Financer Son Projet Immobilier : Conseils Essentiels

Acheter un logement représente une étape importante dans la vie. De nombreuses questions se posent naturellement. Cet article a pour but de vous guider à travers les différentes étapes et options de financement pour mener à bien votre projet immobilier.

Connaître Votre Capacité d'Emprunt

Calculer son budget immobilier est la première chose à faire lorsque l’on souhaite se lancer dans un projet immobilier. Il faut donc préparer cette étape avec minutie afin de ne pas être pris en défaut de paiement et se retrouver dans une solution financière délicate. Le total des montants de l’intégralité des crédits souscrits par le futur acquéreur ne doit pas dépasser les 35 % de leurs revenus mensuels.

Tous les revenus nets avant l’impôt doivent être additionnés pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier, comprenant les prestations sociales sans les charges. La capacité d’emprunt d’un acquéreur, sans oublier le montant de son apport personnel, détermineront son besoin d’emprunt pour l’achat de son bien immobilier. Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez calculer votre niveau d’endettement et ainsi déterminer si votre projet est réalisable ou non.

Constituer Son Apport Personnel

La plupart du temps, les établissements de crédit vous demanderont un apport personnel pour vous prêter la somme demandée. À ce jour, les banques exigent en moyenne entre 10 % et 20 % du prix du bien en guise d’apport. En règle générale, les banquiers estiment que cet apport doit être au minimum égal à 10 % de la somme totale empruntée. Par exemple 10 000 € pour un prix de 100 000 €.

Cet apport permet généralement de couvrir les frais de notaire, s’élevant entre 8 et 10 % du montant de l’achat dans l’immobilier ancien. Elle couvre l’intégralité des frais de notaire, évalués entre 2 et 8 % du montant de l’achat et déterminés selon le type d’achat, c’est à dire s’il s’agit d’un logement neuf ou ancien. Mais l’apport personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier, est également un facteur pouvant jouer sur les taux délivrés.

Il faut savoir qu’un système de classification des dossiers, permet d’obtenir des taux plus ou moins hauts, selon les revenus fiscaux, l’apport personnel mais aussi les caractéristiques du projet immobilier. Si vous possédez déjà plusieurs crédits, vous pouvez regrouper vos mensualités en une seule échéance plus petite et à taux plus avantageux. Vous pouvez même demander une trésorerie supplémentaire dans le cadre de votre rachat de crédits afin d’augmenter votre capacité d’investissement.

Quels Types de Prêts Immobiliers Choisir ?

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun présentant des propriétés pouvant être plus ou moins adaptées à vos projets :

Prêt amortissable : remboursable régulièrement par échéances, souvent mensuelles. Pour le prêt amortissable, le type le plus courant en France, la mensualité versée par l’emprunteur amortit une partie du capital emprunté et rembourse les intérêts du crédit immobilier. Il peut être à taux fixe ou à taux variable et sa durée peut s'étaler jusqu’à 30 ans.
Prêt in fine : remboursable en une seule fois, en fin de crédit. Le prêt in Fine est différent du prêt amortissable, car le remboursement se fait en deux temps : d’abord les intérêts puis le capital. Ce type de prêt est particulièrement prisé par les investisseurs ayant opté pour l’achat d’un logement locatif. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés pour ce type de prêts. Cependant, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui le rend alors attractif.
Prêt à taux révisable : Le montant des intérêts peut varier en fonction d'un indice financier, tel que l'euribor, par exemple, à une date de révision fixée à l'avance. Ce type de prêts à taux variable peut subir de fortes augmentations, il est donc possible de profiter de mensualités plafonnées.

Les Différents Types de Taux

Le taux fixe, où le coût total du crédit est connu à l’avance. Les mensualités restent ainsi identiques tout au long du prêt.
Le taux variable, où les mensualités, la durée ou les deux, varient en fonction des fluctuations des taux d’intérêt. La plupart du temps ces conditions sont revues à la date anniversaire du prêt.

La première des étapes sera de choisir entre un taux fixe et un taux variable. Comme son nom l’indique, le taux fixe est déterminé lors de la signature du prêt immobilier, et restera le même durant la totalité du remboursement. Le taux variable quant à lui, fluctue en fonction de l'IR (indice de référence). Il pourra de ce fait baisser ou augmenter selon la conjoncture économique. Ce type de prêt peut s'avérer plus intéressant qu’un prêt à taux fixe, car le taux d’emprunt initial est souvent plus bas que les taux fixes du marché. Mais vous êtes soumis aux fluctuations des taux ! Pour éviter la catastrophe en cas d’augmentation des taux, les banques proposent alors des prêts à taux variable capé, ce qui permet d’encadrer la fluctuation possible des taux.

