Financement Pas de Porte : Définition et Implications

Lors de la conclusion d’un bail, le bailleur peut exiger au locataire de lui verser un Pas de Porte lors de la mise à disposition des locaux. Le Pas de Porte est une somme d’argent que le bailleur demande au locataire au début du bail. Il convient de préciser que le pas-de-porte peut avoir une nature pour partie indemnitaire et pour partie « supplément de loyer ». Le pas-de-porte est une clause insérée dans le bail commercial. Le Pas de Porte doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail pour être valable.

Le dirigeant doit veiller à une sécurisation maximale du pas-de-porte. Cette sécurisation passe par une bonne qualification de la nature du pas-de-porte qui doit correspondre à son objectif réel (le juge disposant du pouvoir de requalifier). Le pas-de-porte répond à la logique de la liberté contractuelle.

Comment négocier votre bail commercial? par Jean-Baptiste Gouache

La notion de pas-de-porte

En matière de location commerciale, le pas-de-porte et le droit au bail doivent être distingués. En effet, ces deux notions désignent le versement de sommes d’argent dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial. Cependant, elles n’ont pas le même rôle.

Le pas-de-porte est un droit d’entrée que le locataire entrant doit verser pour pouvoir disposer des locaux. Cette somme d’argent est versée au bailleur. Elle lui est définitivement acquise, et ne pourra pas faire l’objet d’un remboursement à la fin du bail. Le bailleur est libre de choisir le montant du pas-de-porte. Dans la pratique, il est souvent compris entre 3 et 6 mois de loyer.

Le droit au bail n’est applicable que lorsque le local faisait déjà l’objet d’un bail commercial en cours. Il s’agit d’une somme d’argent que le nouveau locataire doit verser à l’ancien locataire, en contrepartie des avantages transmis lors de la cession du bail. Ces avantages correspondent au droit d’occuper les locaux et au droit au renouvellement du bail. Le droit au bail peut également être justifié par une sous-évaluation du loyer par rapport au marché. Le montant du droit au bail dépend essentiellement du positionnement du local commercial et de sa valeur locative. Plus son emplacement est attractif, plus la somme à payer par le locataire entrant sera élevée.

Différence entre pas de porte et droit au bail

Les deux formes possibles du pas-de-porte

Un pas-de-porte peut revêtir deux formes différentes :

Un supplément de loyer : Dans ce cas, le droit d’entrée représente une mesure préventive pour le propriétaire. Celui-ci souhaite se prémunir contre le plafonnement légal de la révision des loyers commerciaux, qui pourrait ne pas lui permettre de s’aligner sur l’évolution de la valeur locative réelle du local. C’est le cas de figure le plus fréquent.
Une indemnité versée à la conclusion du bail : S’il prend la forme d’une indemnité, le droit d’entrée permet de couvrir la dépréciation des locaux confiés au preneur. En effet, si le bailleur souhaite reprendre l’usage de son bien, il devra lui verser une importante indemnité d’éviction. Par conséquent, la recherche d’un acquéreur pourrait être plus complexe s’il souhaite vendre son actif immobilier. L’indemnité peut également permettre de compenser des avantages accordés au preneur, qui n’ont pas de rapport avec le loyer. Il peut s’agir d’avantages commerciaux, par exemple.

La forme du droit d’entrée peut être mixte : un supplément de loyer et le versement d’une indemnité.

La rédaction du pas-de-porte

Si le bailleur vous demande le versement d’un droit d’entrée, faites-le mentionner expressément dans le bail commercial. Ainsi, vous pourrez justifier du traitement fiscal de cette somme.

Le bail doit prévoir :

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La nature du pas-de-porte
Son montant
Ses modalités de versement (paiement unique, ou selon plusieurs échéances).

Les conséquences fiscales du pas-de-porte

Selon la forme du pas-de-porte, son traitement fiscal est différent. Il n’est pas non plus traité de la même façon dans le cadre de la révision des loyers.

Les conséquences fiscales

Si le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer, il constitue une charge déductible pour le preneur. En effet, il est alors considéré comme une charge afférente au local. Cette déduction doit être étalée sur une période au moins égale à la durée du bail.

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Le contrat de bail prévoit le versement d’un pas-de-porte de 9 000 €, sous la forme d’un supplément de loyer. Celui-ci est versé en totalité à la date d’effet du bail. La déductibilité de la charge doit alors être étalée sur 9 ans. Ainsi, chaque année, le preneur peut déduire 1 000 € de son bénéfice imposable.

En revanche, s’il s’agit d’une indemnité, le droit d’entrée est considéré comme un actif non-amortissable. Ainsi, il ne peut pas faire l’objet de déductions fiscales. Pour le propriétaire, le droit d’entrée est imposé au titre des revenus fonciers, s’il prend la forme d’un supplément de loyer. Il n’est pas imposable dans le cas d’une indemnité.

