Capacité de Financement Immobilier : Définition et Calcul

Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est crucial de comprendre votre capacité de financement immobilier. Il s'agit de l'aptitude à faire face aux échéances d'un crédit, un critère essentiel étudié par les banques pour l'octroi d'un prêt.

Qu'est-ce que la Capacité d'Emprunt ?

La capacité d'emprunt représente le montant maximal qu’il est possible d’emprunter sur une période donnée, calculé en fonction des revenus financiers et des charges. Autrement dit, c'est l’aptitude d’un emprunteur à assumer les échéances d’un crédit immobilier.

Bien évaluer sa capacité d’emprunt est une étape essentielle pour définir un projet immobilier cohérent avec ses moyens. Cela permet également de gagner du temps lors de la recherche de biens et d’être en position de force lors des négociations avec les vendeurs ou les banques.

L'accompagnement d'une agence immobilière pour la construction d'un dossier peut être une aide précieuse pour optimiser les chances d’obtenir un financement, en garantissant un dossier complet, conforme et adapté aux exigences des établissements prêteurs.

Comment Calculer sa Capacité d’Emprunt ?

La capacité d’emprunt repose sur des règles bancaires visant à garantir que l’emprunteur pourra rembourser son prêt sans se mettre en difficulté financière. Avant de solliciter un prêt immobilier, il est conseillé de faire un état des lieux de ses charges et d’alléger celles qui pèsent sur le budget mensuel.

Éléments pris en compte dans le calcul :

Les revenus : Ils incluent votre salaire, les primes professionnelles régulières, les revenus fonciers, ainsi que votre apport personnel.
Les dépenses : Elles regroupent vos charges fixes, comme le loyer actuel, les mensualités de crédits à la consommation ou immobiliers en cours.
Apport personnel : Un apport conséquent est un signal positif envoyé aux banques. Il montre une capacité d’épargne et une gestion prudente des finances.
Durée du prêt : La durée du prêt a un impact direct sur les mensualités et sur la capacité d’emprunt. Opter pour une durée plus longue réduit le montant des mensualités, augmentant ainsi la somme totale empruntable.

Pour évaluer son endettement, qui ne doit théoriquement pas dépasser le taux de 35 %, l’emprunteur doit déduire les charges de ses revenus. Afin de déterminer la capacité d'emprunt, la banque va aussi calculer le reste à vivre.

Dans le calcul de la capacité d’emprunt, les banques intègrent les revenus locatifs attendus de l'investissement à financer. Pour un loyer de 900 €, par exemple, seuls 630 € seront pris en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Outre les revenus locatifs, la banque tient également compte des salaires ou des revenus professionnels de l’emprunteur. Certains établissements de crédit examinent aussi les pensions alimentaires et les allocations familiales.

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Pour calculer sa capacité d'emprunt au plus juste, des simulateurs sont disponibles en ligne, notamment sur les sites Internet des courtiers en crédits immobiliers.

Comment Augmenter Sa Capacité d'Emprunt Immobilier ?

Les Différents Types de Prêts Immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide mise en place par l’État pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et intermédiaires. Il s’agit d’un crédit sans intérêts, destiné à financer une partie de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (sous conditions de travaux).

Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Un logement ancien avec travaux : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Le PTZ ne couvre qu’une partie du coût total de votre projet immobilier.

Comment Augmenter sa Capacité d’Emprunt ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour augmenter votre capacité d’emprunt :

Réduire vos charges : Avant de solliciter un prêt immobilier, il est conseillé de faire un état des lieux de ses charges et d’alléger celles qui pèsent sur le budget mensuel.
Augmenter votre apport personnel : Un apport conséquent est un signal positif envoyé aux banques. Il montre une capacité d’épargne et une gestion prudente des finances.
Choisir la bonne durée de prêt : La durée du prêt a un impact direct sur les mensualités et sur la capacité d’emprunt. Opter pour une durée plus longue réduit le montant des mensualités, augmentant ainsi la somme totale empruntable.

Les Garanties et Assurances

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire. Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

Informations Importantes Avant de Souscrire un Prêt

Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

L'Offre de Prêt

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution. Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).

Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt
Frais de dossier
Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
Coût de l'assurance emprunteur
Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire ...)

Délai de Réflexion

Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre.

En conclusion, bien comprendre votre capacité de financement immobilier est une étape cruciale pour la réussite de votre projet. N'hésitez pas à utiliser des simulateurs en ligne et à consulter des professionnels pour obtenir une estimation précise et personnalisée.

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