FONCTIONNEMENT ET FINANCEMENT DU BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS) : GUIDE COMPLÉT

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant et solidaire destiné à favoriser l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes, en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti. L’organisme de foncier solidaire (OFS) demeure propriétaire du terrain et délivre des droits réels au preneur sur le bâti, pour une durée allant de 18 à 99 ans, renouvelable lors des mutations. Le coût d’achat est ainsi nettement réduit, entre 15 et 40 % selon le secteur, rendant l’accession à la propriété plus accessible tout en garantissant la pérennité de l’offre.

Pour accéder à une offre en BRS, les plafonds de ressources et les conditions de revenus sont encadrés et différenciés selon les zones. BoRiS, plateforme officielle référant les programmes agréés, permet de tester rapidement l’éligibilité, de trouver des logements en BRS à vendre, et d’obtenir une information de référence pour chaque étape du projet. Le dispositif est destiné à des résidences principales et vise à limiter les coûts tout en sécurisant l’investissement à long terme.

Comment fonctionne le BRS et ses acteurs

Un OFS, organisme sans but lucratif agréé, achète et gère le terrain et signe avec le preneur un bail réel solidaire sur la construction, afin de dissocier foncier et bâti.
Le preneur achète le bâti (logement), et verse une redevance mensuelle pour l’usage du terrain et le financement du foncier, tandis que l’OFS conserve la propriété foncière.
Le bail dure entre 18 et 99 ans et peut être prolongé ou rechargé à chaque mutation (cession, donation, succession).

Coûts et financement du BRS

Redevedance foncière: mensuelle, modérée et calculée pour rester abordable (souvent entre 1 et 2 €/m²/mois, ex. 80-120 € pour un T3).
Frais de notaire et frais annexes: incluant les droits et les charges de copropriété éventuelles.
Charges courantes: entretien, gestion, taxes locales éventuelles.
Redevance et coût du logement: le coût d’achat est réduit grâce à la dissociation foncier-bâti, et la redevance finance partiellement le foncier.

Financement et aides complémentaires

Le financement d’un logement en BRS s’inscrit dans un cadre classique de crédit immobilier, potentiellment complété par des outils aidés:

Prêt à taux zéro (PTZ): prêt sans intérêt accordé sous conditions de ressources, pouvant financer jusqu’à 50 % du projet selon la zone.
Prêt d’accession sociale (PAS): destiné aux revenus modestes, avec taux plafonné et durée de remboursement adaptée.
Prêt accession Action Logement: réservé aux salariés du privé non agricole, montant jusqu’à 30 000 € et durée jusqu’à 25 ans.
Éco-PTZ et autres prêts aidés: pour les travaux et l’amélioration énergétique.

Cas d’usage et simulation

Pour connaître son éligibilité et monter son financement, BoRiS propose un simulateur et liste des zones (Abis, A, B1, B2, C) avec des plafonds de ressources correspondant à la composition du foyer. Le prix de revente est encadré et l’OFS peut proposer une indemnisation en cas de difficultés de revente. L’achat en BRS est notamment accessible dans des zones tendues où le foncier représente une part importante du prix.

Conditions d’accès et obligations du preneur

Pour bénéficier du BRS, il faut:

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Occuper le logement à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail;
Respecter les plafonds de ressources et les règles de revente et d’indexation;
Maintenir le logement en bon état d’entretien et réaliser les travaux selon les obligations du contrat;
Payer la redevance mensuelle et les charges liées à la copropriété le cas échéant.

Comment trouver et accéder à un logement en BRS

Après avoir défini votre projet (budget, quartier, surface, transports et commerces), utilisez BoRiS pour trouver des logements éligibles. Vous pouvez consulter la liste des sites par région et OFS, puis contacter les professionnels de l’immobilier associés pour préparer votre dossier (avis d’imposition, pièces d’identité, justificatifs, etc.). Le simulateur BoRiS peut aussi rappeler les organismes locaux et les offres disponibles.

Cas pratiques et exemples

Paris - Quartier Python-Duvernois: 61 appartements neufs, T3-T5, livraison 1er semestre 2027, balcon et parking. Avantages: cadre verdoyant et proximité transports.

Cognin (Savoie) - « Les Demeures de Gaia », 140 appartements, 6 bâtiments avec balcons, livraison 2025, deux tiers vendus dont moitié en BRS. Avantage: cadre paisible, espaces verts, proximité écoles et commerces.

Ce qu’il faut retenir sur le BRS

Le BRS permet d’acheter un logement à prix réduit en dissociant le foncier du bâti, avec un OFS propriétaire du foncier et un bail durable pour le preneur. Les plafonds de ressources dépendent de la zone et de la composition du foyer, les prix de vente sont encadrés, et la revente est possible sous certaines conditions pour préserver l’accessibilité du dispositif.

Exemples de coûts et de revente

Pour un logement de 65 m² avec redevance de 1,50 € par m² et par mois, la redevance mensuelle est d’environ 98 € additionnels à l’achat. À chaque revente, le bail est rechargé et le prix de vente est encadré pour permettre l’accès à un nouveau ménage éligible.

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BRS : c’est quoi ? - Laure HANNEZO

Documents et démarches

Dernier avis d’imposition du foyer (N-2 et N-1)
Pièces d’identité de tous les acquéreurs
Justificatifs de situation familiale et de domicile
Attestation de financement et contrat de réservation
Accord de l’OFS pour attribution du bail réel solidaire

Tableau récapitulatif des zones et plafonds (extraits)

Zone	Personne seule	2 personnes	3 personnes	4+ personnes
Zone Abis/A	37 581 €	56 169 €	73 630 €	87 909 €
Zone B1	37 581 €	56 169 €	67 517 €	80 875 €
Zone B2/C	32 673 €	43 633 €	52 471 €	63 347 €

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