Fiscalité des SCPI en Assurance Vie : Optimisation et Avantages

L’assurance-vie est le placement préféré des français depuis bien des années. Investir en SCPI à travers une assurance-vie est très prisé depuis quelques années. L’investissement en SCPI par l’assurance-vie comporte de nombreux avantages pour l’investisseur. En effet, il est donc important d’étudier minutieusement le profil de ce dernier mais également les conditions générales du contrat. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un expert afin de bénéficier des informations nécessaires pour optimiser au mieux l’investissement.

Cette méthode de financement permet de combiner la solidité ainsi que les rendements de la pierre avec les avantages pratiques et fiscaux de l’assurance-vie. L’intégration des SCPI à un contrat d’assurance-vie va permettre de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

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Bref Rappel sur les SCPI et leur Fonctionnement

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement permettant d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous achetez des parts d’une société qui détient et gère un parc immobilier locatif. En contrepartie, vous percevez une quote-part des revenus (principalement des loyers pour les SCPI de rendement), généralement sous forme de revenus trimestriels.

Ce type de placement présente plusieurs avantages :

Une diversification géographique et sectorielle des biens détenus (bureaux, commerces, santé…).
Une gestion entièrement déléguée à la société de gestion.
Un accès à l'immobilier avec un ticket d'entrée souvent bien inférieur à celui d’un achat immobilier classique.

Mais surtout, les SCPI peuvent être logées dans différentes enveloppes fiscales, dont l’assurance-vie. Et c’est là que les choses deviennent particulièrement intéressantes pour l’investisseur : loger ses parts de SCPI dans une assurance-vie permet de bénéficier d’avantages non négligeables sur le plan fiscal, successoral, ou encore en termes de frais.

C’est ce que nous allons explorer en détail dans les sections suivantes.

Les SCPI font alors partie des unités de compte (placements hors fonds euros) du contrat d’assurance vie. En assurance vie, les SCPI font partie des unités de compte préférées des épargnants. En effet, quand ils investissent en unités de compte (donc hors fonds euro), les épargnants privilégient souvent les fonds immobiliers (SCPI avant tout) devant les autres types de fonds (actions, obligations, etc.).

Peu étonnant, les Français adorent l’immobilier. Et certains contrats d’assurance vie offrent le moyen d’investir facilement en immobilier grâce aux SCPI. 💡Pour rappel, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer personnellement, donc sans les tracas de la gestion. En pratique, on acquiert des parts de SCPI et on devient associé co-propriétaire d’un parc immobilier géré par une société de gestion. Donc on se contente de percevoir les loyers correspondant à nos parts dans la SCPI.

Tandis que la société gère de A à Z : achat, gestion locative, entretien, paiement de la taxe foncière, revente. Ainsi, c’est une solution appréciée par les épargnants qui souhaitent croquer leur part du gâteau du marché immobilier (avec revalorisation à la hausse ou à la baisse) et percevoir des revenus locatifs sans y passer du temps.

➡️ En pratique, les SCPI sont accessibles en assurance vie (à bien choisir), mais aussi en direct (hors assurance vie). Alors nous commencerons par expliquer les avantages et inconvénients d’investir en SCPI via assurance vie. Puis nous présenterons les meilleures assurances vie pour investir en SCPI.

On peut investir en SCPI au sein d’une assurance vie, mais aussi directement hors assurance vie. Et une même SCPI peut être accessible aussi bien en assurance vie qu’en dehors !

Avantage n°1 : Optimiser la Fiscalité des SCPI grâce à l’Assurance-Vie

L’un des principaux intérêts d’investir dans une SCPI via une assurance-vie réside dans la fiscalité avantageuse qu’offre cette enveloppe. En effet, alors que les revenus issus d’une SCPI détenue en direct sont soumis à une imposition potentiellement très lourde, les gains générés au sein d’un contrat d’assurance-vie bénéficient d’un régime fiscal bien plus souple et forfaitaire.

C’est particulièrement vrai pour les SCPI de rendement investies dans l’immobilier situé en France : en logeant ces supports dans une assurance-vie, vous échappez aux tranches marginales de l’impôt sur le revenu et profitez de celle de l’assurance-vie, généralement bien plus avantageuse à moyen et long terme.

