Fiscalité en Espagne pour les Français : Guide Complet

Avant de concrétiser un projet d’achat en Espagne, il est essentiel de prendre en compte la fiscalité, car elle peut avoir des impacts financiers importants. Que ce soit avant ou après un achat immobilier, vous devez régler des taxes. Selon votre statut (résident, non-résident) et la localisation du bien, vous êtes soumis à des impôts spécifiques.

Notion de Résidence en Espagne

Pour les personnes physiques, la notion de résidence en Espagne est définie par l’article 9 de la loi 35/2006. Cet article réglemente l’IRPF- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (l’impôt sur le revenu) des résidents.

Une personne physique est résidente sur le territoire espagnol dès lors qu’elle se trouve dans l’un quelconque des cas suivants :

Elle demeure sur le territoire espagnol pendant plus de 183 jours pendant l’année civile.

La Fiscalité Avant un Achat Immobilier

Si vous n’êtes ni propriétaire, ni résident en Espagne, vous n’êtes pas concerné par la fiscalité espagnole ! Sauf si vous comptez un jour investir en Espagne.

La Fiscalité de l’Immobilier en Espagne à l’Achat

Lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne, le montant des impôts et taxes représente 8 à 13 % du prix d’achat. La fiscalité immobilière varie selon la localisation de votre achat (Communautés autonomes), votre statut (résident, non résident européen ou extra-communautaire), et le type d’occupation de votre bien (résidence principale ou secondaire, locatif longue durée, temporaire ou touristique).

La fiscalité immobilière la plus avantageuse est dans la Communauté de Madrid, et la plus lourde est en Catalogne.

L’Achat dans le Neuf

La fiscalité de l’immobilier dans le neuf est constituée de deux impôts : l’IVA (la TVA) et l’AJD.

Le taux de TVA (IVA) sur l’achat d’un bien neuf est de 10%, sauf aux Canaries où il est de 6,5%.
L’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD ou IAJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) est variable selon les communautés autonomes. Il varie de 0% au Pays Basque à 1,5% en Andalousie et en Catalogne.

Attention :

Si le logement neuf est la propriété d’une banque qui l’a acquis auprès d’un promoteur, le bien n’est pas soumis à la TVA, mais à l’ITP, comme dans le cas d’un bien ancien.
Si le logement a plus de deux places de garage, la TVA sur l’achat des garages n’est plus de 10% mais 21% !

L’Achat dans l’Ancien

C’est le cas le plus courant dans l’immobilier en Espagne (neuf transactions sur dix en 2022).

Vous êtes redevable de l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat ou, depuis le 1er janvier 2022, la valeur de référence du bien.

A Madrid, le taux commun est de 6%, mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%, et même de 11% en Catalogne pour la part supérieure à 1 millions d’euros. En Andalousie, il est de 7%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.

Avantage, selon les autonomies, le taux de l’ITP peut varier à la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur. Par exemple :

En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 € de revenus annuels ou les familles nombreuses à faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
En Andalousie, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition. 8% pour les premiers 400.000 €, 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 €, et 10% pour la partie au-delà de 700.000 €.

Dans tous les cas, consultez la législation de votre communauté autonome relative à l’ITP.

La Valeur de Référence Cadastrale (Nouveauté Guide Fiscal 2022)

La loi 11/2021 définit en particulier le concept de la valeur de référence (“valor de referencia”) des biens immobiliers. A partir du 1er janvier 2022, cette valeur est la base de calcul pour les événements immobiliers, en particulier les acquisitions de biens anciens et les successions ou donations.

Dans le cas où la valeur de référence est supérieure à la valeur d’acquisition, elle entraînera une augmentation de l’imposition des différents impôts qu’elle affecte : l’ITP pour ceux qui achètent un bien ancien, l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur le Patrimoine (“Impuesto sobre el Patrimonio”).

Dorénavant, pour un bien ancien, l’acheteur paiera un impôt sur la plus haute valeur entre la valeur d’achat du bien et la valeur de référence fiscale. Ainsi, si la valeur fiscale est supérieure à la valeur d’achat, le contribuable ne paie pas d’impôt sur la valeur d’acquisition du bien immobilier, mais sur sa valeur fiscale. Et la loi dit que la valeur fiscale du marché est la valeur de référence approuvée par la Direction Générale du Cadastre.

Bref : au mieux, vous payez le même impôt qu’auparavant ; au pire, vous paierez un impôt majoré.

Exemple 1. Bruno a acheté un appartement ancien à Malaga en janvier 2024 pour une valeur de 270.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cet appartement est de 300.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Bruno aurait payé un impôt à l’acquisition (ITP) de 7% sur 270.000 euros, soit 18.900 euros. Bruno devra payer 7% de 300.000 euros, soit 21.000 euros, c’est à dire 2100 euros de plus ! Finalement c’est comme s’il était taxé à 7,8% au lieu de 7%.

Exemple 2. Christine a acheté une villa sur la Costa Brava en novembre 2023 pour une valeur de 310.000 euros. La valeur de référence déterminée par le Cadastre pour cette villa est de 290.000 euros. Avant le 1er janvier 2022, Christine aurait payé un ITP de 10% sur 310.000 euros, soit 31.000 euros. Elle devra toujours payer 10% de 310.000 euros, soit 31.000 euros. Et ce malgré que la valeur de référence soit inférieure à la valeur d’achat.

