Comment financer votre projet immobilier ?

Vous désirez acheter un bien immobilier, mais ne savez pas comment le financer ? L'obtention d'un financement suit un parcours structuré en plusieurs phases clés. Chaque étape requiert une attention particulière. Voici un guide détaillé des options de financement et des étapes à suivre pour concrétiser votre projet.

Prêt immobilier : comment ça marche concrètement ? 🏠 #CQFD | Crédit Agricole

Les différentes options de financement immobilier

Les sources de financements se diversifient aujourd'hui : prêts bancaires classiques, financement participatif, levées de fonds auprès d'investisseurs privés ou encore dispositifs d'aide publique. Analysez attentivement les avantages de chacune de ces options et choisissez celle qui s'aligne le mieux sur vos besoins et vos objectifs.

1. Le prêt professionnel

Le prêt professionnel est très en phase avec les besoins des entreprises. C'est un prêt que l'entreprise rembourse par des mensualités préétablies avec l'organisme financier. Cette solution est facile d’accès et permet de financer son bien sans solliciter de nouveaux crédits. De plus, vous pouvez bénéficier des avantages liés à la possession d’un bien immobilier sans pour autant supporter les obligations de la propriété.

2. Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, également connu sous le nom de financement participatif immobilier, permet de collecter des fonds auprès d'investisseurs individuels pour financer un projet immobilier. Cette méthode permet de récolter des fonds auprès d'un large public via des plateformes de financement participatif. Ce financement prend la forme d'un prêt accordé par les investisseurs pour soutenir un programme immobilier proposé par un promoteur.

Le processus commence par l'identification et la mise en place du programme immobilier par le promoteur, suivi de la sollicitation des fonds nécessaires à sa réalisation. Les investisseurs confient leur capital au promoteur chargé de construire le bien. Les investisseurs prêtent les montants nécessaires jusqu'à ce qu'un prêt bancaire soit débloqué. Une fois les travaux terminés, en cas de plus-value, le promoteur rembourse le capital prêté ainsi que les intérêts. Le financement est ainsi composé à la fois du prêt bancaire et du prêt souscrit par les investisseurs.

3. Le capital-investissement immobilier

Le capital-investissement immobilier finance des sociétés non cotées actives sur le secteur de l’immobilier (promotion immobilière, marchands de biens, réhabilitation, etc.). Réalisées par des professionnels spécialisés, ces opérations visent principalement à générer des gains significatifs dans un délai relativement court, généralement de 4 à 7 ans.

Les étapes clés pour obtenir un financement immobilier

L'obtention d'un financement suit un parcours structuré en plusieurs phases clés. Chaque étape requiert une attention particulière.

Évaluation de la capacité d'emprunt : Commencez par additionner vos revenus nets mensuels et soustrayez vos charges fixes. N'oubliez pas d'intégrer votre apport personnel dans l'équation. Un apport de 10% minimum du prix du bien renforce considérablement votre dossier auprès des banques.
Analyse de la situation financière : Votre situation financière doit être stable : 3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition et relevés bancaires seront scrutés par les établissements prêteurs.
Construction d'un plan de financement : La construction d'un plan de financement débute par un recensement exhaustif des dépenses. L'analyse de vos ressources constitue la seconde phase : épargne disponible, livrets bancaires, plan d'épargne logement ou donations familiales. La dernière phase consiste à établir un échéancier prévisionnel des versements. Cette projection temporelle s'avère particulièrement utile pour les acquisitions dans le neuf, où les paiements s'échelonnent selon l'avancement des travaux.
Utilisation de simulateurs en ligne : Pour affiner votre estimation, les simulateurs en ligne constituent une ressource précieuse. L'avantage majeur de ces calculateurs réside dans leur gain de temps : en quelques clics, vous obtenez une vision claire de votre capacité d'acquisition.
Recherche de financement : La recherche de financement représente le moment décisif où vous comparerez les propositions des établissements prêteurs. Vous pouvez faire appel à un courtier pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser vos chances d'obtenir les meilleures conditions.
Préparation du dossier bancaire : La préparation minutieuse d'un dossier bancaire complet maximise vos chances d'obtention du crédit. Une organisation rigoureuse s'avère essentielle : classer vos justificatifs de revenus, relevés bancaires et documents liés au bien. Pensez à valoriser vos points forts dans une note de synthèse : stabilité professionnelle, épargne régulière ou gestion saine de vos comptes.
Traitement bancaire du dossier : Le traitement bancaire de votre dossier suit un parcours bien défini. La banque évalue ensuite votre solvabilité sur 5 à 7 jours ouvrés. Cette phase comprend l'analyse du risque : l'étude de vos revenus, de vos charges et l'historique bancaire. Une fois l'accord de principe obtenu, la banque vous transmet son offre de prêt, s'ensuit un délai légal de réflexion de 10 jours avant la signature définitive.
Transmission de l'offre de prêt au notaire : La transmission d'une copie de l'offre de prêt signée à votre notaire représente une étape clé dans le processus d'achat. Le notaire reçoit directement de la banque un exemplaire du contrat de prêt. Un simple courrier postal suffit pour transmettre ce document, la banque se chargera ensuite de verser les fonds sur le compte séquestre du notaire à la date de signature.
Mise à disposition des fonds : La mise à disposition des fonds varie selon votre projet d'acquisition. Pour un bien ancien, le versement s'effectue en une seule fois lors de la signature chez le notaire. Dans le cas d'une construction neuve ou d'une Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA), le versement s'échelonne selon l'avancement des travaux. Pour les projets incluant des travaux de rénovation, la banque ou l'organisme prêteur débloque les montants sur présentation des factures des artisans.