La transparence fiscale des SCPI

En tant que véhicule de placement dit "fiscalement transparent", une SCPI ne paie pas d’impôt en son nom. Ce sont les porteurs de parts qui sont imposés sur les revenus perçus, comme s’ils détenaient directement les biens. Cela signifie que :

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, intégrés dans votre revenu imposable.
Ces revenus sont soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Ainsi, un contribuable fortement imposé peut voir les revenus issus de SCPI taxés jusqu’à 62,2 % ! Une fiscalité particulièrement pénalisante pour un placement censé offrir un rendement régulier.

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Fiscalité des SCPI en direct

La fiscalité des SCPI sur l’assurance-vie

Placées dans une assurance-vie, les SCPI profitent du régime fiscal de cette enveloppe :

Les revenus distribués peuvent être automatiquement réinvestis, sans taxation immédiate.
Tant qu’il n’y a pas de retrait, aucun impôt n’est dû.
En cas de retrait (appelé "rachat"), seule la part des gains dans le montant retiré est imposée.

La fiscalité applicable dépend alors de l’ancienneté du contrat :

Avant 8 ans : les gains sont taxés à 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique), soit 12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Après 8 ans : l’imposition est réduite à 24,7 % (7,5 % d’impôt dans la limite de 4 600 € de gains annuels pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple, + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec la possibilité d’un abattement.

Autrement dit, utiliser l’assurance-vie pour investir en SCPI permet :

De différer l’imposition.
De profiter d’un taux forfaitaire réduit à terme.
De faire coïncider l’avantage fiscal avec l’horizon de placement conseillé en SCPI (souvent supérieur à 8 ans).

En effet, pour l’assurance vie, la fiscalité attribuée à l’investisseur va dépendre de la durée de possession du contrat. Les prélèvements sociaux sont obligatoires quel que soit le mode d’imposition choisi par l’investisseur. Néanmoins, gardons à l’esprit que pour une assurance-vie l’investisseur est imposé uniquement dans le cas d’un rachat sachant que seule la part de l’intérêt rachetée sera imposée.

Fiscalité de l'assurance vie: Imposition seulement lors des retraits. Les revenus des SCPI ne sont pas taxés tant qu’ils restent dans le contrat d’assurance vie. Et si on sort après les 8 ans du contrat d’assurance vie ? On est imposé sur la plus-value seulement à hauteur des prélèvements sociaux (17,20 %) si on reste sous le seuil d’abattement annuel (4 600 € ou 9 200 € de plus-value par an exonérée selon situation maritale). Et en cas de sortie avant les 8 ans de l’assurance vie ? L’imposition des gains est de 30 % maximum (flat tax).

💡Ainsi, l’assurance vie est réputée être une niche fiscale. en assurance vie : 1000 x (1,05)^10 = 1 628 €. Soit 628 € de gains en 10 ans qui n’ont pas été taxés. Et qui seront taxés de 17,2 % soit 108 € en cas de sortie après les 8 ans du contrat. Donc 628 € - 108 € = 520 € de gains nets sur 10 ans. hors assurance vie : tous les ans, 1000 € x 0,05 = 50 € de gains, taxés à la TMI + 17,2 %. Admettons une TMI à 30 %, soit 47,2 % de taxes = 23,60 € d’imposition par an. Il reste 26,40 € net par an x 10 ans = 264 € de gains nets sur 10 ans.

Avantage n°2 : SCPI sur Assurance-Vie pour Optimiser la Transmission de son Patrimoine

En plus de ses atouts fiscaux en phase d’épargne, l’assurance-vie se révèle être un outil particulièrement efficace pour organiser la transmission de son patrimoine. En y logeant des SCPI, il est possible de préparer sereinement sa succession, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal très avantageux.