Il est clair, avec les deux exemples ci-dessus, que l’administration fiscale sortira toujours gagnante.

La Fiscalité de l’Immobilier en Espagne Après un Achat Immobilier

Impôts Annuels

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) : Il représente l’équivalent de la taxe foncière en France. Cet impôt est à payer par tous les propriétaires d’un bien en Espagne, au 1er janvier de l’année correspondante. Il dépasse très rarement les 2000 euros par an quelle que soit votre localisation.
Impôt sur le Patrimoine (« Impuesto sobre el patrimonio ») : L’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 €. Ou 1 million € si le bien acheté est votre résidence principale.

Attention, comme pour l’ITP, et pour les biens immobiliers acquis après le 1er janvier 2022, les services fiscaux peuvent retenir comme base fiscale pour l’impôt sur le patrimoine la valeur de référence du bien (voir définition au début de cet article).

Impôts sur les Revenus Locatifs

La fiscalité de l’immobilier s’étend évidemment aux revenus locatifs. Les impôts sur les revenus locatifs varient selon le type de location (classique longue durée / temporaire / touristique) et votre statut (résident/ non résident).

Fiscalité des Locations Classiques Longue Durée (Contrats Locatifs de 5 Ans)

La location classique longue durée (5 ans) a un double avantage fiscal non négligeable (que les locations temporaires et touristiques n’ont pas) :

Les frais (gros travaux - rénovation de façade par exemple, impôt foncier IBI, intérêts hypothécaires, charges de copropriété, assurances, travaux et frais de maintenance, …) sont déductibles des revenus bruts locatifs. Mais uniquement pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège).
Et sur ces revenus nets, il y a en plus un abattement de 60%… Mais seulement pour les propriétaires résidents en Espagne.

N’oubliez pas évidemment vos déclarations annuelles que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter ces ressources dans votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF).
Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR (l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents). Vous devez faire une déclaration annuelle pour chaque propriétaire et vous serez taxé à hauteur de 19% sur vos revenus locatifs nets pour les résidents de l’UE (plus Islande et Norvège) et de 24% pour les résidents extra-communautaires.

Fiscalité des Locations Temporaires

Les locations temporaires (« alquiler de temporada ») sont pour des durées de 1 mois à 18 mois. Louer temporairement est plus taxé que la location classique. En particulier, le propriétaire résident ne bénéficie pas des 60% d’abattements.

Comme pour les contrats normaux, les propriétaires doivent établir une déclaration fiscale.

Si vous êtes résident espagnol, vous êtes soumis à l’IRPF.
Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à l’IRNR. Vous devez faire une déclaration trimestrielle. Vous serez taxé à hauteur de 19% sur les revenus locatifs nets (avec obligation de déclaration dans votre pays d’origine) pour les propriétaires résidents de l’Union Européenne (plus Islande et Norvège) et sur 24% pour les autres.

En Cas de Vente de Votre Bien Immobilier

Si vous revendez votre propriété, vous devrez aussi vous acquitter de l’impôt municipal sur la plus-value ou plusvalía municipal. C’est le vendeur qui doit s’acquitter de la plus-value.

En 2021, le mode de calcul a changé pour la plus-value. Ou alors le “système objectif” qui prend en compte l’évolution du marché. Vous trouverez sur le site des mairies des calculateurs pour vous donner un ordre d’idée de la plus-value à payer.

Tableau Récapitulatif des Impôts en Espagne

Impôt	Description	Taux
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	Taxe sur le transfert de propriété (biens anciens)	Varie de 4% à 11% selon la région
IVA (Impuesto al Valor Añadido)	TVA (biens neufs)	10% (6,5% aux Canaries)
AJD (Actos Jurídicos Documentados)	Taxe sur les actes juridiques	Variable selon la région (0% à 1,5%)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)	Taxe foncière	Variable selon la valeur cadastrale
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)	Impôt sur le revenu	Progressif, de 19% à 47%
Impôt sur le Patrimoine	Taxe sur la fortune	Varie selon la région et le patrimoine

Comprendre la fiscalité espagnole est essentiel pour tout expatrié souhaitant s’installer durablement dans le pays. Bien que le système puisse sembler intimidant au début, une bonne compréhension des règles de base et un accompagnement professionnel peuvent grandement faciliter le processus.

Les conseillers iad Overseas vous accompagnent de A à Z, du rêve à la signature.

Fiscalité en Espagne : ce que vous devez savoir avant un achat Immobilier

En 2024, des modifications fiscales régionales peuvent concerner des acheteurs étrangers en Espagne :

L’impôt « provisoire » sur les grandes fortunes qui est entré en vigueur l’année dernière est conservé en 2024. Il est probable que cet impôt devienne permanent.
L’impôt sur les successions et les donations a été supprimé dans deux nouvelles autonomies, la Communauté Valencienne et aux Baléares.
L’Estrémadure sera la 3ème région à appliquer une bonification de 100% à l’impôt sur le Patrimoine.
La Galice réduit l’ITP (l’Impôt sur la Transmission de Propriété) de 10% à 8%
Nouvelle déduction de l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans la Communauté de Madrid.

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