Le Financement du Logement Social en France : Un Aperçu Détaillé

Le financement du logement social en France est encadré par des règles que certains peuvent considérer comme rigides. Un logement social ou HLM est un logement construit avec l’aide de l’État et qui est soumis à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises. Les loyers sont également réglementés et l’accès au logement conditionné à des ressources maximales.

Depuis 1979, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social (celui qui construit et gère le logement social) et l’Etat, qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social. On parle de la convention APL (aide personnalisée au logement). Cette convention va déclencher les aides, à la fois pour les locataires, les aides personnalisées au logement, mais également les aides au bailleur pour la construction.

C’est cette même convention qui va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’État pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

En moyenne, les loyers du parc social sont deux fois moins élevés que ceux du parc privé, parfois trois fois moins dans les zones tendues où la demande de logement social est plus forte que le parc existant.

Au 1er janvier 2024, la France compte 5,4 millions de logements locatifs sociaux avec une hausse de 0,9% en 1 an. La part des logements sociaux loués parmi les résidences principales est de 15,9 %.

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Comment sont attribués les logements sociaux ?

I. Les Sources de Financement du Logement Social

Le financement des logements sociaux est fondé principalement sur l'endettement, les fonds propres, les aides apportées par d'autres institutions, et surtout, les emprunts. Le schéma de financement est encadré et pragmatique sur plusieurs décennies.

A. Les Principaux Acteurs Financiers

La réalisation d’un logement social peut être financée par beaucoup d’acteurs :

L’État (essentiellement via des aides fiscales) ;
Les collectivités territoriales (région, département, agglomération, commune…) ;
La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ;
Action Logement Service ;
Le bailleur lui-même, sur ses fonds propres.

En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions…), les financeurs disposent de quotas d’appartements réservés, pour lesquels ils proposent des candidats locataires qui leur en font la demande, en fonction de leur situation familiale, de leurs revenus et de leur état de précarité…

Ces financeurs sont appelés les réservataires et disposent d’un contingent. L’État dispose ainsi d’un contingent préfectoral.

La Caisse des Dépôts joue un rôle important dans le financement des logements sociaux car elle en couvre près de 75% grâce aux sommes déposées par les Français sur leurs livrets d’épargne réglementés (comme par exemple le livret A, le livret de développement durable et solidaire, le livret d’épargne populaire…). Les banques ont l’obligation de remonter, en moyenne, 59% des sommes déposées sur ces livrets à la CDC.

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B. Les Prêts et Subventions

Les logements sociaux peuvent être financés par un prêt locatif aidé. En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus le loyer est élevé, plus les plafonds de ressources des ménages le sont.

Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes, lors de la construction de l’immeuble :

PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) réservé aux personnes en situation de grande précarité qui cumulent des difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 €/m2 et 5,97 €/m2 selon les régions ;
PLUS (prêt locatif à usage social) correspond aux HLM traditionnelles. Les loyers sont compris entre 5,14 €/m2 et 6,70 €/m2 selon les zones. Plus de 80 % des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources ;
PLS (prêt locatif social) finance des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est le plus tendu.

Type de Prêt	Public Cible	Loyer (€/m²)
PLAI	Personnes en grande précarité	4,56 - 5,97
PLUS	HLM traditionnelles	5,14 - 6,70
PLS	Zones à marché immobilier tendu	Variable

Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

C. Action Logement

Le financement peut également être assuré par Action Logement. Action Logement participe au financement de politiques publiques telles que le renouvellement urbain. Les publics de HLM et des entreprises sociales de l'habitat sont financés par Action Logement.

II. Les Règles et Conditions d'Accès

Les loyers HLM, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’État. Ainsi, le montant du loyer au m2 est limité et le locataire devra passer par une commission d’attribution pour obtenir un logement. Cette commission examine les demandes des candidats selon des critères précis, notamment le plafond de revenus.

L’une des caractéristiques du logement social, c’est qu’un locataire ne peut pas directement signer un bail avec un organisme pour un logement de son choix. Il doit constituer un dossier et faire sa demande en ligne auprès du service dédié : faire une demande de logement social.

Le critère principal est de ne pas dépasser des plafonds de ressources. Contrairement aux idées reçues, ces plafonds sont relativement élevés puisque 60 % de la population y est éligible. À Paris par exemple, une personne seule ne devra pas gagner plus de 2 130 euros mensuels pour prétendre à un logement PLUS (soit 80 % des logements sociaux).

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