Une fiscalité sur mesure en cas de décès

Contrairement aux placements détenus en direct, les sommes investies dans une assurance-vie ne rentrent pas automatiquement dans la succession. Elles sont transmises aux bénéficiaires désignés dans le contrat, avec une fiscalité très allégée :

Pour les primes versées avant 70 ans : chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, puis les capitaux transmis sont taxés à 20 % jusqu’à 700 000 €, et à 31,25 % au-delà.
Pour les primes versées après 70 ans : un abattement global de 30 500 € est appliqué (tous contrats et bénéficiaires confondus), mais seuls les gains générés sont alors soumis aux droits de succession.

Ce mécanisme permet de transmettre un capital conséquent sans fiscalité, ou avec une fiscalité fortement réduite.

SCPI : une alternative à l’immobilier physique pour la transmission

Opter pour des SCPI dans une assurance-vie, c’est également choisir une solution pratique et souple par rapport à l’immobilier détenu en direct :

Moins de contraintes : pas de gestion locative, pas de succession en indivision complexe, pas d’entretien des biens.
Visibilité sur la valeur : la valeur des parts est connue, facilitant l’évaluation et le partage.
Accès au capital : au décès, les parts de SCPI sont liquidées par l’assureur, et les bénéficiaires reçoivent directement le capital sans démarches supplémentaires.

Vous bénéficiez ainsi d’un placement à la fois performant et accessible, permettant de transmettre votre patrimoine de manière simple, efficace, et fiscalement optimisée.

Pour vos SCPI en assurance vie, vous bénéficiez des règles et de la fiscalité très avantageuse à la succession de l’assurance vie. En effet, l’assurance vie est considérée comme “hors succession”. Dans un second temps, pour vos versements réalisés après vos 70 ans, vos bénéficiaires bénéficient d’un abattement de 30 500 € (pour l’ensemble de vos bénéficiaires).

Avantage n°3 : Des SCPI aux Frais Réduits grâce à l’Assurance-Vie

L’un des freins fréquents à l’investissement en SCPI réside dans les frais d’entrée, qui peuvent atteindre 8 % à 12 % du montant investi en souscription directe. En investissant dans des SCPI via une assurance-vie, il est possible de réduire significativement ces coûts, voire de les supprimer selon les contrats.

Les assureurs, en négociant directement avec les sociétés de gestion, peuvent proposer des conditions d’accès plus avantageuses :

Les frais d’entrée sont généralement réduits à moins de 5 %, contre jusqu’à 10 % en direct.
Certains contrats offrent même un accès sans aucun frais d’entrée sur une sélection de SCPI ou SCI.

Vous devez savoir que le prix de souscription des SCPI lors des contrats d’assurance vie est moindre que celui appliqué pour une acquisition en direct. Il est possible d’acheter moins cher les parts de SCPI par l’assurance-vie. Les contrats offrent fréquemment une décote sur le prix des parts.

Avec des frais réduits, vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement. Les assureurs proposent souvent des rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI.

Avantage n°4 : La Liquidité Garantie des SCPI par l’Assureur

L’un des inconvénients majeurs des SCPI détenues en direct est leur manque de liquidité. En cas de besoin, il n’est pas toujours évident de revendre ses parts rapidement, surtout dans un contexte de tension sur le marché immobilier. L’investisseur dépend alors soit d’un acheteur en face, soit de la capacité de la SCPI à racheter les parts avec ses liquidités disponibles.

Une sortie plus simple avec l’assurance-vie

En intégrant les SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une garantie de liquidité assurée par l’assureur. Cela signifie que :

Vous pouvez demander un rachat (partiel ou total) à tout moment.
L’assureur procède à la vente des parts pour vous et vous verse les fonds, même s’il n’a pas encore trouvé un repreneur.

Cela vous offre une souplesse précieuse pour gérer vos besoins de liquidités, en particulier dans les périodes où le marché est moins fluide.

En assurance vie, la liquidité est excellente. Concrètement, la vente des SCPI en assurance vie peut se faire en un clic, car c’est l’assureur qui garantit la liquidité des parts.

Attention aux conditions spécifiques

Toutefois, il convient cependant de rester attentif à certaines clauses :

Certains contrats d’assurance-vie appliquent des pénalités en cas de rachat anticipé, notamment si vous revendez vos parts dans les 3 premières années suivant leur acquisition. Une pénalité de l’ordre de 3 % peut alors être appliquée.
Comme tout placement immobilier, les SCPI restent un investissement de long terme. Il est donc préférable de conserver les parts plusieurs années pour maximiser leur rendement et amortir les éventuels frais.

