Calcul des frais de notaire pour la vente d'un terrain assujetti à la TVA par un professionnel à un particulier

Vous avez repéré un terrain constructible pour y bâtir votre maison ou concrétiser votre projet immobilier. Vous vous êtes ensuite accordé avec le propriétaire sur un prix de vente convenant aux deux parties. Prochaine étape : finaliser votre plan de financement. Pour vous aider à calculer le coût total de l’opération, nous traitons, dans cet article, des frais de notaire relatifs à l’achat d’un terrain.

De quoi se composent les frais de notaire sur un terrain à bâtir ?

L’expression « frais de notaire » recouvre plusieurs éléments. Ils recouvrent l’enregistrement officiel du transfert de propriété et la taxe de publicité foncière. Les frais de notaire se calculent en appliquant divers pourcentages au prix d’achat puis en additionnant les résultats obtenus. Dans tous les cas, les frais d’acquisition appliqués lors d’une transaction sont similaires à ceux dont vous êtes redevable lorsque vous devenez propriétaire d’un bâtiment dans l’immobilier ancien.

Droits d’enregistrement ou taxes de publicité foncière : pour un terrain, ces droits peuvent varier selon la localisation et le type de terrain. Ils représentent une part importante des frais et sont fixés par les collectivités territoriales.
Émoluments du notaire : ils sont calculés selon un tarif réglementé qui s'applique de manière dégressive en fonction du montant de la transaction. Le tarif des émoluments est réglementé : depuis le 1er janvier 2021, pour un investissement de plus de 60 000 €, les émoluments s’élèvent à 0,799 % du prix d’achat.
Frais de débours : les sommes déboursées par le notaire auprès de divers tiers, par exemple pour obtenir un certificat d'urbanisme ou des états hypothécaires.
Contribution de sécurité immobilière : aussi appelée formalité fusionnée, elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
TVA sur les émoluments du notaire : les notaires sont assujettis à la TVA, au taux normal de 20 % appliqué sur leurs émoluments et honoraires.

Quel impact lorsque la vente est assujettie à la TVA ?

Les terrains vendus par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°). La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20 %, que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur. Il arrive que l’acquéreur soit affranchi de la taxe de publicité foncière. C’est le cas notamment lorsque la TVA s’ajoute au prix de vente du terrain.

Lorsque la TVA est appliquée sur l'achat du terrain, le professionnel peut, sous conditions, déduire celle-ci si le terrain acheté est utilisé pour des opérations qui ouvrent droit à déduction. Cela signifie que la TVA payée sur l'achat peut être récupérée par l'entreprise, allégeant ainsi l'impact fiscal de l'acquisition.

Droits d'enregistrement réduits en cas d'assujettissement à la TVA

Lorsque la mutation d’un immeuble ou d’un terrain est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, auquel s’ajoute une surtaxe de 0,015 % pour frais d’assiette, soit un total de 0,715 % (CGI. art. 1594 F quinquies). Dans certaines conditions, l’acquéreur bénéficie de droits de mutation plus faibles, ne s’élevant qu’à 0,715 % de la valeur du terrain.

Comment se calculent précisément les émoluments du notaire ?

Les émoluments du notaire sont fixés légalement. Ils sont identiques sur l’ensemble du territoire et calculés via un tarif proportionnel au prix de vente du bien. Cette grille tarifaire comporte 4 tranches :

Tranche de prix	Pourcentage à appliquer
Jusqu’à 6 500 €	3,870 %
De 6 501 € à 17 000 €	1,596 %
De 17 001 € à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Les émoluments du notaire correspondent à la rémunération du notaire pour la rédaction et la sécurisation de l’acte. Ils sont réglementés et s’ajoutent aux émoluments de formalités lorsque le notaire effectue différentes démarches pour que la transaction se déroule normalement.

Exemple chiffré : terrain à 80 000 €

Imaginons que vous achetiez un terrain constructible au prix de 80 000 € dans les Deux-Sèvres (79). Pour l’achat d’un terrain, les frais de notaire sont similaires à ceux appliqués pour l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien.

Calcul des émoluments :

6 500 × 3,870 % = 251,55 €
(17 000 - 6 501) × 1,596 % = 167,56 €
(60 000 - 17 001) × 1,064 % = 457,51 €
(80 000 - 60 001) × 0,799 % = 159,79 €

Soit un total d'émoluments de 1 036,41 €. À cela, il convient d’ajouter les émoluments de formalités (lorsque le notaire effectue différentes démarches) qui sont de l’ordre de 800 €. Les émoluments du notaire plus les émoluments de formalités s’élèveront donc à 1 836,41 €.

