Frais de franchise en copropriété : définition et fonctionnement

En cas de sinistre dans une copropriété, tel qu’un dégât des eaux, un incendie ou un bris de glace, l’assureur indemnise généralement les dommages, mais une franchise demeure à la charge de l’assuré. Cette somme, appelée franchise, soulève fréquemment la question : qui doit la payer ? Est-ce le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire concerné ou encore le locataire ? Afin d’éviter tout litige, il est essentiel de comprendre la définition, le mécanisme et les règles de répartition des frais de franchise en copropriété.

Qu'est-ce que la franchise en assurance copropriété ?

La franchise est la part des dommages qui reste à la charge de l’assuré après indemnisation par l’assureur. Elle peut se présenter sous plusieurs formes :

Franchise fixe : un montant déterminé en euros, par exemple 300 €.
Franchise proportionnelle : un pourcentage du montant du sinistre.
Franchise légale : montant fixé par arrêté ministériel, notamment pour les catastrophes naturelles.

Cette franchise est toujours spécifiée dans les conditions particulières du contrat d’assurance multirisque immeuble. Contrairement à une pénalité, la franchise constitue un mécanisme de responsabilisation de l’assuré et contribue à modérer le coût des primes d’assurance.

Le principe général : qui paie la franchise ?

En copropriété, la règle de base est que la franchise est prise en charge par le syndicat des copropriétaires. Celle-ci est donc supportée collectivement par l’ensemble des copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes.

Cette règle s’explique par les éléments suivants :

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Le contrat multirisque immeuble est souscrit au nom du syndicat de copropriété.
L’assureur indemnise le syndicat, après déduction de la franchise.
La franchise constitue alors une charge commune répartie entre tous les copropriétaires.

Ce principe s’applique notamment lorsque :

Le sinistre concerne les parties communes de l’immeuble.
L’origine du sinistre est inconnue ou ne peut pas être imputée à un copropriétaire.
L’événement relève de la force majeure (exemple : catastrophe naturelle, tempête).

Les exceptions où la franchise peut être refacturée

Il existe toutefois plusieurs situations où le syndic peut refacturer la franchise à un copropriétaire, locataire ou tiers responsable identifié du sinistre :

1. Sinistre dans une partie privative

Si le sinistre est d’origine privée (ex : fuite provenant d’une machine à laver, incendie domestique), la franchise peut être imputée au copropriétaire responsable. Cela est conforme au règlement de copropriété et souvent validé par une résolution d’assemblée générale.

2. Responsabilité avérée d’un copropriétaire

Lorsque la faute ou négligence d’un copropriétaire est clairement établie, la franchise lui est refacturée. Dans ce cas, ce dernier pourra solliciter sa propre assurance habitation pour la prise en charge via la garantie responsabilité civile.

3. Responsabilité d’un locataire

Si un locataire est la cause du sinistre, la franchise peut lui être réclamée directement par le syndic via son assurance habitation obligatoire, ou par le copropriétaire bailleur qui se retournera ensuite contre son locataire.

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4. Responsabilité d’un tiers extérieur

Lorsqu’un tiers externe à la copropriété est responsable (entreprise de travaux, voisin mitoyen), sa responsabilité civile est engagée, et sa propre assurance doit couvrir la franchise.

Le rôle de la convention IRSI

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s'applique aux sinistres liés aux dégâts des eaux et incendies, dès lors que les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT.

Cette convention :

Désigne un assureur gestionnaire unique pour simplifier la procédure.
Accélère l’indemnisation des victimes.
Définit clairement les règles de prise en charge entre assureurs.
Encadre la récupération des franchises entre les parties responsables.

La convention IRSI a profondément modifié la gestion des sinistres courants en copropriété, remplaçant l'ancienne convention CIDRE.

Cas particulier : la franchise en cas de catastrophe naturelle

Pour les sinistres causés par une catastrophe naturelle, la franchise est :

Légale et fixée par arrêté ministériel.
Identique pour tous les assureurs et non négociable.
Généralement payée par le syndicat de copropriété pour les parties communes, et par chaque copropriétaire pour ses parties privatives.

