Conditions d’exonération de la TVA et de la CFE pour les meublés de tourisme — analyse juridique et pratiques

M. M. Aurélien Pradié attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur le régime de la taxe d'habitation appliqué aux locations saisonnières assujetties à la cotisation foncière des entreprises.

Cadre légal général : taxe d'habitation, CFE et définitions

L'article 1407 du code général des impôts prévoit au 1er du II que les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises, lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables, ne sont pas imposables à la taxe d'habitation.

La taxe d'habitation sur les résidence secondaires (THRS) est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables (code général des impôts - CGI, articles 1407 et 1408).

La taxe d'habitation est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année. Est redevable de la TH le locataire d'un local imposable au 1er janvier de l'année d'imposition.

Le Bulletin officiel des impôts (BOI-IF-TH-10-20-20/12/2020) vient toutefois éclairer la notion de l'article 1408 du CGI « de disposition ou de jouissance des locaux imposables » assujettis à la TH.

Il convient de se placer du point de vue du loueur de meublé afin de déterminer si l'habitation constitue l'habitation personnelle du loueur. L'habitation personnelle étant le local occupé par le contribuable ou le local dont il se réserve l'usage.

Double imposition possible : THRS et CFE pour les locations saisonnières

Le principe qui s'en dégage est que le local loué meublé qui n'est pas l'habitation personnelle mais qui est spécialement destiné à la location n'est pas imposable à la TH mais imposable en principe à la cotisation foncière des entreprises.

Cependant, la TH est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année. Le propriétaire d'une location saisonnière peut être regardé comme voulant se garder la possibilité d'une jouissance du fait de la courte durée des locations proposées, dans ces circonstances, il est redevable de la TH.

En considérant que la location saisonnière de courte durée laisserait supposer que le propriétaire s'en garde la jouissance, sans s'attacher à la destination du local qui n'est pas la résidence personnelle, le loueur est soumis à la fois à la TH et à la CFE.

Il résulte des dispositions susmentionnées qu'un logement meublé, loué et qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable est imposable à la fois à la CFE et à la THRS.

Lire aussi: Conditions d'Exonération CFE

La dérogation au principe engendre donc une double taxation pour les loueurs de meublés saisonniers, TH et CFE, contraire à l'article 1407 du CGI.

Jurisprudence et appréciation au cas par cas

Conformément à la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 15 juin 2023, n° 468195), lorsqu'au cours de l'année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu'il est loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition.

Ainsi, l'activité de location saisonnière via des plateformes en ligne entraine l'imposition à la THRS des logements concernés.

Il peut être établi par le loueur de meublés de tourisme qu'il ne peut en avoir la jouissance au 1er janvier de l'année puisque le bien est en location sur un site dédié à l'année et que la destination principale est la location saisonnière.

Le Conseil d'État prescrit dans cet avis d’apprécier « au cas par cas si un établissement proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, notamment la durée minimale du séjour et les prestations fournies en sus de l’hébergement, se trouve en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. »

Lire aussi: Nouvelles entreprises et CVAE

Assujettissement à la CFE et exonérations possibles

Par ailleurs, l'activité de location de locaux d'habitation meublés qu'elle soit réalisée via des plateformes en ligne ou non est, par nature, constitutive de l'exercice habituel d'une activité professionnelle. Ainsi, conformément à l'article 1447 du CGI, les personnes qui exercent l'activité de location de meublés de tourisme sont imposables à la CFE.

Il faut aussi noter que sont exonérés de la CFE (article 1459 du CGI) les propriétaires qui louent en meublé des pièces de leur habitation principale, ceux qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural, les locations de meublés classés ou de meublés, si elles sont comprises dans leur habitation personnelle.

Si le loueur est redevable de la TH, c'est donc que le local est considéré comme une habitation personnelle dont il se réserve la jouissance. Dans ce cas, le propriétaire doit bénéficier d'une exonération de la CFE.

À ce titre, sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre (CGI, article 1459, 3°), les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire).

Ainsi, l'assujettissement à la CFE résulte d'une libre décision des collectivités locales concernées.

En outre, les conséquences de l'imposition à la CFE des loueurs en meublé non exonérés sont le plus souvent atténuées, d'une part, par l'établissement, en général, d'une cotisation minimum, prévue à l'article 1647 D du CGI et proportionnée aux capacités contributives des redevables, et d'autre part, par une exonération de cette cotisation minimum pour ceux réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes qui n'excède pas 5 000 €.

Par ailleurs, dans les zones France ruralités revitalisation (FRR), entrées en vigueur le 1er juillet 2024, les communes et EPCI peuvent également, conformément à l'article 1466 G du CGI, exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire, dont les activités de location de meublés de tourisme.

Exonérations locales de la THRS

Enfin, dans les FRR, les communes peuvent, sur délibération (CGI, article 1414 bis), exonérer de THRS les meublés de tourisme classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code du tourisme et les chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du même code.

Cette exonération n'est accordée qu'à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou à la chambre d'hôtes, et non pour l'ensemble de la propriété bâtie.

