Financement et Simulation de Prêt Immobilier : Comment Ça Marche ?

Avant de vous lancer dans l’achat d’un nouveau bien, il est indispensable de faire le point sur votre besoin en financement et, plus particulièrement, sur votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’envisager votre future demande de prêt sereinement, avec toutes les cartes en main. Également de définir un reste à vivre correct pour supporter les dépenses quotidiennes.

En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pouvez à la fois déterminer le montant maximum qu’il vous sera possible de rembourser ainsi que la durée de remboursement la plus courte. Grâce à notre simulateur en ligne de capacité d'emprunt, il est très simple de savoir combien on peut emprunter. Encore faut-il le remplir correctement. Voici les éléments pris en compte lors du calcul de vos possibilités d’emprunt maximales.

Comment Calculer Sa Capacité D'emprunt Pour Un Crédit Immobilier En 2023 ?

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier.

Grâce au simulateur de la capacité d’emprunt, vous avez un aperçu de la somme qu’il vous est possible d’emprunter auprès de la banque pour votre projet immobilier en fonction des mensualités que vous souhaitez. Ces mensualités doivent être estimées en fonction de vos revenus, de vos charges et d’un éventuel apport personnel. N’hésitez pas à faire varier la durée du crédit afin d’obtenir plusieurs simulations.

À savoir : plus votre capacité de remboursement est importante, plus l’offre des banques est attractive.

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Le calcul de la capacité d’emprunt se fait en déduisant les charges de l’emprunteur de ses revenus et en multipliant le résultat par 35 %. Les 35 % correspondent aux taux d’endettement maximum fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Au-delà des 35 % de taux d’endettement, l’emprunteur risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt et de ne pas avoir suffisamment de reste à vivre pour assumer ses charges fixes.

À savoir : Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) détermine les règles concernant l’octroi des prêts immobiliers et les conditions à remplir pour obtenir un crédit. À titre d’exemple, vous ne pouvez pas emprunter au-delà d’un taux d’endettement fixé à 35 %, assurance comprise.

En vous servant du simulateur de prêt immobilier de CAFPI, vous déterminerez votre capacité d’emprunt et obtiendrez des informations sur vos mensualités, le montant du prêt immobilier ainsi que le coût total du crédit. La simulation de crédit immobilier faite via l’outil mis à votre disposition est une estimation. Pour avoir des précisions sur le prêt immobilier que vous pouvez demander à la banque, une analyse approfondie de votre dossier par les courtiers CAFPI est requise.

Le taux d’endettement correspond à votre capacité de remboursement d’un crédit, en fonction de vos revenus mensuels.

Bon à savoir : Si vous avez des revenus très confortables, le taux d’endettement peut dépasser le seuil des 35 %. A l’inverse, si vos revenus sont modestes, votre capacité d’endettement peut ne pas dépasser les 30 %. Il n’y a donc pas de règle absolue.

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Les éléments pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt

1. Les revenus de l'emprunteur

L’emprunteur doit retenir tous ses revenus réguliers et plus précisément : les salaires, les revenus fonciers, les pensions de retraite, les allocations familiales et les pensions alimentaires perçues. Les revenus de remplacement comme les allocations de retour à l’emploi (allocation chômage) ou les allocations adultes handicapés entrent en général dans le calcul. Des revenus financiers comme une rente d’assurance-vie sont également intégrés.

Les chefs d’entreprise, les professions libérales, les commerçants et les artisans ne bénéficient pas de salaire chaque mois et pas toujours d’une rémunération égale. Dans ce cas, il convient de prendre le résultat annuel de l’entreprise et d’estimer une moyenne mensuelle pour exploiter notre simulateur en ligne de capacité d’emprunt.

En général, on retient le montant net avant impôt pour tous les revenus. Par prudence, certaines banques refusent de faire entrer dans le calcul les revenus jugés trop aléatoires tels que des primes ou des participations aux bénéfices. En effet, un crédit immobilier se calcule sur un temps relativement long et rien ne prédit que les primes seront reconduites dans 3 ans.