Les conséquences sur la révision des loyers

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, pour tenir compte de l’évolution de la valeur locative. On parle de révision triennale. Le loyer peut également être revu à la hausse au moment du renouvellement du bail. Ces révisions sont effectuées sur la base de l’évolution des indices de référence.

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Si le pas-de-porte est traité comme un supplément de loyer, il est considéré comme un loyer. Il est donc inclus dans le calcul de la révision de son montant. En revanche, s’il prend la forme d’une indemnité, il n’est pas pris en compte.

Le pas-de-porte et le bail commercial : modalités pratiques

Comme toute clause d’un contrat, le pas-de-porte a des conséquences sur l’application de celui-ci.

Au moment de la conclusion du bail

Si le bailleur vous demande le versement d’un droit d’entrée, faites-le mentionner expressément dans le bail commercial. Ainsi, vous pourrez justifier du traitement fiscal de cette somme.

Le bail doit prévoir :

La nature du pas-de-porte ;
Son montant ;
Ses modalités de versement (paiement unique, ou selon plusieurs échéances).

En cas de résiliation du bail

Si le propriétaire résilie le bail commercial, il conserve malgré tout le droit d’entrée perçu, sauf clause contraire. Cependant, la résiliation anticipée du bail donne droit au versement d’une indemnité d’éviction pour le locataire. Celle-ci vise à le dédommager pour l’ensemble des préjudices qu’il subit.

Si le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer, les annuités postérieures à la résiliation du bail ne sont pas exigibles par le bailleur. Il existe un cas particulier, qui peut entraîner un remboursement partiel du droit d’entrée. Pour cela, celui-ci doit respecter deux conditions :

Être considéré comme un supplément de loyer (se référer au bail) ;
Avoir été versé intégralement par le locataire à son entrée dans les lieux.

Dans ce cas précis, le bailleur est tenu de rembourser le preneur, au prorata du temps d’occupation restant à courir.

Un bail commercial est conclu le 01/01/2020 pour une durée de 9 ans. Il prévoit le versement d’un droit d’entrée de 20 000 €, prenant la forme d’un supplément de loyer. Le contrat stipule également que cette somme est payée en une seule fois, à la date d’entrée dans les locaux.

Le bail est résilié de manière anticipée par le bailleur, en date du 01/01/2024. Cette résiliation intervient donc 6 ans avant le terme initialement prévu.

Fonds de commerce, pas de porte et bail commercial

Fonds de commerce, pas de porte et bail commercial sont 3 notions bien distinctes. Si un entrepreneur envisage de lancer sa propre activité, il est amené à acheter un fonds de commerce. S’il loue des locaux pour exercer ses activités, le contrat de bail commercial peut stipuler le versement de pas de porte ou de droit de bail.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

D’un point de vue juridique, un fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments corporels et incorporels indispensables à une entreprise à vocation commerciale pour ses activités. Les éléments corporels sont constitués d’actifs de nature physique comme les matières premières, les machines, les outillages, les fournitures de bureau, les véhicules, etc. Il faut noter que tout bien matériel dont la durée de vie est supérieure à un an est considéré comme un bien corporel. Les éléments incorporels, quant à eux, sont composés d’actifs immatériels tels que l’achalandage, le nom commercial, les brevets, le droit au bail… Donc, tout ce qui est impossible à quantifier concrètement.

Attention, lors d’un achat de fonds de commerce, tous les éléments corporels et incorporels n’en font pas partie. Il faut avoir conscience que l’obtention d’un crédit lors d’une demande de financement d’un fonds de commerce sera plus aisée si le prix d’achat est conforme à ce qui se fait généralement sur ce secteur d’activité. En effet un prix trop élévé pourra être, pour une banque, un critère de refus.

Qu’en est-il du pas de porte ?

À la différence du fonds de commerce, le pas de porte est une notion plus concrète. Il correspond à une somme d’argent demandée au futur locataire au début du bail. Autrement dit, il s’agit d’un droit d’entrée. En sus du loyer, le pas de porte est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, et son montant, sa nature ainsi que ses conditions de règlements doivent être clairement mentionnés dans le contrat. Cependant, les tribunaux considèrent le pas de porte de deux façons :

Comme une indemnité compensatrice : En effet, le pas-de-porte est déterminé en fonction de l’attractivité de la zone d’implantation du local. Donc, juridiquement, il intervient pour compenser les avantages de la propriété commerciale acquise par le locataire. Sinon, pour compenser la dépréciation de la valeur vénale de cette dernière.
Comme un supplément de loyer : Pour le propriétaire, c’est un moyen de se protéger contre la hausse de la valeur locative réelle du bien, ce qui entraine une dépréciation future du loyer. Ainsi, le pas de porte sera pris en compte au moment du renouvèlement du bail.

