Financement Immobilier : Comment Obtenir un Prêt 110% avec les Banques Partenaires

Vous cherchez une solution de financement pour acheter un logement neuf avec VINCI Immobilier ? Avez-vous envisagé le prêt 110% ? Découvrons ensemble les conditions de ce type de prêt et des conseils pour obtenir un financement sans apport personnel.

Qu’est-ce que l’apport personnel dans un emprunt ?

Peu de personnes peuvent (ou veulent) financer un bien immobilier entièrement avec leurs fonds propres. En règle générale, un acquéreur dispose d’une somme d’argent économisée qu’il va compléter avec un ou plusieurs prêts immobiliers.

L’apport personnel correspond à la somme que l’acquéreur est prêt à dépenser pour couvrir une partie de l’achat immobilier. Il s’agit de l’épargne disponible qu’il souhaite consacrer à son projet d’achat. Le reste du financement est assuré par un établissement financier via un ou plusieurs emprunts.

Pour les banques, le montant de l’apport personnel est un facteur déterminant qui impacte les conditions du prêt. En grossissant le trait, on peut dire que plus l’apport personnel est élevé, plus la banque est encline à vous accorder des conditions de prêt favorables. En effet, un apport personnel rassure la banque sur votre capacité à gérer sérieusement vos finances et à rembourser votre emprunt en temps et en heure.

Prêt 110% : Le principe du prêt immobilier sans apport

Que peut faire un acquéreur qui ne dispose pas d’épargne disponible ? Est-il obligé de reporter son projet d’achat immobilier pour avoir le temps d’économiser suffisamment ? Ou bien est-il possible de faire un achat immobilier sans apport personnel ? Bonne nouvelle, la banque peut financer un bien immobilier en totalité. On parle alors de prêt 110%.

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Emprunt immobilier SANS APPORT (je vous dis tout)

Mais pourquoi 110% et pas 100% ? Parce que d’autres dépenses viennent s’ajouter aux 100% du prix du bien immobilier. En effet, il faut compter environ 10% supplémentaires pour les frais d’acquisition. Ces dépenses comprennent notamment le coût du notaire qui vaut entre 2 et 8% du prix de vente, selon le barème des frais de notaire. Viennent aussi s’ajouter les frais d’agence, les frais de dossier à la banque et les autres frais liés à l’achat.

Ainsi, le crédit 110% finance l’ensemble du prix d’acquisition, c’est-à-dire la valeur du bien à laquelle s’ajoutent les frais d’acquisition. C’est donc la solution idéale pour un acquéreur qui souhaite emprunter les frais de notaire.

Le prêt 110% est ouvert à tous les types de projet immobilier. Il permet de financer n’importe quel bien, qu’il soit neuf ou ancien, résidence principale ou investissement locatif.

Rappelons que les frais de notaire dans le neuf sont réduits par rapport aux logements anciens. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour faire votre propre estimation. Vous pourrez ainsi rassembler les données essentielles pour faire votre simulation d’emprunt immobilier.

Prêt 110% vs prêt immobilier classique

Abordons maintenant l’impact de l’absence d’apport personnel dans un prêt 110% par rapport à un prêt immobilier classique.

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Avec un prêt classique, les banques demandent généralement un minimum de 10% d’apport personnel. Cette somme permet de couvrir les frais d’acquisition, notamment les frais de notaire. Pourquoi une telle exigence de la part des banques ? Parce qu’elles doivent prendre en compte les conséquences d’un éventuel défaut de paiement. En effet, si vous arrêtez de rembourser votre emprunt immobilier, la banque est en droit de vendre le bien pour se rembourser elle-même.

Naturellement, elle ne pourra pas vendre votre logement au-delà du prix du marché. Cela signifie que la valeur du bien immobilier est le montant maximum que la banque est certaine de pouvoir récupérer en cas de problème. Voilà pourquoi un prêt classique ne permet pas de financer plus de 100% de la valeur du bien.

