Qu'est-ce qu'une Franchise de Crédit Immobilier ?

« Franchise »… Voilà un mot que l’on entend souvent dans la bouche de son banquier ou de son courtier immobilier ! La question de la franchise lors d’un prêt immobilier est ou sera forcément abordée par votre banquier ou votre courtier immobilier. Commençons par le commencement : qu’est-ce qu’une franchise ?

Dans le cadre d’un emprunt, la franchise de remboursement consiste à différer l’amortissement du capital et / ou des intérêts. En d’autres termes, il s’agit d’un délai accordé par la banque afin de permettre le remboursement différé du crédit immobilier.

Pour cela il faut demander à la banque un crédit à remboursement différé. C’est ce qu’on appelle la franchise. On vous explique, c’est parti!

Une franchise de remboursement équivaut à la période durant laquelle la personne qui a souscrit à un crédit a l'opportunité de payer uniquement une partie de sa dette. Pendant la durée de la franchise, l'emprunteur peut donc être tenu de rembourser soit une partie du capital, soit le montant des intérêts dus pour cette période, soit une partie du capital associé à ses intérêts. Quand la franchise de remboursement est dite totale, cela signifie que l'emprunteur ne procède à aucun paiement, ni du capital, ni des intérêts.

DIFFÉRÉ CRÉDIT IMMOBILIER PARTIEL ou TOTAL ? AVANTAGES et INCONVENIENTS - Robin Eldin

Dans Quels Cas Peut-on Différer le Remboursement ?

Tout d'abord il faut savoir que celle-ci ne s’applique QUE lorsque vous achetez un bien qui ne sera pas habitable de suite : construction ou travaux. Elle vous permet avant tout de commencer à rembourser votre prêt immobilier (donc vos mensualités) plus tard.

Lire aussi: Perspectives de la franchise Thiriet

La franchise consiste à différer le début de remboursement du prêt, donc le début des mensualités. Elle s’applique dans les cas où le bien pour lequel vous avez demandé le prêt n’est pas habitable tout de suite.

Elle s’applique pour les achats aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, qu’il s’agisse d’un achat de résidence principale ou un investissement locatif. Cependant, comme nous vous le disions plus haut, elle ne s’applique quasiment jamais dans les cas d’achat de neuf ou rénové.

Généralement, la franchise concerne les achats dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif :

Les Achats Dans le Neuf

Pour les achats dans le neuf avec travaux, comme lorsque vous achetez en VEFA ou une construction d’une maison individuelle par exemple, le logement n’est pas habitable dès lors que vous commencez son financement. Ainsi un certain laps de temps peut s’écouler entre les premiers déblocages des fonds et la prise en possession finale des lieux. Pour les achats dans le neuf (VEFA, Construction de maison individuelle), le logement n’est pas habitable dès le début du financement : il peut se passer des mois ou même des années entre les premiers appels de fond et la livraison du bien.

Les Achats Dans l'Ancien

Pour les achats dans l’ancien, là aussi vous pouvez avoir besoin d’effectuer de gros travaux avant de pouvoir y habiter réellement. Pour les achats dans l’ancien, il arrive souvent que de gros travaux soient nécessaires avant de pouvoir emménager. Dans un premier temps, vous ne pouvez donc pas emménager dans votre nouveau bien.

Lire aussi: Définition du Conseil en Franchise

L'Investissement Locatif

Pour la question de l’investissement locatif, la même logique s’applique, puisque vous pourrez commencer le remboursement de vos mensualités dès lors que le logement en question sera prêt pour accueillir vos locataires. Dans le cas d’un investissement locatif, la franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire. Généralement, la banque accepte une franchise de maximum six mois dans ces cas là.

Bon à savoir : un autre avantage (et pas des moindres), avec la franchise, c’est que cette dernière vous permet si vos travaux finissent plus tôt que prévu, de remettre votre trésorerie à flot. En effet, le paiement des travaux pour votre achat étant terminés et la banque n’ayant pas débuté le remboursement de votre capital (puisque pas encore arrivé à la fin de votre délai).

Pour finir, il n’est pas impossible d’obtenir une franchise pour un achat dans l’ancien sans travaux, mais cela reste exceptionnel.

Avantages de la Franchise

Dans tous les cas, vous pouvez mettre la franchise en place entre la date d’achat du bien et celle de la fin des travaux. Vous empruntez mais ne commencez à rembourser que plus tard, quand les travaux sont finis. Alors, pourquoi c’est top ?

Sans cette franchise, l’emprunteur devrait cumuler les charges :

la mensualité du crédit pour le nouveau logement
les coûts éventuels liés au logement précédent.

Cette situation est rarement soutenable pour les emprunteurs et viendrait sérieusement entamer le taux d'endettement : les banques le comprennent (ouf !) et elles acceptent la franchise sans difficulté.

La franchise en crédit immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Le premier étant la possibilité de rembourser les mensualités une fois les travaux terminés.

Grâce à la franchise, vous ne cumulez pas les charges suivantes :

La mensualité du prêt pour le logement en question ;
Les coûts éventuels attachés au précédent logement (crédit, loyer…).