Quelles sont les Limites des SCPI sur une Assurance-Vie ?

Investir dans des SCPI via une assurance-vie présente de nombreux avantages, mais il est essentiel de bien en comprendre aussi les limites. Certaines contraintes spécifiques à cette combinaison peuvent impacter le rendement ou la flexibilité de votre placement.

SCPI sur assurance-vie : des frais supplémentaires

Même si les frais de souscription peuvent être réduits ou supprimés, un contrat d’assurance-vie engendre des frais de gestion annuels (souvent autour de 1 %). Ces frais viennent s’ajouter à ceux des SCPI elles-mêmes. Cela signifie que le rendement net de votre placement peut être légèrement diminué par rapport à un investissement en direct.

Cependant, cette charge supplémentaire est souvent compensée par la fiscalité plus favorable et par des conditions de souscription avantageuses.

Dans ce dispositif les parts de SCPI ne vous appartiennent pas vraiment. Les frais de gestion de l’assurer s’additionnent aux frais de gestion du support. Naturellement, comme toute unité de compte logée dans un contrat d'assurance-vie, les frais de gestion de l'assureur s'ajoutent aux frais de gestion du support.

Les rendements de SCPI parfois atténués en assurance-vie

Certaines compagnies d’assurance ne reversent pas 100 % des revenus générés par les SCPI. Elles peuvent en prélever une partie avant de créditer votre contrat. Il est donc important de bien lire les conditions spécifiques de votre contrat pour savoir exactement ce que vous percevrez.

Il est possible que votre contrat d’assurance vie ne vous verse pas l’intégralité des revenus générés par les SCPI sur lesquelles vous avez investi. En effet, certains assureurs se réservent jusqu’à 15% des dividendes.

Certains assureurs (comme Generali et Suravenir) prélèvent 15 % sur les loyers et ne reversent que 85 % aux associés des SCPI.

L’offre restreinte de SCPI éligible à l’assurance-vie

Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via une assurance-vie. L’assureur sélectionne un nombre limité de supports immobiliers, ce qui réduit vos possibilités de diversification.

Au sein de nombreux contrats d’assurance vie sur le marché les SCPI disponibles se créer une liste précise. Cependant, quelques contrats innovent et proposent une dizaine de SCPI favorisant alors la diversification géographique et sectorielle du placement. Cette liste qui représente les SCPI éligibles évolue dans le temps parce que les assureurs peuvent en acquérir de nouvelles.

En assurance vie, c’est plus limité. Pour les contrats performants, nous avons repris les critères expliqués plus haut.

L’impossibilité d’une assurance-vie investie à 100 % en SCPI

Certains contrats plafonnent la part investissable en SCPI à 30 %, 50 % ou 60 % du capital total. Cette limite vise à maintenir une diversification suffisante dans le portefeuille.

À noter qu’il est impossible d’avoir un contrat d’assurance vie seulement composé de parts de SCPI. Pour la plupart des assurances-vie vous avez la possibilité de placer plus de 50 % de votre investissement en parts de SCPI de rendement. Ceci est uniquement porté sur la gestion des risques de chacune des compagnies d’assurances.

Le cas des SCPI possédant des immeubles hors de France

Enfin, il faut noter que la fiscalité d’un bien immobilier dépend du pays où il est situé. Dans le cas de SCPI investies en Europe, certains pays prélèvent une retenue à la source sur les revenus locatifs.

Contrairement à une détention en direct, où l'investisseur peut bénéficier d'un crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition, ce mécanisme n'est pas applicable dans le cadre d'une assurance-vie. Ainsi, les revenus sont imposés dans le pays d'origine, et lors d'un rachat du contrat, les gains sont soumis à la fiscalité française de l'assurance-vie, sans possibilité de déduction de l'impôt étranger déjà payé.

Ainsi, dans certains cas, investir dans une SCPI européenne en direct peut être plus avantageux fiscalement que via une assurance-vie.

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