En revanche, si l’emprunteur bénéficie d’une prime annuelle “sûre” comme un 13e mois (défini dans une convention collective ou un accord d’entreprise), il peut ajouter cette prime dans son calcul de capacité d’emprunt. D’autres revenus subissent une décote de la part des établissements de crédit. C’est le cas des revenus locatifs et des revenus financiers, la décote permet de prendre en compte le risque de ne pas percevoir un loyer pendant 12 mois en cas de changement de locataire. Ainsi, en général, les banques prennent en compte 70 % des loyers perçus.

Attention, les revenus fonciers ne sont pas systématiquement inclus (ou seulement partiellement) par les banques dans l’évaluation de votre capacité de remboursement. Préparez les justificatifs correspondants.

2. Les revenus du co-emprunteur

Emprunter à deux est une bonne idée puisque vous additionnez les revenus. La banque demandera un justificatif de la relation entre les co-emprunteurs (Mariage, PACS, concubinage, etc.). Les revenus du co-emprunteur sont ensuite pris en compte de la même manière que pour l’emprunteur.

3. Le montant d'apport personnel

L’apport personnel est constitué des produits d’épargne accumulés par les emprunteurs mais aussi de placements disponibles, de donations familiales, d’épargne salariale, de toutes les liquidités. La prudence impose de conserver une petite partie d’épargne en cas de coup dur ou d’envie soudaine. Un Plan d’Épargne Logement (PEL) créé de longues années auparavant peut tout à fait servir d’apport personnel. Les pièces justificatives sont demandées par les banques au moment de la constitution du dossier de demande de prêt. Toutefois, le montant suffit pour le calcul de la capacité d’emprunt en ligne.

Cet apport assure la couverture des frais dits d’acquisition comme les frais de notaire et les frais de garantie.

4. Les charges du foyer

Toutes les charges du foyer ne sont pas prises en compte pour calculer les possibilités maximales de prêt. Certaines charges entrent dans le reste à vivre. Pour une simulation de capacité d’emprunt, on retient les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement. Si le crédit arrive à son terme dans moins de 12 mois, très souvent, la banque ne le prend pas en compte pour calculer l’endettement.

Ainsi, le prêteur s’attache aux charges d’emprunt et aux charges contraintes telles que des pensions alimentaires ou des rentes à verser chaque mois, ainsi que les impôts. Dans les charges, il ne faut pas oublier de compter les loyers dus après l’opération d’achat immobilier. Vous remboursez un crédit auto à hauteur de 200 euros chaque mois pendant encore 48 mois et un prêt personnel avec une mensualité de 300 euros.

Mais la banque examinera également votre reste à vivre. Si cette somme semble faible, la banque peut vous proposer un prêt maintenant votre endettement à un taux inférieur à 35 %.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe plusieurs types de crédits, mais pour ce qui est des formules auxquelles vous pouvez recourir, tout dépendra au final de l’organisme financier contacté. Pour trouver l’offre qui vous correspond, n’hésitez pas à vous en remettre à l’un de nos courtiers qui a accès à notre réseau de plus de 150 partenaires bancaires.

Le prêt amortissable : Le prêt amortissable est le type de crédit que vous êtes le plus susceptible de rencontrer. En effet, il est l’un des plus octroyés par les banques du fait qu’il s’adapte à presque tous les projets immobiliers. Dans les grandes lignes, au cours de votre emprunt, vos mensualités rembourseront à la fois une partie du capital emprunté et les intérêts.
Le prêt In fine : Le prêt in fine est non amortissable. C’est-à-dire qu’au lieu de payer des mensualités composées d’intérêts et d’une partie du capital emprunté, l’emprunteur remboursera d’abord les intérêts (et l’assurance emprunteur) tous les mois. Le capital n’est restitué qu’à la dernière échéance. Cette solution est plus prisée par ceux qui ont l’assurance d’une stabilité, voire, d’une augmentation de revenus dans les années qui suivent la souscription ; le but étant de reconstituer le capital au fur et à mesure.
Le prêt lissé : Le prêt lissé ou prêt à paliers est à contracter pour l’emprunteur qui a plusieurs crédits en cours. Il obtient alors une mensualité unique. Puis, dès que les mensualités d'un crédit se terminent (l'un des prêts est remboursé), celles d’un autre augmentent ; et ce, pour avoir un même montant à régler tous les mois.
Le prêt relais : Le prêt relais s’adresse aux propriétaires qui souhaitent d’abord acheter un bien avant de céder celui déjà en leur possession. Il s’agit donc, en quelque sorte, d’obtenir une avance sur le prix de vente du bien.
Le prêt hypothécaire : Le prêt hypothécaire est un crédit assuré par la mise en garantie d’un bien immobilier. La banque s’assure ainsi du remboursement du prêt, même si l’emprunteur devait avoir des difficultés à payer ses mensualités.

