Faire de la Location Immobilière en Auto-Entrepreneur : Avantages et Inconvénients

Le secteur de l’immobilier attire de nombreux professionnels grâce à son dynamisme et son potentiel de rémunération. Il offre une grande variété de métiers, tels qu’agent immobilier salarié, gérant d’agence immobilière ou agent commercial mandataire en immobilier. Le régime de l’auto-entrepreneur, facile d’accès et simple en gestion administrative, se révèle idéal pour commencer une carrière dans l’immobilier. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de ce statut ? Quels métiers de l’immobilier s’y prêtent particulièrement ?

Qu'est-ce que le statut d'auto-entrepreneur ?

L'auto-entreprise (ou micro-entreprise) est un statut qui permet d'exercer une activité professionnelle en nom propre. L'auto-entreprise a l'avantage d'être facile à créer et à gérer. Il n'y a pas de statuts à rédiger ou de capital social à constituer pour créer une micro-entreprise. Par ailleurs, l'auto-entrepreneur n'a pas l'obligation de tenir une comptabilité complète. Les cotisations sociales sont calculées directement sur le chiffre d'affaires de l'auto-entrepreneur.

Pour se lancer, les démarches d'auto-entrepreneur sont très simples. Il suffit de déclarer son activité sur le guichet unique des formalités. L’immobilier offre ainsi de nombreuses opportunités si vous souhaitez vous mettre à votre compte en auto-entrepreneur. Et si les professions de courtier en immobilier et de gestionnaire immobilier nécessitent un certain niveau d’études ou des années d’expérience, celui de mandataire immobilier est accessible même sans diplôme.

Les métiers de l'immobilier accessibles en auto-entrepreneur

Trois métiers se prêtent tout particulièrement au statut d’autoentrepreneur: agent commercial mandataire en immobilier, gestionnaire de biens immobiliers et courtier immobilier.

1. Agent Commercial Mandataire en Immobilier

L’agent commercial mandataire en immobilier est un indépendant. Il représente son mandant auprès de la clientèle et auprès d’éventuels partenaires commerciaux, pour la recherche de vendeurs, d’acquéreurs, de preneurs ou de bailleurs, de biens immobiliers ou de tout biens à usage d’habitation et/ou commercial, à vendre ou à louer. Un mandat est signé avec l’agence immobilière. L’agent commercial est complètement autonome dans la gestion de son activité.

Il ne perçoit pas de salaire, mais un commissionnement lors de la conclusion de la transaction immobilière. Les seules démarches administratives qu’il devra effectuer seront celles exigées par le statut d’autoentrepreneur. Il s’agit en résumé d’une déclaration trimestrielle du chiffre d’affaires. Question compétences, le mandataire immobilier n’a pas besoin de diplômes spécifiques, mais il devra se former en droit de l’immobilier et sur les réglementations en vigueur.

2. Gestionnaire de Biens Immobiliers

Pour le compte de propriétaires immobiliers, personnes physiques, syndics de copropriété ou sociétés civiles immobilières (SCI) et par le biais d’un mandat, il assure la gestion d’un bien. Pour pouvoir occuper ces fonctions de gestionnaire immobilier, il est indispensable de posséder la carte professionnelle de gestion immobilière (carte G) délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI). Pour l’obtenir, il faut justifier d’un diplôme de niveau bac +2 dans l’immobilier.

Pour le reste, le gestionnaire immobilier doit être organisé et réactif. Il doit à la fois planifier la gestion courante et pallier les imprévus comme un dégât des eaux, par exemple. Côté rémunération, le gestionnaire immobilier autoentrepreneur reçoit des commissions fixées dans le mandat de gestion ainsi que des rémunérations pour des tâches spécifiques, telles que l’organisation de visites d’un bien à louer.

3. Courtier Immobilier

Le courtier immobilier autoentrepreneur est devenu un intermédiaire quasi indispensable de toute transaction immobilière. Son rôle est de négocier pour son client auprès des banques et des organismes de prêts, son prêt immobilier, et d’obtenir les meilleures conditions possible - durée, taux, assurance. Il se charge par ailleurs de la constitution des dossiers de prêt.

Le métier de courtier en prêt immobilier requiert des connaissances très pointues en droit de l’immobilier, mais aussi en finance et en droit bancaire. Le courtier doit se tenir au courant de toutes les évolutions de réglementation, mais également des fluctuations du marché et des conjonctures économiques. Pour devenir courtier en immobilier, il faut justifier au minimum d’un diplôme bac +2 dans le domaine de l’immobilier ou d’un niveau bac +3 en économie, en droit ou en finance. Ce niveau d’études vous permettra d’obtenir la carte professionnelle délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI). Le courtier doit également être affilié à l’ORIAS, Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, banque et finance.