Prenons un exemple pour mieux comprendre. Imaginons que vous vouliez acheter un bien immobilier qui vaut 200 000 €. Avec un prêt classique, vous devez prévoir environ 10% d’apport personnel, soit 20 000 €, pour couvrir les frais d’acquisition. Vous pourrez financer le bien lui-même avec un prêt immobilier classique de 200 000 €. En cas de défaut de paiement, la banque pourra revendre le bien et récupérer les 200 000 € qu’elle vous a prêté.

En pratique, les banques demandent souvent un apport initial plus élevé, pour couvrir davantage que les seuls frais d’acquisition. Il est donc courant de voir les banques demander 20 à 30% d’apport. Toutefois, ce paramètre reste à la discrétion des établissements bancaires. En effet, la loi n’impose pas de seuil minimum pour l’apport personnel d’un prêt immobilier.

Les avantages du prêt 110%

Dans le cas du prêt 110%, la banque vous prête plus que la valeur du bien. C’est donc une opération plus risquée pour elle. Du point de vue de l’acquéreur, le crédit 110% présente des avantages. L’intérêt principal est que ce financement vous permet d’accéder plus rapidement à la propriété. En effet, vous n’avez pas besoin de vous constituer une épargne au préalable, ce qui vous fait gagner un temps considérable.

Reprenons l’exemple évoqué précédemment. Imaginons que vous souhaitez acheter ce logement à 200 000 €, mais vous devez d’abord économiser pour constituer les 20 000 € d’apport initial. À raison de 300 € d’épargne par mois (en plus de vos charges normales, notamment un loyer si vous êtes en location), il vous faudra 66 mois pour rassembler l’apport nécessaire. Cela représente plus de 5,5 ans à épargner avant de pouvoir acheter votre logement. En comparaison, un prêt 110% vous permet d’acheter immédiatement. Vous gagnez ainsi du temps, et les années de loyer qui vont avec.

Rappelons néanmoins que la banque prend plus de risque en vous prêtant aussi les frais de notaire. En contrepartie de ce risque, il vous sera sans doute plus difficile de négocier un taux d’intérêt bas et des conditions d’emprunt avantageuses.

À qui s’adresse le prêt 110% ?

Concrètement, à qui est destiné le prêt 110% ? Ce type de financement immobilier s’adresse en particulier aux personnes qui ont un motif recevable pour ne pas avoir d’apport personnel, telles que :

Les jeunes actifs. Par définition, les jeunes actifs sont entrés récemment sur le marché du travail et ont manqué de temps pour épargner ;
Les investisseurs. Le prêt 110% permet aux investisseurs de conserver leurs liquidités. De plus, les intérêts plus élevés ne sont pas un inconvénient pour eux, car ils font baisser l’assiette fiscale et permettent d’optimiser la fiscalité du projet ;
Suite à un aléa de la vie. Un incident de la vie, comme un divorce ou une maladie, peut drainer l’épargne d’un ménage et l’obliger à repartir de zéro.

Le profil idéal pour obtenir un prêt 110%

Par rapport au prêt immobilier classique, le prêt 110% fait plutôt figure d’exception. Pour obtenir un financement à 110%, il faut donc monter un dossier solide et avoir de bons arguments. Concrètement, vous avez plus de chances de réussir si vous remplissez les conditions suivantes :

Un emploi stable. Vous occupez un poste en CDI avec au moins 6 mois d’ancienneté, et vous n’êtes plus en période d’essai. Un poste de fonctionnaire en CDI est l’idéal pour la banque ;
Des revenus mensuels élevés. Votre reste à vivre doit être important après déduction des charges. Le prêt demandé doit engendrer un faible taux d’endettement prévu (moins de 35%), avec une durée d’emprunt de 25 ans maximum. Pour rappel, la méthode de calcul du taux d’endettement est la suivante : ensemble des dépenses et crédits * 100 / revenu net ;
Une situation financière saine. Vos relevés de compte doivent montrer votre sérieux et votre capacité à gérer votre argent de manière responsable. La banque n’appréciera pas de constater que vous êtes souvent à découvert. À l’inverse, des placements réfléchis (une assurance-vie, par exemple) pourront faire bonne impression ;
Une absence d’apport explicable. Vous devez être capable de justifier votre absence d’apport personnel par un motif recevable. Des dépenses inconsidérées ne sont pas une raison satisfaisante pour expliquer votre incapacité à épargner. Au contraire, la banque pourra accepter de vous financer si vous avez des arguments convaincants : vous êtes jeune actif, vous avez subi une maladie ou un divorce récent, vous avez déjà fait un premier investissement locatif…

Par ailleurs, vous êtes en position de force si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, d’autant plus si le prêt immobilier qui s’y rattachait est terminé.

