Fiscalité de la Vente de Terrains Constructibles en France
Lors d'une vente de terrain constructible, comprendre la notion de plus-value est essentiel. En effet, les spécificités associées à ce type de vente peuvent influencer considérablement le rendement final. La France possède des réglementations spécifiques concernant la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier, et encore plus lorsqu'il s'agit de celle d’un terrain. Comme la plupart des ventes immobilières, la vente d'un terrain constructible entraîne une plus-value.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière?
La plus-value immobilière se définit comme la différence entre le prix de vente de votre terrain et son coût d'acquisition initial. En d'autres termes, si le prix de vente de votre bien est supérieur à son prix d'achat, vous réalisez une plus-value. Par exemple, si vous avez acheté un appartement pour 200 000€ et que vous le revendez quelques années plus tard pour 250 000€, vous réalisez une plus-value de 50 000€.
Pour les terrains constructibles, une nuance importante mérite d'être soulignée. Le statut d'un terrain peut évoluer en raison de modifications au Plan Local d'Urbanisme (PLU), par exemple, ce qui peut augmenter considérablement sa valeur. Un terrain initialement non constructible peut devenir constructible, et donc, la plus-value réalisée lors de sa vente peut être significativement plus élevée.
On parle de plus-value lorsqu’un terrain, constructible ou non, est proposé à la vente. La plus-value désigne, à ce moment-là, la différence entre le prix de vente et celui auquel il a été acquis. La valeur d’un terrain augmente en effet au cours de sa vie. C’est la raison pour laquelle le propriétaire foncier demande une somme plus élevée.
Lorsque vous réalisez une vente de terrain, vous êtes susceptible de générer une plus-value. Un mécanisme vous permet de réduire le montant imposable en fonction de la durée pendant laquelle vous avez possédé le terrain. Plus longtemps vous gardez votre terrain, moins vous payez d'impôts sur la plus-value lors de sa vente. Après 22 ans de détention, la plus-value sur la vente d'un terrain est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.
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Si vos revenus sont modestes et que vous êtes retraité ou titulaire de la carte d'invalidité, vous êtes exonéré de l'impôt sur la plus-value. Il est important de noter que ces abattements et exonérations peuvent être soumis à des conditions spécifiques.
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Comment calculer le montant de la plus-value d'un terrain constructible?
Estimer la plus-value de la vente d'un terrain constructible nécessite une attention méticuleuse aux détails. Ces calculs dépendent de votre situation personnelle et de votre patrimoine, et c'est là que l'expertise de professionnels, tels que votre notaire ou Bouygues Immobilier, entre en jeu. Une fois le montant de la plus-value brute établi, il est indispensable de se pencher sur la fiscalité associée.
Pour le calcul de la plus-value imposable, il faut faire la différence entre le prix auquel vous vendrez votre parcelle de terrain et son prix d’acquisition initial (ou le prix inscrit dans l’acte de donation ou de partage de la succession) proportionnellement à sa superficie. Tenez compte aussi des frais payés à l’époque (les frais de notaire) et des dépenses mobilisées pour assurer la vente de cette parcelle (l'intervention d’un géomètre-expert, par exemple).
Cette règle d’imposition connaît des exceptions, notamment si votre terrain est rattaché à votre résidence principale et si vous le vendez en même temps que celle-ci. Pour le fisc, votre terrain doit être directement contigu à votre habitation (et/ou au terrain qui l’entoure) ou être considéré comme une dépendance en raison de sa proximité avec elle (un garage sur une parcelle proche de votre habitation principale, par exemple).
Cependant, il n'est pas uniquement question du calcul brut de la plus-value.
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Imposition et Abattements sur la Plus-Value
Oui, car la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux (PS), au taux de 17,2 %, soit un total de 36,2 %. Mais il existe des abattements pour durée de détention. Si vous avez acquis, hérité ou reçu par donation il y a plus de vingt-deux ans le terrain dont vous souhaitez vendre une partie, vous serez donc totalement exonéré d’IR sur la plus-value.
Notons que des abattements sont aussi appliqués sur la plus-value imposable, et ce, au-delà de 5 ans de détention. Ces abattements, réalisés après l’évaluation de la plus-value, sont appliqués chaque année. Pour l’impôt forfaitaire, un abattement est appliqué à partir de la 6ème année de détention.
- De 6 à 21 ans, le taux d’abattement s’élève à 6 %.
- À partir de la 22ème année révolue, celui-ci baisse à 4 %.
En ce qui concerne l’impôt pour les prélèvements sociaux, celui-ci s’élève à 1,65 % de la 6ème à la 21ème année. À la 22ème année révolue, il descend à 1,06 %. Si vous détenez un terrain depuis plus de 22 ans, l’abattement diminue à 9 % par an.
