Gestion des fonds de commerce sur plusieurs copropriétés différentes: enjeux juridiques, pratiques et risques

La répartition du produit de la vente de parties communes lorsque le syndicat de copropriété cède une portion commune doit être proportionnelle aux tantièmes de propriété, selon l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le produit de cette vente peut-il toutefois être affecté au fonds travaux ? C’est à cette question que répond par la négative le Ministre du logement (RM du 27 juin 2023, page 5952). Pour le Ministre il n'est pas permis de verser le produit de la vente de parties communes directement sur le compte dédié au fonds de travaux. La jurisprudence est tout aussi stricte: les juges de la Cour de cassation et les cours d’appel ont, à plusieurs reprises, condamné des situations où des nuisances ou des atteintes à l’environnement des copropriétés ont été prises à la légère.

Quelles conditions et quels principes guident l’action en copropriété commerciale?

La gestion de copropriété dans l'immobilier commercial est un domaine complexe qui requiert des compétences juridiques, financières et relationnelles. Elle consiste à prendre en charge les espaces communs d'immeubles à usage professionnel tels que bureaux, magasins ou entrepôts. Cependant, la gestion de copropriété commerciale n'est pas exempte de risques. Des erreurs peuvent être faites, menant à des répercussions financières, juridiques ou relationnelles soit pour le syndic, soit pour le syndicat des copropriétaires ou encore les copropriétaires eux-mêmes.

Une première erreur cruciale est l’ignorance des obligations légales et réglementaires; le règlement de copropriété détermine le fonctionnement et détaille les droits et obligations des copropriétaires et locataires. Le syndic doit veiller à son application et informer des changements législatifs qui peuvent impacter la gestion.
Une seconde erreur critique est l’absence d’une gestion financière rigoureuse et transparente: budget prévisionnel, appels de fonds, gestion des travaux et constitution d’un fonds de travaux d’au moins 5% du budget prévisionnel pour couvrir des travaux majeurs ou imprévus.
Troisièmement, l’absence d’une communication efficace et une mauvaise gestion des conflits peuvent fragiliser l’unité de la copropriété et exposer le syndicat à des litiges.

La réglementation évolue rapidement, et l’assemblée générale reste l’organe décisionnel clé. Le syndic met en œuvre les décisions et assure leur suivi; une mise en œuvre inadéquate peut entraîner retards, impayés, ou contentieux.

La question du fonds travaux et les nuisances

Le produit de la vente de parties communes ne peut pas être affecté directement au fonds travaux, selon RM du 27 juin 2023. La jurisprudence est également sévère sur les nuisances causées par des activités commerciales au sein d’une copropriété: par exemple, les nuisances sonores ou olfactives, même si des dispositifs ont été installés pour limiter leur volume.

Comme conséquence pratique, lorsque le règlement de copropriété autorise des activités commerciales, elles doivent néanmoins respecter les limites imposées par l’environnement de l’immeuble et les décisions collectives. Une activité pouvant causer des nuisances olfactives peut fonder une prohibition de l’activité dans la copropriété, même si le règlement n’interdit pas explicitement cette activité.

Qui peut agir et comment agir face aux troubles?

La capacité d’agir peut être individuelle ou collective, mais l’action de la copropriété est souvent plus lente que l’action individuelle. Le juge a néanmoins reconnu que certains copropriétaires peuvent agir à titre personnel pour faire cesser le trouble. Exemple: un copropriétaire ayant acquis le droit au bail d’un local commercial et exploité une sandwicherie, peut être condamné à cesser son activité si des troubles sont avérés et démontrés par un constat d’huissier.

La gestion de copropriété commerciale, comme tout domaine, peut être articulée autour des nuisances, des refus de travaux ou des litiges entre copropriétaires et locataires. Dans ce contexte, le mécanisme de mise en demeure et les recours devant les juridictions compétentes restent des outils essentiels pour préserver l’ordre et la jouissance des parties communes.

Être proactif: bonnes pratiques de gestion et prévention des litiges

Pour naviguer dans l’univers complexe des copropriétés commerciales, il est crucial de:

Respecter scrupuleusement le règlement de copropriété et les obligations légales, afin de prévenir les litiges et les défauts de gestion.
Établir un budget prévisionnel fiable, avec des appels de fonds transparent et une réserve suffisante dans le fonds de travaux.
Maintenir une communication efficace avec les copropriétaires et le conseil syndical, et gérer les conflits de manière constructive.
Mettre en place des procédures de mise en concurrence pour les prestations du syndic et les contrats de fournisseurs, afin d’éviter les surcoûts et les pratiques abusives.

Dans la pratique, la mise en concurrence des syndics (professionnels ou non professionnels) et le choix d’un modèle de gestion tel que le syndic bénévole, le syndic coopératif ou le syndic en ligne peuvent permettre des économies, tout en exigeant un cadre légal strict et le respect des obligations associées à chaque modèle.

Aspects pratiques des travaux dans un local commercial en copropriété

Les travaux dans un local commercial en copropriété nécessitent l’accord de l’assemblée générale pour les modifications affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou pour des travaux d’envergure. Le syndic présente la demande et organise le vote; une majorité absolue est nécessaire pour les travaux affectant l’usage ou l’aspect des parties communes, et une double majorité peut être requise pour des modifications importantes.

Avant d’entreprendre des travaux, le commerçant doit soumettre sa demande au syndic, avec plans et description des impacts. Après approuvation, le commerçant dépose les déclarations d’amplification ou de permis de construire selon la nature des travaux. Le bail commercial et le règlement de copropriété doivent être consultés en priorité afin d’évaluer les restrictions et les obligations associées.

Comprendre la copropriété : règles, rôle du syndic et pouvoir des copropriétaires

Bonnes pratiques et conseils pour les copropriétés multi-sites

Pour assurer une gestion efficace et paisible de la copropriété commerciale répartie sur plusieurs copropriétés, il est recommandé:

De clarifier les règles de répartition des charges et des tantièmes, et de vérifier les implications sur les usages des parties communes.
De prévoir des mécanismes de mutualisation ou de répartition proportionnelle lorsque des ventes ou cessions de parties communes interviennent.
De documenter toutes les décisions majeures et de garantir la transparence des comptes et des procédures de travaux.
De privilégier la prévention des nuisances (bruit, odeurs, visuels) par des mesures techniques et des clauses adaptées dans les baux commerciaux.

Note: La gestion d’affaires dans une copropriété à deux ou plus est souvent rendue plus efficace par l’anticipation, la concertation et la mise en place de mesures conservatoires lorsque nécessaire, tout en évitant les abus et les décisions unilatérales.

Ressources et guide pratique

Ce texte présente une vulgarisation du droit immobilier commercial et de la copropriété, actualisé dans la mesure du possible. Pour des questions précises, il est fortement conseillé de consulter les textes juridiques officiels et de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

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