Tous ces arguments joueront en votre faveur lors de votre demande de prêt 110%.

Est-il encore possible d’obtenir un prêt à 110% ?

Autant le dire clairement, le crédit 110% n’est pas courant. Le financement sans apport est même de plus en plus difficile à obtenir. En effet, les banques sont frileuses quand il s’agit de prêter plus que la valeur d’un bien immobilier. De plus, le contexte financier en 2024 n’est pas favorable à ce genre de financement. Les taux des crédits immobiliers se sont envolés sur les deux dernières années. Si le pic semble avoir été atteint, les taux restent encore très hauts, ce qui pèse lourdement sur la capacité d’emprunt des ménages. Le prêt 110% se fait donc rare dans un marché immobilier au ralenti.

Les banques seront plus enclines à accorder des crédits 110% quand la pression des taux sera retombée et que le marché immobilier retrouvera son dynamisme.

En attendant, l’obtention d’un crédit sans apport est difficile, mais pas totalement impossible. En règle générale, les banques traditionnelles y sont plus favorables que les banques en ligne.

Banque	Prêt sans apport	Commentaires
La Banque Postale	Oui	Examen attentif du dossier
Caisse d'Épargne	Oui	Examen attentif du dossier
LCL	Oui	Examen attentif du dossier
Crédit Agricole	Oui	Semble ouverte aux prêts sans apport en 2024
Banques en ligne	Rarement	Généralement moins enclines

L’apport personnel pour un emprunt immobilier est un sujet clé. Souvent nécessaire, il est demandé par les banques comme un premier engagement de l’emprunteur et comme un gage de sérieux. Il devient un sujet d’inquiétude pour l’emprunteur qui ne peut pas le fournir. Rassurez-vous ! L’apport personnel est apprécié, mais il n’est pas obligatoire. Acheter sans apport personnel est une option possible, qui ne ferme pas l’accès à un crédit immobilier. Le tout est de constituer un bon dossier et de bien négocier.

Apport personnel : de quoi parle-t-on ? À quoi sert-il ?

L’apport personnel : définition

L’apport personnel est la somme que vous allez injecter à votre projet d’acquisition immobilière. Il va venir en complément du prêt contracté. Elle vous engage, puisque vous mettez des fonds dont vous disposez dans votre projet. L’apport personnel correspond à une somme que vous êtes capable d’investir, et va s’exprimer en pourcentage par rapport au montant global de votre projet.

Bon à savoir : L’apport personnel n’est pas obligatoire, et la loi n’impose aucun minimum pour un emprunt. C’est une exigence de la banque, qui peut tout à fait être négociée.

Quel montant pour un apport personnel ?

L’apport personnel demandé est en moyenne de 10 %. Il peut être supérieur selon votre profil, votre projet et bien sûr, vos moyens. Votre courtier saura vous conseiller sur un apport pertinent pour votre projet.

À quoi sert l’apport personnel ?

L’apport personnel de 10 % va être utilisé pour payer différents frais et dépenses liées à l’acquisition immobilière : frais d’agence, frais de notaire, éventuels frais de dossier, frais de caution… Surtout, il va sécuriser la banque, car il garantit que les frais liés à l’acquisition sont réglés. En cas de défaut de paiement, la banque peut procéder à la revente du bien pour se rembourser.

Bien comprendre la notion de prêt à 100 % : Ici, la banque finance 100 % du bien que vous allez acquérir, les 10 % de frais qui sont demandés en apport personnel sont en sus. Dans ce cadre, on parle de prêt à 100 %.