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Les avantages du statut d'auto-entrepreneur

Le statut d’auto-entrepreneur comporte de nombreux avantages qui font de ce régime l’un des plus plébiscités par les indépendants. Voici les principaux points positifs de la micro-entreprise:

Une gestion quotidienne simplifiée: Avec la micro-entreprise, vous optez en effet pour un régime où les formalités administratives et les obligations comptables sont réduites au minimum.
La rapidité des formalités d’ouverture: Les démarches pour créer une micro-entreprise sont facilitées par rapport aux autres formes juridiques (EURL ou SASU par exemple).
Un cumul possible de statut: Le statut d’auto-entrepreneur étant ouvert à tous les profils (étudiant, salarié, fonctionnaire, demandeur d’emploi, retraité, et dirigeant assimilé salarié), il est particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent conserver leur statut actuel tout en complétant leurs revenus.
La franchise en base de TVA: En tant qu’auto-entrepreneur, vous n’êtes pas redevable de la TVA si vous ne dépassez pas les seuils de chiffre d’affaires.
Des charges sociales allégées: Depuis le 1er janvier 2020, les nouveaux créateurs d'entreprise peuvent bénéficier de l’ACRE sous conditions. Ce dispositif leur permet de profiter d’une exonération partielle de leurs cotisations sociales.
Une plus grande visibilité sur votre impôt sur le revenu: Côté impôts, les auto-entrepreneurs ont la possibilité, sous conditions de revenus, d’opter pour le versement libératoire.

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Les inconvénients du statut de micro-entrepreneur

Si le régime micro-entrepreneur comporte des avantages certains, vous devrez toutefois être conscient des limites et contraintes de ce statut. Voici donc les principaux inconvénients du statut de micro-entrepeneur:

Certaines charges fixes, même en cas de chiffre d’affaires faible: Parallèlement à des cotisations sociales allégées, l’auto-entrepreneur doit tout de même s’acquitter de différentes charges.
Des plafonds de chiffre d’affaires rapidement atteignables: Le micro-entrepreneur ne devra pas dépasser les plafonds annuels en vigueur pour continuer à bénéficier de ce statut.
Des cotisations payées sur la base du CA et non du bénéfice: Comme il est micro-entrepreneur, il ne peut pas déduire ses dépenses professionnelles lors de sa déclaration à l’Urssaf. Il devra donc régler des cotisations sociales non pas sur son bénéfice mais sur son chiffre d’affaires.
La TVA non déductible en deçà d’un certain seuil: On vous le disait, un auto-entrepreneur peut bénéficier de la franchise en base de TVA, s’il ne dépasse pas les seuils de chiffre d’affaires mentionnés plus haut. Mais attention, puisqu’il ne facture pas la TVA à ses clients, il ne peut pas non plus la récupérer !
Une couverture sociale limitée: Les auto-entrepreneurs qui exercent leur activité d'indépendant à titre exclusif ne bénéficient pas de la même couverture sociale que les salariés. Ils ont en effet le statut de travailleur non salarié (TNS) et sont soumis au régime micro-social.

Location meublée non professionnelle (LMNP) et auto-entrepreneur

Les propriétaires investis dans l’immobilier cherchent sans cesse des moyens d’optimiser leurs revenus locatifs. La combinaison de la plateforme Airbnb et du statut d’autoentrepreneur en meublé de tourisme se révèle être une stratégie gagnante pour maximiser ces bénéfices. La location saisonnière via Airbnb offre plusieurs avantages, tels qu’un revenu supplémentaire potentiellement conséquent et la flexibilité dans la gestion de la location.

Lorsqu’on loue un bien immobilier en saisonnier, plusieurs régimes fiscaux peuvent être envisagés. D’autre part, le régime LMNP au réel permet de déduire l’ensemble des dépenses et l’amortissement du bien loué, ce qui peut significativement diminuer la base imposable. Le statut d’auto-entrepreneur offre une autre alternative pour ceux qui louent un bien saisonnier. Ce régime simplifié permet de déclarer les revenus d’une activité basés uniquement sur le chiffre d’affaires, rendant ainsi la gestion fiscale plus aisée.

Avantages et limites de la combinaison LMNP et auto-entrepreneur

En combinant le statut d’auto-entrepreneur avec la déclaration d’un meublé de tourisme, les propriétaires peuvent bénéficier d’avantages fiscaux considérables. Malgré ses avantages, cette combinaison comporte certaines limites. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage en activité commerciale est nécessaire. De plus, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel est limité à 23 000€ de loyers par an, un seuil rapidement atteint dans le cadre d’une location saisonnière.