Les taxes dans cet exemple :

Droits de mutation : 5,80665 % du prix de vente dans la majorité des départements → 80 000 € × 5,80665 % = 4 645,32 €.
Contribution de sécurité immobilière : 80 000 € × 0,10 % = 80 €.
TVA sur les émoluments du notaire : 1 836,41 € × 20 % = 367,28 €.

Total des taxes = 4 645,32 € + 80 € + 367,28 € = 5 092,60 €.

Les frais de débours sont estimés à environ 1 % du prix total du terrain, soit dans notre cas environ 800 €.

On obtient donc pour l’achat d’un terrain d’une valeur de 80 000 € : 1 836,41 € (émoluments + formalités) + 800 € (débours) + 5 092,60 € (taxes) = 7 729,01 €.

Frais de notaire : ordre de grandeur et variations selon les situations

Frais de notaire : entre 7 et 8% du prix d’achat du terrain. Dans la plupart des cas, les frais de notaire correspondent en moyenne à 7 % du prix d’achat du terrain. Ils incluent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, les débours, les émoluments et la TVA sur les honoraires.

Le statut du vendeur joue un rôle important dans le calcul des frais de notaire pour l'achat d'un terrain puisque le statut du vendeur détermine le régime fiscal de la vente (droits de mutation standards ou TVA immobilière) et cela peut conduire à une variation significative des frais de notaire selon le cas.

Cas d'un professionnel assujetti à la TVA vendant à un particulier

Les ventes de terrain à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises de plein droit à la TVA. La TVA se calcule sur le prix total et au taux de 20 %. Lorsque la TVA s’applique sur la vente, les droits d’enregistrement peuvent être réduits à 0,715 %, ce qui réduit fortement la part "taxes" des frais de notaire. Attention : cela concerne uniquement les ventes soumises à la TVA sur le prix total.

Cas particuliers et conseils pratiques

Un terrain non constructible n’est, par définition, pas soumis à la TVA.
Il arrive que l’acquéreur soit affranchi de la taxe de publicité foncière lorsque la TVA s’ajoute au prix de vente du terrain.
Si le vendeur du terrain n’est pas assujetti à la TVA, il est possible d’obtenir un taux de publicité foncière réduit à 0,715 %, si l’acheteur s’engage à vendre le terrain dans les 5 ans après son acquisition.
De même, la TVA immobilière et les droits d’enregistrement réduits s’appliquent aussi aux immeubles neufs vendus par des professionnels (règles différentes pour immeubles neufs et anciens).
Pour réduire les frais de notaire, on peut : distinguer le prix des biens mobiliers du prix immobilier, négocier la prise en charge des frais par le vendeur, ou vérifier l’application du régime TVA/DMTO favorable.

Conseil pratique : pour s'épargner ces calculs fastidieux et obtenir un résultat précis adapté à chaque situation géographique, la solution la plus simple reste d'utiliser un outil digital. Un acheteur peut ainsi estimer ses frais de notaire directement en ligne pour anticiper efficacement le budget global de son acquisition de terrain. Profitez des avantages d’un accompagnement personnalisé en prenant rendez-vous avec l’un de nos experts.

Quel barème pour calculer ses frais de notaire ? | VINCI Immobilier

Rappels juridiques essentiels

Conformément au CGI (CGI. art. 257, I-2-1°), sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme ». Ainsi, un terrain à bâtir repose uniquement sur la constructibilité du terrain.
Les terrains vendus par un professionnel assujetti à la TVA sont soumis de plein droit à la TVA (CGI. art. 257, I-2-1°) et la TVA s’applique sur le prix total.
Lorsque la mutation d’un immeuble est soumise à la TVA sur le prix total, l’acte est soumis à un droit d’enregistrement fixe de 0,70 %, augmenté de la surtaxe de 0,015 % (soit 0,715 %).

Vous avez encore des questions ? Contactez votre notaire ou un conseiller fiscal pour vérifier la situation précise du terrain et du vendeur, et utiliser un simulateur adapté pour obtenir une estimation fiable des frais en fonction de votre département et du régime fiscal applicable.

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