Les éléments à prendre en compte pour déterminer votre budget

Pour évaluer votre budget prévisionnel, il est essentiel de déterminer votre apport personnel et votre capacité d'emprunt.

Déterminez votre apport personnel : c’est la somme que vous pouvez mobiliser rapidement. Vous pourrez utiliser pour cela, votre Plan d’Épargne Logement (PEL), votre épargne salariale ou encore votre assurance vie. À titre indicatif, un apport personnel doit s’élever à environ 10% du prix d’achat du bien, et ce, afin de couvrir a minima les frais de notaire.
Définissez votre capacité d’emprunt en prenant en compte :
- Vos revenus (salaire mensuel, allocations familiales, pension alimentaire, revenus fonciers...)
- Vos charges : impôts, crédits non soldés, factures... En résumé, vous devez inclure les dépenses inhérentes à votre quotidien.
- Les autres dépenses, à savoir celles qui concernent le nouveau logement (charges de copropriété, coût du déménagement...) et celles qui concernent les frais liés à l’emprunt (montant des mensualités, honoraires du courtier...).

À savoir : depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement s’élève à 35%. Pour le calculer, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le service public.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe différents types de prêt :

Le prêt bancaire "classique"
Le prêt réglementé
Le prêt complémentaire

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment :

Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL)
Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL)
Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources
Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas) ou le prêt conventionné "ordinaire"

Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Les garanties et assurances

La banque peut exiger que vous ayez une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de crédit si vous avez des difficultés à le faire. Elle peut vous imposer :

Soit un cautionnement bancaire
Soit une hypothèque conventionnelle du bien
Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque. L'assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l'invalidité ou la perte d'emploi.

À savoir : Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Les étapes d’un projet immobilier

Si vous vous lancez dans un premier achat ou dans un deuxième achat immobilier, les étapes peuvent différer. Voici comment procéder pour mener à bien votre projet immobilier.

Pour un primo-accédant

En tant que primo-accédant, vous avez le droit à des aides financières. Parmi elles se trouvent :

La Prime Accession, proposée par Action Logement, d’un montant de 10 000 euros. Elle vise à financer l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf. Vérifiez ici votre éligibilité à la Prime Accession (plafonds de ressources, statut de salarié...).
Le prêt à taux zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l’acquisition ou de la construction d’une résidence principale.
Le prêt d’accession sociale (PAS), qui est un prêt accordé aux personnes ayant des revenus modestes souhaitant devenir propriétaires d’une résidence principale.
Le prêt conventionné, qui s’adresse à toute personne envisageant d’acheter ou de faire construire sa résidence principale.

Après avoir défini votre projet (type de bien, localisation...), calculez votre budget en prenant en compte les éventuelles aides auxquelles vous avez droit. Il vous reste à mener vos recherches pour trouver l’appartement ou la maison qui vous correspond. La rédaction d’une offre d’achat puis la signature du compromis de vente suivront. L’acte de vente, établi par un notaire, vous permettra de devenir propriétaire du bien.

Bon à savoir : après la signature du compromis de vente, vous disposez généralement de 45 jours pour obtenir votre prêt.

Pour un secundo-accédant

En tant que secundo-accédant, vous bénéficiez d’une première expérience dans l’achat d’un bien immobilier. La première question à vous poser est : vais-je garder mon premier logement ?

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