Bon à savoir : Les exigences d’octroi varieront selon les établissements financiers.

Les prêts réglementés

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous pouvez demander à accéder à l’un des prêts d’aide à l’accession mis en place par l’État.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un crédit délivré aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires pour les aider à acquérir un bien immobilier. De ce fait, son octroi n’est possible que pour des foyers dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Une autre exigence est que durant les deux dernières années, l’emprunteur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale.

Notez que les logements doivent également répondre à des conditions spécifiques ; et ce, même s’il est possible d’acheter autant dans le neuf que dans l’ancien. Ainsi, une fois les questions d’éligibilité de l’emprunteur vérifiées, il faudra s’assurer que :

si le logement est ancien, il faudra qu’il se situe dans la zone B2 ou C avec des travaux de 25 % sur le coût total de l’opération. Lesdits travaux devront se porter soit sur l’amélioration (modernisation, assainissement, aménagement de surfaces habitables, etc.) soit pour l’économie d’énergie (pour une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m²) ;
si le bien est neuf, il devra servir de logement principal au plus tard, un an après son acquisition ou la fin des travaux.

Si votre situation et la nature du bien que vous voulez acheter répondent aux exigences, vous pourrez formuler votre demande auprès de l’établissement financier. Ce dernier évaluera votre dossier et est libre, selon ses critères, de vous accorder ou non le crédit. Si votre requête est retenue, vous obtiendrez alors un prêt gratuit. C’est-à-dire que vous n’aurez pas d’intérêt à payer. Le remboursement, quant à lui, peut se faire sur une durée de 20, 22 ou 25 ans. Vous profiterez en plus d’un délai durant lequel vous n’aurez pas à régler de mensualités.

Si cette option vous intéresse, commencez par une simulation de prêt immobilier en vous servant du simulateur dédié au prêt à taux zéro de CAFPI ; puis, joignez l’un de nos conseillers pour les détails et pour passer en revue toutes les conditions de délivrance du PTZ.

Le PTZ est destiné aux primo-accédants, en d’autres termes, aux personnes n’ayant pas eu accès à la propriété depuis au moins 2 ans. Il est accordé sous conditions de ressources pour l’achat d’une résidence neuve ou d’un logement ancien avec travaux (si ces derniers représentent au moins 25 % du prix total de l’acquisition).

Bon à savoir : La capacité d’emprunt peut être complétée avec un prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines conditions.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale est, comme le PTZ, un prêt immobilier destiné aux personnes dont le revenu est modeste. Un plafond de revenu est donc aussi à respecter. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné ; néanmoins, il est possible pour l’emprunteur de choisir entre le taux fixe, le taux variable ou le taux modulable.

Enfin, l’une des exigences pour l’obtention du prêt porte sur l’utilisation du prêt. Il doit servir, soit à :

la réalisation de travaux sur un logement d’un montant minimum de 4 000 € (agrandissement, rénovation énergétique, transformation d’un local pour en faire une habitation) ;
l’achat d’un logement ancien et tous les travaux d’amélioration qu’il requiert ;
l’achat d’un terrain suivi de la construction d’un logement ;
l’achat d’un logement neuf.

Lorsque le prêt d'accession sociale est obtenu, l’emprunteur a généralement entre 5 et 30 ans pour le rembourser.

Bon à savoir : S’il s’agit de travaux, il faudra qu’ils soient achevés, au plus tard, à la date d’échéance du prêt. Le bien doit servir de résidence principale à l’emprunteur.