En somme, la combinaison du statut d’autoentrepreneur et de la déclaration en meublé de tourisme sur Airbnb offre une panoplie d’avantages, rendant cette option particulièrement attractive pour ceux qui envisagent la location saisonnière. Non seulement ce combo permet de bénéficier d’un régime fiscal allégé, mais il offre aussi une gestion simplifiée des revenus locatifs. Le processus de création du statut d’auto-entrepreneur est relativement simple et se fait en ligne.

Lorsqu’un bien est déclaré comme meublé de tourisme, les propriétaires peuvent bénéficier d’un forfait de charges sociales réduit à 6%, contre 22% pour les autres types de location. La location saisonnière sur Airbnb nécessite une certaine disponibilité de la part des propriétaires pour assurer la gestion du bien (entretien, accueil des locataires, etc.).

Critères essentiels pour le statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, en tant que personne, vous devez être résident du territoire français et majeur. Vous ne pouvez pas être un investisseur immobilier professionnel. Pour jouir du régime LMNP, votre logement doit également répondre à certains critères essentiels:

S'agir d’un bien de 9 m2 minimum ;
Être exclusivement à usage d'habitation ou touristique (pas d'activité commerciale) ;
Être convenablement meublé, de façon à ce que le locataire puisse dormir, manger et vivre.

Ce statut doit répondre à des critères financiers, En l'occurrence il s'applique si :

Votre chiffre d'affaires global annuel ne dépasse pas 23 000 euros au titre de la location classique ;
Ni 70 000 euros au titre de la location meublée de tourisme ;
Ni 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.

Si vous respectez ces seuils, alors vous profiterez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % au titre de la location classique et de 71% au titre de la location meublée de tourisme puisque vous serez automatiquement assimilé au régime des micro-bic. Si vous dépassez ces seuils, ou en formulez la demande, vous pouvez être affilié au régime réel. Dans ce cas, il ne s'agit plus d'abattement forfaitaire, mais d'une déduction réelle de vos charges. Ce statut est plus avantageux lorsque vous avez beaucoup de dépenses relatives au bien loué et qu'elles dépassent 50% par rapport aux recettes de loyers.

Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous êtes tenu de faire une déclaration au Greffe du tribunal de commerce, d'obtenir un numéro siret et d'ouvrir une société. Le choix de la forme juridique vous appartient. Sachez que si vous souhaitez investir dans le neuf afin de profiter d’un bien de qualité, Cogedim pourra vous assister dans la réalisation de votre projet, autant en termes de construction que de conseils en matière de rentabilité fiscale. Par exemple, vous aurez le droit de cumuler les avantages fiscaux du dispositif LMNP et du dispositif Censi-Bouvard afin d'optimiser davantage votre rentabilité.

Les différents choix de forme juridique

La SCI (société civile immobilière) doit être composée de 2 investisseurs minimum, un lien de parenté n'est pas obligatoire (il peut s'agir d'un membre de la famille, mais également d'un ami) et chacun des acteurs possède une part qui lui est propre (pas de principe d'indivision) et a le droit de se retirer. Elle est considérée comme une activité marchande, mais pour être valide ne doit pas concerner un objet commercial. Et vous avez l'interdiction de cumuler plusieurs micro-entreprises.

Ainsi, que vous réalisiez de la vente de marchandises, des prestations de service, de la location meublée de tourisme ou non, vous devez être vigilant à respecter ces seuils.

Plafonds des cumuls pour résumer

Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 72 500 € HT/an.
Option 2 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 176 200 € HT/an.
Option 3 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 72 500 € HT/an.

Exemples de cumuls

Exemple 1: Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an. Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 176 200 € pour la vente de marchandises, celui de 72 500 € pour la location lmnp et également le seuil global de 176 200 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.

Exemple 2: Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 72 600 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Comment déclarer des activités multiples ?

La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires. Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Dépassement de seuil, que se passe-t-il ?

Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu' il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas. Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux:

option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

En tout état de cause :

Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

La fiscalité dans le cas d'un cumul autoentrepreneur et LMNP

La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE. La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET. Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

Catégorie de vos revenus d'activités

Option 1 : Vos deux activités relèvent des BIC : dans ce cas, votre CA global sera retenu afin de déterminer votre régime. Si vous dépassez les seuils, vous ne pouvez être soumis au régime fiscal micro-BIC et vous basculez automatiquement au régime lmnp au réel (après la phase de tolérance).
Option 2 : Si l'une des activités relève de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), alors votre CA sera pris en compte de façon individuelle (mais il doit rester dans le cadre des plafonds fixés par activité).

Cotisations sociales du loueur en meublé non professionnel sous le statut auto entrepreneur ?

Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales. La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous-même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.

Le montant des cotisations sociales d'un auto-entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel aux chiffres d'affaires se règle à l'échéance. Attention, en cas de non-paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions.

Difficultés de location en tant qu'auto-entrepreneur

Plus d’un auto-entrepreneur rencontre des difficultés pour louer un appartement. Quelle que soit la branche d’activité choisie (artisan, jardinier, fondateur d’une entreprise de service, etc.), l’auto-entrepreneur est considéré comme un profil à risque. Présenter un dossier en béton est ainsi primordial ! Pour justifier la santé financière de l’entreprise, les documents de comptabilité sont requis à la place des dernières fiches de paie. Si l’activité est encore jeune, le propriétaire peut réclamer des garants à haut salaire.

Passer par une agence immobilière est la solution la plus rapide pour dénicher un appartement, mais ce n’est pas la moins chère. Si votre situation financière vous le permet, le recours à un professionnel est conseillé. Pour réduire le prix net du loyer, il est possible de demander l’aide de la CAF. Est-ce que devenir auto-entrepreneur peut changer le montant des APL ? Oui, puisque la CAF est attentive au fait que les aides versées correspondent aux besoins réels des bénéficiaires.

Pour prétendre aux APL en auto-entrepreneur, il suffit d’envoyer à l’intention de la CAF une lettre recommandée lui annonçant officiellement que vous créez une micro-entreprise, accompagnée de l’extrait K-Bis ou de l’attestation d’inscription à l’URSSAF (pour les fournisseurs de services).

Solutions alternatives de logement

Pour les jeunes actifs qui ont hâte de quitter la cellule familiale, la colocation est une option d’hébergement intéressante. Chaque colocataire s’acquitte d’un loyer mensuel selon le prix fixé dans le contrat de location. Le plus souvent, le montant de la location est divisé à parts égales. L’auto-entrepreneur est obligé de partager son espace privé avec un voisin. Il doit faire preuve d’adaptation et de tolérance, en veillant à choisir une personne de confiance. Hormis ces réserves, la colocation en étant auto-entrepreneur a de nombreux atouts. Le tarif des loyers est extrêmement cher dans les métropoles. En optant pour un appartement partagé entre 2 ou 3 colocataires, vous pourrez vous installer en plein centre-ville.

N’oubliez pas que l’emplacement joue un rôle notable sur la visibilité et la gestion de la relation client. À part la location en chambre partagée, l’hébergement chez l’habitant est aussi une alternative. Le principe de la location chez l’habitant est simple : le propriétaire des lieux accepte de céder une partie de son habitation en échange d’un loyer. Le locataire occupe une chambre à son usage exclusif, avec parfois une salle de bain et des toilettes privées. La cuisine et la blanchisserie sont des parties communes. Ce mode d’hébergement est répandu parmi les étudiants ou les jeunes entrepreneurs en herbe qui souhaitent s’établir en ville, à Paris comme en province.

Conseils pour louer en tant qu'indépendant

Pour louer un appartement en tant que travailleur indépendant, nous vous conseillons de constituer un dossier solide (relevés de comptes, justificatifs de revenus). De plus, si votre activité est récente, il vous faudra probablement envisager des garants. Il est aussi conseillé de solliciter des aides au logement (APL) et/ou d’explorer des solutions comme la colocation ou la location entre particuliers pour maximiser vos chances.

Logement social et auto-entrepreneur

Entant que micro-entrepreneur, l’accès à un logement social est possible mais conditionné à plusieurs critères : un revenu fiscal de référence inférieur à un certain plafond, la stabilité de votre activité, et parfois des conditions locales supplémentaires liées à votre situation personnelle ou familiale.

Dispositif 1 % logement pour auto-entrepreneurs

Le dispositif 1 % logement, devenu Action Logement en 2009, a été mis en place initialement pour soutenir les salariés dans leur accès au logement. Aujourd'hui il est accessible aux auto-entrepreneurs et se traduit par une gamme d’aides et de services destinés à faciliter la location ou l’acquisition d’un bien immobilier (prêts à taux avantageux, garanties locatives...).

Auto-entrepreneur ou portage salarial ?

Le portage salarial permettra à l’auto-entrepreneur de conserver son autonomie tout en étant accompagné et en conservant les avantages du salariat.

En résumé, le professionnel indépendant dans l’immobilier aura généralement le rôle d’expert ou d’intermédiaire entre le vendeur d’un bien et son acheteur. Si l’un de ces professionnels souhaite se mettre à son compte, le régime auto-entrepreneur est une excellente solution. Il permet non seulement de tester son activité en toute liberté mais également de ne pas se charger d’une comptabilité trop lourde.

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