Bon à savoir : Si votre apport est supérieur ou couvre plus que les frais, le pourcentage de la somme empruntée s’adapte. Par exemple, si votre apport couvre les 10 % de frais et 30 % du prix du bien, vous serez sur un prêt à 70 %.

Pourquoi l’apport personnel est-il apprécié des banques ?

Les banques apprécient l’apport personnel, car il est révélateur pour elles de la capacité de l’emprunteur à épargner. Cela signifie pour elles une gestion saine de ses comptes, une stabilité financière, donc un profil moins risqué. Cela montre aussi que l’emprunteur est investi dans son projet.

Acheter sans apport, c’est possible !

Emprunter à 110% : Le prêt sans aucun apport

Un prêt à 110 % est un prêt avec zéro apport. Il recouvre donc le montant d’acquisition du bien immobilier et tous les frais afférant à l’achat (notamment les frais de notaire).

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à 200 000€, vous devrez emprunter 200 000€ + les frais de notaire (de 7 à 8% dans l’ancien) + les frais de banque (soit environ 10% supplémentaires du prix du bien immobilier).

Les banques sont assez frileuses à accepter ce type d’emprunt, mais il reste possible d’obtenir un emprunt sans apport grâce à un bon dossier et à des arguments clés.

Emprunt à 100% : Le compromis le plus sûr

Lorsqu’on achète un bien via un emprunt à 100%, on finance tous les frais annexes : Notaire, banque, assurance etc… Soit environ 10% du prix d’achat.

La somme manquante, celle destinée à payer le prix du bien immobilier est empruntée à la banque. Si je souhaite acheter une maison à 200 000€, je dois donc fournir 10% supplémentaires de cette somme en guise d’apport.

Vous devrez fournir un apport lorsque vous empruntez à 100% ; mais en échange, vous augmentez grandement vos chances d’obtenir un emprunt auprès d’une banque.

Emprunter sans apport : nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier

Que vous empruntiez à 100% ou 110%, les raisons de ne pas ou peu avoir d’apport sont nombreuses. On peut être jeune actif et ne pas avoir eu l’occasion d’épargner pendant ses études, sortir d’un divorce ou d’une situation de crise, vouloir conserver son épargne en cas de coup dur, ou être dans le cadre d’un investissement locatif.

Pour contrebalancer le fait de ne pas cocher la case « Apport personnel », il vous faudra montrer patte blanche sur d’autres points clés (correspondant à votre projet et situation) :

être dans une situation stable (CDI) avec un bon salaire,
montrer une bonne capacité à gérer vos comptes (pas de découverts, pas de crédits à la consommation, ou alors des crédits dûment remboursés…)
présenter un projet d’achat sérieux, viable et bien pensé,
conserver un reste à vivre suffisant (le taux d’endettement maximal étant de 35 %)
avoir un patrimoine (assurance vie, livret épargne, PEL, patrimoine financier ou immobilier)
inclure des prêts aidés (prêt accession logement, prêt accession sociale, PTZ, éco-PTZ, prêt travaux, prêt caisse de retraite, prêt familial…)
bénéficier d’un cautionnement bancaire solide,
disposer d’une épargne résiduelle correspondant à six mois environ de paiement de mensualités,
jouer la transparence totale sur votre situation.

Le courtier en prêt immobilier : votre meilleur allié quand la situation est compliquée

En tant que spécialiste du prêt immobilier, votre courtier est la personne la plus à même de trouver des solutions pour les situations d’emprunt plus complexes. Le fait de ne pas mettre sur la table un apport personnel en fait partie.

Votre courtier vous accompagne dans la constitution d’un dossier béton. Il appuie les points forts de votre dossier et met en avant les arguments qui sauront convaincre la banque. Il déjoue les difficultés que votre dossier pourrait représenter et les contrebalance pour vous permettre de réaliser votre projet en toute sécurité financière.

Peut-on emprunter sans apport ? La réponse est oui ! Un prêt immobilier à 100 % ou même à 110 % est accessible avec un bon dossier.

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