribunal de commerce, vous devenez de facto soumis à la CFE. Vous récupérerez un numéro SIRET (numéro d’immatriculation) et un formulaire P0i à remplir puis à renvoyer auprès du tribunal afin que la CFE puisse être calculée.

Comment savoir si je paye la CFE LMNP ?

La base est que tous les professionnels et entreprises sont soumis au paiement de la CFE. Si vous êtes un bailleur professionnel, il est bien clair que vous en êtes redevable. Oui, mais la LMNP concerne justement les loueurs non professionnels. Alors ? Sachez qu’aux yeux de l’administration fiscale, la location meublée non professionnelle est… Une activité professionnelle ! Déclarant ses revenus comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un LMNP coche de fait la case « activité commerciale ».

Calcul de la CFE en LMNP

La base d’imposition de la CFE en LMNP est la valeur locative du bien immobilier. Le mode de calcul de la CFE est proche de celui de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Il s’agit de multiplier la valeur locative cadastrale par un taux d’imposition. Le taux d’imposition est fixé par délibération du conseil municipal ou par l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunal). Il varie selon la commune dans laquelle se trouve votre bien. Ainsi, à chiffre d’affaires égal, deux établissements situés dans des communes distinctes ne paieront pas le même montant de CFE.

À noter que si vous disposez de divers appartements en location dans différentes communes, vous serez redevable de plusieurs CFE. La CFE est calculée au 1er janvier de chaque année et tient compte des recettes locatives de l’année N-2. Lorsque la valeur locative de votre bien est inférieure à la base minimale d’imposition fixée par le conseil municipal, une cotisation minimum forfaitaire de CFE est due. Le montant minimum est fixé par la commune ou l'EPCI en fonction du chiffre d'affaires réalisé en année N-2.

Un chiffre d'affaires compris entre 10 001 euros et 32 600 euros est soumis à une CFE comprise entre 227 euros et 1 083 euros. La CFE est une charge déductible au même titre que la taxe foncière, si vous avez opté pour le régime réel.

Lire aussi: Conditions d'Exonération CFE

La formule du calcul de CFE repose sur la valeur locative du bien de l’entreprise. Cette base est multipliée par le taux d’imposition qui dépend de chaque commune, pour donner le montant total de la CFE due. La commune fixe également la cotisation minimale qui sera attendue si jamais la valeur locative du bien LMNP est inférieure à la base d’imposition. Si le propriétaire bailleur possède plusieurs biens LMNP implantés sur plusieurs communes, alors la CFE devrait être payée dans chacune de ces communes, selon les barèmes fixés par les conseils municipaux. En effet, chacun de ses biens immobiliers est imposable.

Exemple de calcul de la CFE

Supposons que vous possédez un bien immobilier en LMNP dans une commune où le taux d'imposition est de 25%. La valeur locative cadastrale de votre bien est de 10 000 euros. Le calcul de la CFE serait le suivant :

Valeur locative cadastrale * Taux d'imposition = Montant de la CFE

10 000 euros * 25% = 2 500 euros

Dans cet exemple, vous devriez payer 2 500 euros de CFE pour l'année en cours.

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Si vous possédez plusieurs biens dans différentes communes, vous devrez calculer la CFE pour chaque bien séparément, en utilisant le taux d'imposition spécifique à chaque commune. Il est important de noter que la CFE est une charge déductible. Cela signifie que vous pouvez déduire le montant de la CFE de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.

Si la valeur locative du bien loué est inférieure au montant minimum de CFE déterminé par votre commune, un montant minimum forfaitaire de CFE s’applique.

Cas d'exonération de la CFE en LMNP

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est une taxe que tout investisseur en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) doit normalement payer. Cependant, il existe plusieurs situations où vous pouvez bénéficier d'une exonération totale ou partielle de cette taxe.

Vous pouvez être exonéré de la CFE LMNP dans certains cas :

• Le montant de vos recettes annuelles est inférieur à 5000 euros ;
• Vous louez de façon occasionnelle une partie de votre habitation personnelle ;
• Vous louez de façon occasionnelle votre résidence secondaire ;
• Vous louez votre habitation personnelle (tout ou partie) en meublé de tourisme ;
• Votre bien est situé dans une résidence de service. Dans ce dernier cas, c’est l’exploitant gestionnaire qui est redevable de la CFE, et non le propriétaire du bien LMNP.

Si votre chiffre d'affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 euros, vous êtes exonéré de la CFE. Si vous louez une partie de votre habitation personnelle de façon occasionnelle et sans objectif de réaliser un profit durable, vous pouvez également être exonéré de la CFE. La location de votre résidence secondaire durant quelques semaines par an peut également vous permettre d'être exonéré de la CFE. Les locaux proposés en location qui sont classés "meublés de tourisme" peuvent bénéficier d'une exonération de la CFE. Si vous louez un local situé dans une résidence de services et que ce local est exploité en bail commercial, c'est l'exploitant qui est redevable de la CFE. Certaines communes ont voté une exonération de la CFE pour les loueurs en meublé.

Enfin, il est important de noter que lors de la première année de votre activité de location meublée, vous êtes exonéré de CFE (sauf en cas de début d'activité au 1er janvier). L’année suivant celle de la création, l’entreprise sera bénéficiaire d’un abattement de 50 % de sa base d’imposition.

Vous n’êtes pas redevable de la CFE la première année de création de votre activité, si votre immatriculation a été faite après le 1er janvier.

Sachez qu’aux yeux de l’administration fiscale, la location meublée non professionnelle est… Une activité professionnelle ! Déclarant ses revenus comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un LMNP coche de fait la case « activité commerciale ».

En tant que loueur en meublé vous êtes exonéré de CFE, sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires si:

• vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
• vous n'êtes pas exonérées de plein droit et vous n'êtes pas concerné par la mention précédente, mais vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle. Sont notamment visés les propriétaires qui donnent en location des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle.

Si votre situation est particulière, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable qui saura vous aiguiller au mieux dans les subtilités de l’administration fiscale !

Déclaration et Paiement de la CFE

Dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.

Normalement, lors de la création de votre statut LMNP, une lettre en format papier vous est envoyée vous demandant de créer un espace professionnel sur le site des Impôts.

Pour régler votre CFE, vous devez créer un compte professionnel sur impots.gouv.fr à l’aide de votre numéro SIREN et ce, que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel. La CFE se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.

En général, ce formulaire se trouve affiché dans votre espace professionnel impot.gouv au mois de novembre de chaque année. Pour la location meublée non professionnelle, la CFE peut également être déclarée et payée en ligne.

En tant que loueur en meublé, vous avez l'obligation de déclarer votre activité dans un maximum de 15 jours suivant la date d'entrée dans les lieux, mentionnée au bail. Cette démarche se fait en complétant et en retournant le questionnaire 751-sd, relatif à votre activité.

Ensuite, vous recevrez le cerfa 1447-C-SD à remplir. Vous devez le compléter dans les 15 jours suivants la réception et le retourner à l’administration pour permettre le calcul de votre CFE.

Vous pouvez solliciter un dégrèvement total ou partiel en adressant une demande sur le site internet impots.gouv.fr dès réception de votre avis d’imposition à la CFE.

Si toutefois des doutes subsistent en fonction de votre situation, n’hésitez pas à demander ou à vous rendre (en prenant rendez-vous) à votre SIE. Sinon, pensez aussi à recourir aux services d’un expert-comptable.

Tableau Récapitulatif des Cotisations Minimales de CFE dues en 2025

Ce tableau présente les cotisations minimales dues en 2025 en fonction du chiffre d'affaires réalisé en N-2.

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