Faut-il déclarer un prêt immobilier aux impôts ?
Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif, vous vous demandez sûrement si vous devez déclarer ce prêt aux impôts. La réponse à cette question dépend principalement de l’usage du bien immobilier acquis.
En effet, la déclaration d’un crédit immobilier aux impôts permet de diminuer leur montant. Pour autant, faut-il déclarer un prêt immobilier aux impôts systématiquement ? Comment procéder ?
Nous allons clarifier les règles fiscales applicables aux prêts immobiliers et expliquer comment déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts.
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Résidence principale ou secondaire : pas de déclaration obligatoire
Pour les résidences principales ou secondaires, il n’est pas nécessaire de déclarer le prêt immobilier aux impôts. Depuis 2011, les intérêts d’emprunt pour l’achat ou la construction de votre résidence principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal. En effet, le dispositif de crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt a été supprimé pour les prêts contractés après le 1er janvier 2011.
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Par conséquent, que vous achetiez une maison ou un appartement pour y vivre, ou comme résidence secondaire, vous n’avez pas à mentionner ce prêt sur votre déclaration de revenus.
Exception : Dans le cas où la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans ce cas, le capital restant dû au 1er janvier chaque année du prêt souscrit pour acquérir ou financer des travaux sur votre bien immobilier sera constitutif d’un passif au regard de l’IFI.
Tutoriel - Comment déclarer un bien immobilier en location
Logement en location : la déduction des intérêts d'emprunt
Contrairement aux propriétaires d’une résidence principale ou secondaire, ceux qui ont réalisé un investissement locatif doivent déclarer chaque année aux services fiscaux le prêt bancaire souscrit pour financer leur achat immobilier ou sa rénovation. En effet, les intérêts d’emprunt demeurent déductibles des revenus locatifs perçus chaque année par les propriétaires bailleurs. Les modalités déclaratives et de prise en compte de cette charge d’intérêts pour déterminer le revenu net imposable d’un bailleur diffèrent selon le type de location et de régime d’imposition applicables.
Cela permet de réduire votre base imposable et, par conséquent, le montant de vos impôts.
Comment déduire son crédit immobilier des impôts ?
Pour déduire votre crédit immobilier des impôts, vous devez comprendre les différents régimes fiscaux disponibles :
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Régime micro-foncier
Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an et que vous louez un bien non meublé (location nue), vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Dans ce régime, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus locatifs. Cet abattement prend en compte les charges, y compris les intérêts d’emprunt, donc vous ne pouvez pas les déduire séparément.
Régime réel
Si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an, ou si vous choisissez le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cela s’applique aussi bien aux locations meublées qu’aux locations non meublées.
Pour les locations non meublées, les intérêts d’emprunt doivent être reportés sur le formulaire 2044 à la ligne 250.
Pour les locations meublées, vous devez utiliser le formulaire 2031 et remplir la case correspondante.
Comment déclarer un emprunt pour une location non meublée ?
Pour déclarer un prêt immobilier lié à une location non meublée, utilisez le formulaire 2044 disponible sur le site officiel des impôts (impots.gouv.fr). Sur ce formulaire, reportez les intérêts d’emprunt à la ligne 250.
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Pour cela, vous devez totaliser tous les intérêts payés au cours de l’année fiscale pour l’emprunt contracté. Ces intérêts incluent les frais de dossier, de garantie et d’assurance emprunteur.
Une fois calculés, inscrivez ce montant dans la ligne citée. N’oubliez pas de déclarer également les autres charges déductibles et vos revenus locatifs bruts.
Comment déclarer un emprunt pour une location meublée ?
Pour une location meublée, utilisez le formulaire 2031, disponible sur le même site. Les intérêts d’emprunt doivent être inscrits dans la case C2b. Pour les calculer, additionnez les intérêts payés mensuellement sur l’année à retrouver sur votre tableau d’amortissement.
Ces intérêts sont généralement indiqués sur votre tableau d’amortissement fourni par la banque. Incluez les frais de garantie et d’assurance dans ce calcul. Une fois le total obtenu, reportez-le dans la case C2b du formulaire 2031.
Autres frais déductibles d’un prêt immobilier
En plus des intérêts, vous pouvez déduire d’autres frais relatifs à votre prêt immobilier. La déductibilité concernera les projets immobiliers en location sur les frais suivants :
- Les frais de dossier
- Les frais de garantie hypothécaire ou de cautionnement
- Les frais d’assurance emprunteur
- Les intérêts intercalaires pour les biens en cours de construction ou de rénovation
La taxe foncière représente une charge déductible pour les propriétaires bailleurs qui optent pour le régime réel d'imposition. Cette déduction s'applique uniquement aux biens générant des loyers imposables.
L’assurance emprunteur est considérée comme une dépense fiscale et peut donc être déduite des revenus fonciers. L'assurance emprunteur est généralement déductible des impôts jusqu’à un certain montant pour les revenus fonciers.
Toutes les primes d'assurance emprunteur se rapportant aux logements loués sont déductibles. Il peut s'agir, par exemple, des primes versées dans le cadre de la garantie des loyers impayés (GLI) ou de l'assurance « propriétaire non occupant » (PNO).
La déduction fiscale rend plus attractive la souscription d'assurances spécifiques pour un propriétaire bailleur. L’ assurance propriétaire non occupant ou PNO est une assurance qui s’adresse aux propriétaires d’un logement qu’ils n’occupent pas. Dans le cadre de l'assurance Propriétaire Non Occupant, vous ne devez pas vivre dans ce logement, même occasionnellement ou pour une courte durée.
Exemples pratiques
Exemple 1 : Location non meublée
Vous avez acheté un appartement que vous louez non meublé. Vos revenus locatifs annuels sont de 20 000 €. Vous avez opté pour le régime réel. Vos intérêts d’emprunt annuels s’élèvent à 2 400 €. Vous pouvez donc déduire ces 2 400 € de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable à 17 600 €.
Exemple 2 : Location meublée
Vous avez acheté un appartement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) que vous louez meublé. Pendant la construction, vous payez des intérêts intercalaires de 3 000 €. Vous pouvez déduire ces intérêts intercalaires de vos revenus locatifs une fois la location commencée, en les déclarant sur le formulaire 2031.
Tableau récapitulatif des formulaires à utiliser
| Type de location | Régime fiscal | Formulaire à utiliser | Ligne pour les intérêts d'emprunt |
|---|---|---|---|
| Non meublée | Micro-foncier | Aucun (abattement forfaitaire) | N/A |
| Non meublée | Réel | 2044 | Ligne 250 |
| Meublée | Micro-BIC | Aucun (abattement forfaitaire) | N/A |
| Meublée | Réel | 2031 | Case C2b |
Il n’est pas nécessaire de déclarer un prêt immobilier pour une résidence principale ou secondaire aux impôts. Toutefois, pour un investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles, ce qui constitue un avantage fiscal significatif. Assurez-vous de choisir le régime fiscal le plus avantageux pour vous et de bien remplir vos déclarations pour maximiser vos déductions.
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