Autre avantage de la franchise : elle vous permet de remettre à flot votre trésorerie lorsque vos travaux sont terminés avant la date prévue. En effet, vous disposez d’un laps de temps durant lequel vous profiterez des atouts de la franchise sans dépenser de l’argent. Grâce à ce délai, vous pouvez préparer votre trésorerie pour le remboursement de votre emprunt.

Cette situation vous permettra de dégager de la trésorerie avant d’entrer dans la période de remboursement de votre emprunt.

Pendant ce laps de temps, vous ne payez pas les charges des travaux (désormais terminés), peut-être même le coût de votre ancien logement non plus (si vous avez pu emménager) et la banque attend le remboursement du capital plus tard.

C’est une période où votre trésorerie devrait mieux se porter et vous pourrez entrer plus sereinement dans la prochaine étape de votre emprunt : rembourser l’argent à la banque. Que dire d’autre à part que le crédit à remboursement différé vous aura bien rendu service ? 🙂

N’hésitez pas à demander aux artisans ou à l’architecte chargés des travaux de concevoir un plan très conservateur sur les délais. Puis veillez à ce que les délais annoncés soient effectivement battus dans l’idée de gagner du temps. Si c’est un investissement locatif, vous pourrez même percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le prêt : royal !

Franchise Partielle ou Totale ?

Il s’agit maintenant de rentrer dans le vif du sujet, c’est-à-dire franchise partielle ou totale ? En fonction de la capacité de remboursement et des préférences de l’emprunteur, la franchise peut être partielle ou totale.

La différence entre les deux types de franchise porte sur la gestion des intérêts intercalaires, c’est-à-dire les intérêts sur les fonds débloqués avant la livraison du bien.

La principale différence entre ces deux types de franchise concerne la gestion des intérêts intercalaires. Autrement dit, les intérêts qui s’appliquent sur les fonds débloqués avant la prise en possession définitive des lieux.

Franchise Partielle

Avec la franchise partielle, vous devez payer des intérêts tous les mois et ce dès le premier déblocage des fonds. Avec une franchise partielle, vous payez les intérêts dès le premier déblocage des fonds, tous les mois : seul le remboursement du capital est différé.

La franchise partielle a donc un avantage économique qui est de réduire au maximum les coûts avant la livraison du bien. Et cela car les intérêts sont remboursés mensuellement, ils ne génèrent donc pas d’autres intérêts.

Le remboursement différé partiel implique le remboursement des intérêts dès le déblocage des fonds.

À qui s’adresse la franchise partielle ? La franchise partielle s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent réduire au maximum leurs charges avant la livraison définitive du logement. Dans le détail, elle consiste à rembourser les intérêts tous les mois à compter du premier déblocage des fonds. Autrement dit, le remboursement différé ne concerne que le capital.

Franchise Totale

La franchise totale quant à elle vous permet d’avoir le choix concernant le paiement de ces intérêts intercalaires. A l’inverse, avec une franchise totale vous payez également les intérêts intercalaires de manière différée.

Dans le cas d’une franchise totale, le paiement des intérêts intercalaires peut se faire de deux façons :

soit vous les payez d’un coup à la livraison du bien
soit ils s’ajoutent au capital total financé et vous les payez sur toute la durée du prêt.

La deuxième option est un avantage pour votre trésorerie dans un premier temps, mais n’oubliez pas que votre capital est alors plus important pendant toute la durée du prêt, ce qui génère des intérêts plus élevés.

Pourquoi opter pour la franchise totale ? Pour faciliter la gestion de votre trésorerie, la franchise totale est une solution intéressante. Elle vous donne la possibilité de payer les intérêts intercalaires soit :

En une seule fois lors de la livraison effective du logement ;
En les ajoutant au coût total du crédit.

Dans les deux cas, la franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités.

Comment Faire Votre Choix ?

En clair, pour faire votre choix entre les deux, il s’agira surtout de voir ce qui est le plus intéressant pour vous. Si par exemple, vous votre besoin concerne plutôt la trésorerie alors l’option numéro 2 (franchise totale) sera plus conseillée. À l’inverse, si votre besoin concerne les liquidités alors l’option numéro 1 (franchise partielle) sera plus intéressante.

Comment faire votre choix ? Retenez d’abord que la franchise totale a pour but d’alléger au maximum les sommes à payer avant la livraison du bien, mais cet avantage a un coût : le différé sur les intérêts intercalaires génère des intérêts en plus ... des intérêts sur les intérêts finalement !

Qu’à cela ne tienne, le choix du type de franchise dépend de vos besoins. Si vous souhaitez avoir plus de souplesse en matière de trésorerie, la franchise totale sera plus avantageuse. Inversement, la franchise partielle se présente comme une meilleure option si votre besoin est axé sur les liquidités.

Inconvénients de la Franchise

Bien que la franchise vous libère de plusieurs charges, elle s’accompagne toutefois d’un inconvénient majeur. Concrètement, le remboursement différé du crédit immobilier implique l’ajout des intérêts intercalaires au coût total de votre emprunt.

balises: #Franchise