Différence entre pas de porte et droit au bail

De point de vue juridique, pas de porte et droit au bail sont deux notions bien distinctes. Le pas de porte concerne le contrat de bail entre le bailleur et le propriétaire. Le terme est utilisé lorsqu’il s’agit d’un local vacant. En revanche, le droit au bail concerne le contrat de cession de bail entre l’ancien locataire et le nouveau. La somme est donc versée au locataire sortant en guise d’indemnité de reprise du local exploité.

Attention, il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail donnant lieu à un versement de droit au bail et la cession de la globalité du fonds de commerce. Le droit au bail ne représente qu’un élément du fonds de commerce. Donc, en cas de cession de bail, il est important de vérifier si le bailleur autorise également la vente du droit de bail avec le fonds de commerce ou non.

Le bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

Pour éviter les malentendus et les confusions, le bail commercial est un document important pour l’entrepreneur. Il s’agit du contrat de location qui unit le propriétaire du local et le locataire dans le cadre de l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel. La durée du bail commercial est conclue pour 9 ans au minimum.

Fiscalité du fonds de commerce et du pas de porte

Fiscalité du fonds de commerce

Lors d’une cession de fonds de commerce, l’opération sera imposée d’une part au niveau du cédant et d’autre part au niveau du cessionnaire.

Fiscalité du pas de porte

D’une part, si le pas de porte représente une indemnité, il n’est pas imposable pour le bailleur. Et pour le locataire, étant donné que le pas de porte entre dans la catégorie des actifs incorporels, ce dernier n’est pas déductible.

D’autre part, si le pas de porte représente un supplément de loyer, il est déclaré comme un revenu foncier pour le bailleur, donc assujetti à la TVA. Un échelonnement est possible sur une durée de 4 ans.

La fiscalité du pas-de-porte, dans le bail commercial, dépend de sa nature. Si le pas-de-porte est désigné comme étant un supplément de loyer, il s'agit d’une charge pour le locataire, déductible de ses résultats. La déduction devra être répartie équitablement sur une période au moins égale à la durée du bail. Pour le propriétaire bailleur, le montant du pas-de-porte est assujetti à la TVA et imposable dans la catégorie revenus fonciers, BIC ou IS.

À l’inverse, si le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, alors le locataire ne pourra ni le déduire ni l’amortir. En principe, en matière de bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son contrat. Dans le cas où le pas-de-porte prend la forme d’un supplément de loyer intégralement versé au début du contrat, il doit être remboursé au prorata du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail.

Dans le cas d’un pas-de-porte sous forme d’indemnité, il ne peut en principe faire l’objet d’un remboursement. Néanmoins, si le bailleur refuse le renouvellement du contrat de bail, le locataire recevra une indemnité d’éviction en compensation.

C’est le propriétaire d’un local commercial qui peut prévoir, dans le cadre de la conclusion d’un contrat de bail, la vente d’un pas-de-porte, ou plus exactement le versement d’une somme correspondant à ce droit d’entrée. On parle aussi de cession de pas-de-porte lorsque le locataire souhaite céder son seul droit au bail sans vendre son fonds de commerce.

Le locataire doit payer un pas-de-porte pour que le bien soit mis à sa disposition : en contrepartie, ce supplément du loyer est déductible de ses résultats. Côté bailleur, le paiement d’un pas-de-porte constitue un moyen de pallier le plafonnement du loyer commercial, ou la perte de la valeur locative de ses locaux.

S’il est contractuellement prévu dans le bail commercial, le pas-de-porte est exigible lors de la mise à disposition du local commercial au profit du locataire. Il peut être payé en un seul versement ou étalé selon des modalités prévues dans le contrat de bail. Le droit au bail, quant à lui, est un des éléments constitutifs du fonds de commerce. Lors de la cession du droit au bail, il est établi un bail neuf, adapté à l’activité du nouvel occupant.

Ici, le bailleur ne touche rien sur la transaction en elle-même. Ici, le bailleur perçoit donc, en plus du loyer qui lui sera versé (et de la caution sur loyer), une enveloppe additionnelle.

Une contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur et sans rapport avec le loyer.
Une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise par le locataire consistant dans le droit au renouvellement de son bail. De fait, si le propriétaire souhaite reprendre ses locaux, il doit alors s’acquitter d’une indemnité d’éviction auprès du présent locataire.

En effet, le montant du pas-de-porte est fixé librement par le bailleur et le locataire. La signature du bail implique l’acceptation, par les parties, de ses conditions d’exécution du pas-de-porte.

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