Types d'Amortissement

L’amortissement à échéances constantes (ou remboursement progressif du capital) est la pratique la plus courante. Vous remboursez votre crédit par mensualités fixes et à échéances régulières.
L'amortissement constant du capital ou remboursement à échéances dégressives permet de rembourser la même part du capital emprunté à intervalles réguliers. Les intérêts à payer étant calculés sur le total restant dû, votre mensualité baissera avec le temps.
Amortissement modulable : Certains établissements proposent également un amortissement modulable, qui permet de modifier vos mensualités en fonction de votre situation financière.

Les Prêts Aidés

Vous pouvez également bénéficier de prêts aidés comme les prêts à taux (PTZ) ou encore l’éco PTZ, un crédit gratuit qui aide certains ménages à acheter leur première résidence principale. Dans le domaine du logement, parallèlement au dispositif de défiscalisation, l’État octroie des subventions ou des aides spécifiques dédiées à un objectif précis. Par exemple, afin de faciliter l’accès à la propriété des primo-accédants, l’État a instauré le Prêt à Taux Zéro (PTZ+), permettant aux investisseurs d’emprunter de l’argent à un taux d’intérêt de 0 %.

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français. Parmi les changements :

Lire aussi: Solutions de financement immobilier

Exit le zonage, le PTZ est désormais accessible sur tout le territoire français, sans distinction entre zones tendues ou détendues.
Les maisons individuelles neuves sont désormais concernées (sous conditions de performances énergétiques).
Les plafonds de ressources ont été modifiés.
Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du coût total du bien (contre 40 % auparavant) dans certaines zones, selon la composition du foyer et le type de bien. Pour un achat dans le neuf, le montant du PTZ peut ainsi atteindre un plafond de 180 000 €.

Ces modifications seront valables jusqu’au 31 décembre 2027.

Les 7 POINTS à NÉGOCIER pour ton PRET immobilier

Investissement Locatif et Défiscalisation

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif dans le but de faire baisser vos charges fiscales ? Que vous investissiez dans le neuf ou dans l’ancien, différents dispositifs de défiscalisation existent. Parmi les 9 dispositifs de défiscalisation encore en vigueur en 2025, chacun d’entre eux possède des spécificités qui leur sont propres et qu’il est nécessaire d’avoir à l’esprit lors de votre investissement locatif. Cette étape de recherche déterminera peut-être le type de bien à acheter pour investir dans le locatif.

Pour réussir votre investissement Pinel, la première chose à faire sera de définir correctement le plan de financement de votre projet. Avant même de contacter un établissement bancaire ou un courtier, prenez le temps de réfléchir au montant que vous pourrez consacrer chaque mois à votre investissement locatif. Une fois ce premier état des lieux effectué, vous pourrez alors prendre contact avec des établissements bancaires et/ou un courtier pour mettre en place votre plan de financement. Votre interlocuteur vous aidera également à dessiner un plan de financement précis en vous informant par exemple des aides de prêt immobilier dont vous pourriez bénéficier, comme le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore vous aider à calculer tous les frais inhérents à votre projet d’investissement locatif.

SCI ou Pas ?

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, la question de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) se posera à coup sûr.

Quels sont les avantages ?

Il n’existe pas de capital social minimum.
Vous protégez votre patrimoine et celui de vos associés grâce à la séparation entre l’immobilier et l’exploitation.
Vous bénéficiez d’une flexibilité quant au fonctionnement de la société. Par exemple, les associés peuvent librement définir les statuts.

Quels sont les inconvénients ?

Vous devez tenir une comptabilité et transmettre, chaque année, une déclaration de résultats à l’administration fiscale.
Tous les ans, vous devez convoquer les associés pour les faire statuer sur les comptes. Un procès-verbal d’assemblée générale doit être rédigé.

Conseils Supplémentaires

Comparer les offres : Pour obtenir le meilleur taux, il est fortement conseillé de faire le tour des banques, une pratique d’usage qui permet de mettre les établissements bancaires en concurrence.
Assurance décès-invalidité : La souscription de ce type d’assurance est obligatoire pour tout prêt immobilier.
Faire appel à des professionnels : Quelque soit le financement choisi, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour mieux optimiser votre investissement.

balises: #Financ