Si vous souhaitez obtenir ce prêt, vous aurez à offrir une garantie réelle comme une hypothèque. Contrairement au PTZ, le PAS peut couvrir l’entièreté d’un projet immobilier (hormis les frais de notaire, les droits de mutation, les frais de dossiers et l’ameublement). Mais si vous le souhaitez, vous pouvez l’associer, entre autres, à un prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement, un prêt Action logement, un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou un prêt relais.

Attention tout de même, car il ne peut pas être complété par un prêt immobilier classique.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné fonctionne en grande partie comme le prêt d’accession sociale (PAS). Le crédit propose un taux d’intérêt plafonné et est délivré par les organismes financiers ayant signé une convention l’État. Achat de bien ou travaux, il faudra tout de même que le bien pour lequel le financement est demandé soit utilisé en tant que résidence principale. Et s’il n’est pas possible de le compléter par un prêt immobilier classique, il est, lui aussi, compatible avec le prêt à taux zéro, l’éco-prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement, le prêt Action logement et le prêt relais.

La grande différence entre le PAS et le PC est que le prêt conventionné est délivré sans condition de ressources.

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement peut être obtenu via un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL). Dans les deux cas, vous devez ouvrir un compte que vous aurez à alimenter.

Bon à savoir : L’obtention d’un prêt épargne logement est sujette à plusieurs subtilités, notamment des différences de taux appliqués suivant l’année d’ouverture du plan épargne logement, l’obtention d’une prime d’État ou encore la possibilité d’obtenir un prêt de deux comptes distincts.

Outils de simulation et informations complémentaires

Connaître le montant du crédit que vous êtes susceptible d’emprunter en fonction de votre salaire permet de vous projeter plus facilement dans votre achat immobilier.

Rendez-vous en ligne ou sur votre espace client pour effectuer une simulation de prêt immobilier. Un simulateur tout en un qui permet de calculer rapidement le coût total du crédit, le montant de la mensualité ou la durée de remboursement de l’emprunt immobilier. Cette simulation est une étape clé pour préparer votre projet d’achat immobilier, qui vous permettra de trouver les meilleures offres de crédit en prenant en compte vos propres contraintes et capacités.

N’oubliez pas de faire varier le taux d’intérêt en fonction de la durée de votre emprunt.

Pour le calcul du montant de la mensualité :

Il faut renseigner le montant emprunté, la durée et le taux du prêt immobilier. En utilisant le simulateur, il vous sera possible de calculer au mieux votre mensualité de crédit. Vous pouvez ajuster chaque élément comme vous le souhaitez afin d’obtenir les meilleures conditions pour votre achat immobilier. Vous avez repéré un bien?

Pour le calcul de la capacité d’emprunt :

Il faut renseigner la mensualité souhaitée, la durée et le taux du prêt immobilier. L’outil de simulation de la capacité d’emprunt vous demande d’entrer les mensualités souhaitées pour votre crédit immobilier. Cette capacité de remboursement dépend de votre taux d’endettement et constitue l’un des indicateurs-clés utilisés par les banques pour vous accorder le prêt convoité.

Pour le calcul de la durée de remboursement :

Il faut renseigner le montant emprunté, la mensualité souhaitée ainsi que le taux du prêt immobilier. Grâce à cette calculette en ligne, vous pourrez calculer la durée optimale pour votre crédit quels que soient le montant emprunté et les mensualités souhaitées.

À savoir : la durée d’un crédit immobilier ne peut dépasser les 25 ans pour un particulier. Cette loi protège l’emprunteur en limitant le coût final du prêt (montant total des intérêts et de l’assurance).

Le tableau d’amortissement vous aide à gérer votre budget pendant toute la durée du prêt.

Ces outils de simulation sont une aide précieuse pour réussir votre projet immobilier : n’hésitez pas à les tester et explorer les options possibles pour devenir propriétaire sans trop augmenter votre taux d’endettement.

Bon à savoir : Les informations et résultats du calcul de votre capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier sont donnés à titre indicatif et ne peuvent en aucun cas constituer un document à caractère contractuel.

À noter : en dépit de tous ces calculs, il est impossible de prévoir à coup sûr la réponse d’une banque. Il n’existe pas de formule magique ! C’est pourquoi il est toujours utile de recourir aux services d’un courtier spécialisé dans les prêts immobiliers.

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