Par exemple, cette franchise est de 380 €, ou de 1 520 € en cas de dommages résultant d’un mouvement de terrain lié à la sécheresse ou à la réhydratation des sols.

Les différents types de franchise en assurance habitation copropriété

Trois formes principales de franchise peuvent s’appliquer :

Franchise absolue

Montant systématiquement déduit de toute indemnisation. Exemple : franchise de 150 €. Un sinistre de 100 € ne donne aucune indemnisation. Un sinistre de 200 € entraîne une indemnisation de 50 € (200 € - 150 €).

Franchise relative

Indemnisation intégrale seulement si le montant du sinistre dépasse la franchise. Exemple : franchise de 150 €. Sinistre de 100 € = pas d’indemnisation ; sinistre de 200 € = indemnisation totale de 200 €.

Franchise proportionnelle

Correspond à un pourcentage du montant du sinistre. Exemple : franchise de 10 %. Pour un sinistre à 100 €, indemnisation de 90 € après déduction de 10 €.

Cette franchise peut comporter un seuil minimal ou maximal :

Seuil minimal : si le pourcentage est faible, mais un seuil minimal est fixé pour garantir un montant minimum de franchise.
Seuil maximal : limite la franchise à un montant maximal, même si le pourcentage calculé serait plus élevé.

Comment éviter les litiges liés à la franchise en copropriété ?

Pour prévenir les conflits autour de la franchise, plusieurs bonnes pratiques sont recommandées :

Clarifier les règles dans le règlement de copropriété : prévoir explicitement la répartition des franchises selon l’origine du sinistre.
Voter une résolution en assemblée générale : formaliser la pratique de refacturation systématique de la franchise en cas de responsabilité d’un copropriétaire.
Documenter soigneusement chaque sinistre : établissez des constats amiables, rapports d’expertise et identification claire des responsabilités.
Communiquer en toute transparence : le syndic doit informer les copropriétaires sur la gestion et la répartition des franchises.
Vérifier les assurances individuelles : chaque occupant ou bailleur doit disposer d’une assurance habitation couvrant la responsabilité civile.

Impact financier des franchises en copropriété

Le montant de la franchise influence directement le montant de la prime d’assurance : plus la franchise est élevée, plus la prime est faible, et inversement. Cela implique un équilibre à trouver entre le coût de la cotisation et le montant à assumer en cas de sinistre.

En copropriété, une hausse importante des franchises, notamment pour l’assurance dommages, peut mettre en péril la santé financière du syndicat et des copropriétaires. Ce phénomène est souvent lié à la répétition des sinistres, comme les dégâts des eaux.

Il est recommandé aux administrateurs de déployer des mesures préventives et d’établir des programmes d’entretien pour limiter les sinistres et par conséquent éviter la montée des franchises imposées par les assureurs.

Le cadre juridique de la franchise en copropriété

Selon l’article 1073.2 du Code civil du Québec, le syndicat des copropriétaires est responsable du paiement de la franchise, sauf clause contraire dans la déclaration de copropriété. Le syndicat doit donc prévoir un budget destiné à cette charge dans ses provisions annuelles.

Le syndicat conserve en plus un droit de recours contre tout copropriétaire responsable d’un sinistre, qui fera intervenir sa propre assurance responsabilité civile pour le remboursement de la franchise versée.

Une décision récente de la Cour des petites créances confirme que le syndicat n’est pas lié par les conventions conclues entre assureurs et qu’il peut engager une action individuelle afin de protéger les intérêts collectifs des copropriétaires.

Résumé : qui paie la franchise dans une copropriété ?

Situation	À qui revient la franchise ?
Sinistre sur parties communes ou origine inconnue	Le syndicat des copropriétaires (répartie à la hauteur des tantièmes)
Sinistre dans partie privative avec responsabilité avérée	Le copropriétaire responsable (ou sa propre assurance)
Sinistre causé par un locataire	Le locataire via son assurance ou le copropriétaire bailleur (qui se retourne contre le locataire)
Sinistre causé par un tiers extérieur	Le tiers responsable via sa responsabilité civile
Sinistre lié à catastrophe naturelle	Syndicat ou copropriétaire selon partie concernée, franchise légale non négociable

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