Conditions de qualification comme meublé de tourisme et implications fiscales

Par conséquent, un meublé de tourisme doit être une maison ou un appartement reposant sur des fondations, et ne doit pas être démontable, transportable ni tractable.

Pour être classé en tant que meublé de tourisme, un hébergement doit correspondre à la définition issue de l’article L. Les hébergements dans lesquels le voyageur doit partager des parties communes avec d’autres locataires (chambres ou cuisines communes par exemple) ne pourront donc pas être considérés comme des meublés de tourisme. Par conséquent, les gîtes de groupe et les gîtes d’étape ne peuvent être classés dans cette catégorie du code du tourisme.

Les exploitants peuvent cependant adhérer volontairement aux réseaux privés qui assurent la promotion de ce type de prestations tels qu’Accueil Paysan, Gîtes de France ou Rando Accueil.

Cette exonération supporte une exception si cette activité concurrence l’activité d’hôtellerie. Selon l’analyse de la Cour, les critères utiles à la distinction entre activité hôtelière soumise à TVA et activité hôtelière non soumise à TVA n’exigent pas que les prestations susvisées soient effectivement rendues mais seulement que le loueur en meublé dispose des moyens nécessaires pour proposer de telles prestations à ses clients.

TVA : quand la location meublée devient assujettie

Il existe deux situations où vous devez imposer les recettes issues de vos locations à la TVA, si vous dépassez les limites de la franchise en base de TVA (de 32 900 € pour les locations assimilées aux prestations de service et de 82 200 € pour les locations relevant du même seuil que les ventes).

La partie donnée en location ne doit pas être indépendante de votre habitation. location ou sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale (location d’une chambre à un étudiant par exemple).

Une activité de location meublée ne relève pas de la simple gestion de son patrimoine privé.

Obligations déclaratives et règles liées à la CVAE

La CVAE est liée à la CFE. Cette cotisation est due par les loueurs dont le revenu tiré de la location est supérieur à 500 000 euros.

Les exonérations de plein droit ou en raison de délibération des collectivités locales, prévues en matière de CFE, s'appliquent dans les mêmes conditions à la CVAE.

Les loueurs en meublé assujettis à la CVAE doivent souscrire, au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai, par voie dématérialisée, une déclaration n° 1330-CVAE ou servir, pour les loueurs mono-établissement au sens de la CVAE, le cadre "CVAE" du tableau 2033-E ou 2059-E de leur liasse fiscale.

Les loueurs en meublés assujettis à la CVAE et dont le chiffre d'affaires est supérieur à 500 000 € hors taxes doivent acquitter la CVAE en souscrivant des relevés d'acompte n° 1329-AC au plus tard les 15 juin et 15 septembre.

Les exonérations de plein droit ou en raison de délibération des collectivités locales, prévues en matière de CFE, s'appliquent dans les mêmes conditions à la CVAE.

Points pratiques pour les propriétaires loueurs de meublés de tourisme

Il peut être établi par le loueur de meublés de tourisme qu'il ne peut en avoir la jouissance au 1er janvier de l'année puisque le bien est en location sur un site dédié à l'année et que la destination principale est la location saisonnière.
Si le loueur est redevable de la TH, c'est donc que le local est considéré comme une habitation personnelle dont il se réserve la jouissance. Dans ce cas, le propriétaire doit bénéficier d'une exonération de la CFE.
Les collectivités locales peuvent, par délibération, décider d'exonérer de CFE ou de THRS certains meublés de tourisme, en particulier dans les zones FRR.
Les conséquences de l'imposition à la CFE peuvent être atténuées par une cotisation minimum proportionnée ou par une exonération pour les faibles recettes (moins de 5 000 €).
La qualification comme meublé de tourisme et les prestations proposées (durée minimale du séjour, services annexes) doivent être analysées au cas par cas, notamment pour l'application de la TVA et pour apprécier la concurrence éventuelle avec l'hôtellerie.

Tableau récapitulatif des régimes et exonérations (synthèse des éléments fournis)

Situation	THRS	CFE	TVA / CVAE
Meublé non inclus dans habitation personnelle, location saisonnière courte via plateforme	Soumis (si propriétaire se réserve jouissance au 1er janvier)	Soumis en principe	TVA possible si seuils dépassés; CVAE si CA > 500 000 €
Meublé compris dans habitation personnelle (partie de la résidence principale)	Exonération possible	Exonéré (article 1459 CGI), sauf délibération contraire	TVA si prestations assimilées à hôtellerie; CVAE non due si exonération CFE
Meublé classé et situé en FRR (délibération locale)	Exonération possible pour la superficie classée	Exonération possible	TVA selon nature des prestations; CVAE selon seuils

Observations finales et recommandations pratiques

Le régime fiscal appliqué aux locations saisonnières spécialement destinées à cet usage nécessite un éclaircissement car le régime d'imposition à la TH dans ce cas particulier semble faire l'objet de différentes applications dont des exonérations.