Pour les terrains à bâtir, le propriétaire foncier peut bénéficier d’un abattement exceptionnel et temporaire de 70 ou 85 % sur la plus-value. Des conditions sont toutefois à réunir. D’une part, le terrain constructible doit se trouver dans les zones A et A bis. D’autre part, l’acquéreur doit faire construire des logements collectifs sur le terrain dans un délai de 4 ans. L’exonération peut atteindre 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires.
En ce qui concerne la cession d’un terrain non constructible, aucun dispositif particulier n’est appliqué sur la plus-value issue de la vente. Sachez toutefois que si ce dernier devient constructible après une modification du PLU (Plan local d’urbanisme), vous devez prévoir une taxation de 5 % si la plus-value fait 10 à 30 fois le montant d’acquisition. Un abattement n’est envisageable pour cette exception que 8 ans après la date où le terrain est devenu constructible.
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Vous possédez un terrain non constructible devenu constructible après le 13 janvier 2010 et vous souhaitez le vendre pour la première fois ? C’est le montant de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain qui détermine le montant de la taxe due. Son taux est progressif : plus la plus-value est importante, plus la taxe le sera également.
Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Elle est due aussi bien par les personnes physiques (particulier, agriculteur, artisan...) que par les personnes morales (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment) et les contribuables domiciliés hors de France.
La taxe s'applique aux terrains suivants :
- Terrains nus
- Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment).
La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas dans les cas suivants :
- Cession en conséquence d'une expropriation, à la suite d'une déclaration d'utilité publique
- Terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010
- Terrain ayant déjà fait l'objet d'une vente (ou plusieurs) depuis son classement en zone constructible
- Cession de terrain réalisée plus de 18 ans ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible
- Cession dont le prix est inférieur à 15 000 €
À noter : La taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles ne s'applique pas aux mutations à titre gratuit (par donation ou en cas de succession) ni si le prix de la cession est inférieur à 10 fois le prix d’acquisition.
Exemple :
Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :
Plus-value : 70 000 € - 10 000 € = 60 000 €
La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n'est pas taxée.
Dans certaines situations, le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable. C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive. La taxe est alors calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.
Le taux de la taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles est progressif. Il augmente en fonction du montant de la plus-value.
La taxe s'applique selon les taux suivants :
- 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition
- 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition
Exemple :
Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.
La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition.
La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles de 10 000 €.
Réforme Fiscale Proposée en 2025
Ce mercredi 23 octobre, un amendement a été adopté au projet de loi de finances pour 2025 par les députés de l’hémicycle. La réforme proposée par Cyrielle Chatelain, présidente du groupe Écologiste et Social, a pour but d’augmenter la taxation de la plus-value sur les cessions de terrains constructibles dont la valeur sera calculée en fonction de l’inflation hors tabac.
À ce jour, la fiscalité sur les plus-values de vente de terrains constructibles est allégée par des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. Une réglementation fiscale permettant de réduire l’impôt à hauteur de 6 % par an dès la sixième année. De plus, l’imposition sur la plus-value sur les terrains constructible est totalement exonérée au bout de 22 ans de propriété. À cette charge fiscale de 30 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % viendraient alourdir la charge fiscale des propriétaires cédant un terrain constructible.
Pourquoi une telle hausse de l’impôt sur les plus-values de terrains constructibles ?
Politique de zéro artificialisation des sols, crise du logement, cet amendement est une énième proposition pour combler les failles d’un secteur en souffrance. En augmentant la taxation sur la plus-value des terrains, Cyrielle Chatelain souhaite exercer un moyen de pression pour réduire le coût des terrains à la vente tout en facilitant l’accès au logement et encourager la détente du marché de la construction.
Si l’amendement a été adopté en première lecture, le chemin est encore semé d’embûches avant le vote pour le PLF 2025 et son application. Pour cause, l’augmentation de l’impôt sur la plus-value des terrains constructibles n’est pas au goût de tous. Le ministre du Budget Laurent Saint-Martin s’est montré réticent sur le sujet, pour qui un débat plus large sur la fiscalité immobilière est à envisager.
Vendre à un Promoteur Immobilier
Opter pour la vente de votre terrain constructible à un promoteur immobilier peut s'avérer une décision stratégique pour maximiser la plus-value de votre investissement foncier. En confiant la transaction à un promoteur expérimenté, vous bénéficiez de leur savoir-faire en matière de développement immobilier, ce qui peut se traduire par une valorisation optimale de votre bien.
Déclaration et Formalités
Lors de la vente, la déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) doit être déposée par le notaire. Elle permet de calculer la plus-value. Elle doit être accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.
À savoir : S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, vous êtes dispensé de déclaration.
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