Fonctionnement de la franchise de remboursement et son lien avec le financement LBO

Vous achetez dans le neuf, faites construire ou investissez dans le locatif ? Le prêt en franchise de remboursement permet d’alléger vos mensualités au démarrage de votre crédit immobilier. Mais comment fonctionne-t-il réellement, et quel est son impact sur le coût total du prêt ?

Qu’est-ce que la franchise de remboursement ?

La franchise en prêt immobilier s’applique essentiellement lorsque le bien acheté avec la somme empruntée n’est pas habitable dans l’immédiat. On appelle cette période de différé « franchise ». Concrètement, la banque vous accorde un délai temporaire avant le début de l’amortissement du capital. La franchise d'amortissement désigne en réalité la franchise de remboursement évoqué précédemment.

Il existe plusieurs formules de remboursement en fonction de votre projet, de votre profil, et de votre contrat de prêt. La franchise partielle peut être accordée sur des durées relativement longues. La franchise totale est souvent plus encadrée et accordée sur des périodes plus courtes. La durée d’une franchise de remboursement dépend principalement de la politique de la banque et de la nature de votre projet immobilier.

Franchise partielle vs franchise totale : différences pratiques

Franchise partielle : le souscripteur rembourse uniquement les intérêts, et non le capital restant dû. Dans le premier cas, seuls les intérêts sont payés pendant la période de franchise. En franchise partielle, vous paierez des intérêts sur le capital non remboursé durant la période de franchise.

Franchise totale : vous ne remboursez ni le capital, ni les intérêts ; l’assurance reste en principe due. La franchise totale va plus loin. Les intérêts non payés sont alors ajoutés au capital restant dû. On parle de capitalisation des intérêts. La franchise totale implique un capital total plus important. Plus celui-ci est élevé, plus les intérêts pèseront lourd sur vos mensualités.

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Conséquences financières : coût, durée et mensualités

Mais attention, le coût total du crédit sera plus élevé qu’avec une franchise partielle ou qu’avec un prêt classique sans différé en raison de la capitalisation des intérêts. Le remboursement différé partiel implique le remboursement des intérêts dès le déblocage des fonds. Vous remboursez capital + intérêts chaque mois une fois la franchise terminée. Les mensualités sont plus élevées que pendant la franchise. ⚠️ Attention : comme le capital n’a pas été amorti pendant la franchise (ou a même augmenté en cas de franchise totale), les mensualités peuvent être plus importantes que celles d’un prêt sans différé.

Un autre inconvénient est que la durée totale de votre prêt immobilier augmente inévitablement. En franchise partielle, vous paierez des intérêts sur le capital non remboursé durant la période de franchise. Ce différé allonge la durée totale de votre prêt immobilier. Il convient toutefois de noter que le remboursement différé augmente nécessairement le coût total du crédit.

Quand et pourquoi demander une franchise ?

La franchise en prêt immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. La franchise permet donc : d’éviter un double effort financier (loyer + mensualité complète), de lisser la charge budgétaire jusqu’à la livraison. de conserver de la trésorerie pour financer les travaux, de réduire la pression budgétaire pendant la phase de chantier. absorber une période de vacance locative, financer des travaux avant mise en location, ajuster la trésorerie au démarrage du projet.

La franchise en pratique : la franchise en crédit immobilier s’applique notamment en cas d'achat dans le neuf (VEFA), d'une construction de maison individuelle, ou d’un investissement locatif. Lorsque vous achetez en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), le logement n’est pas habitable lors du déblocage des fonds. Il en va de même pour une construction de maison individuelle. Dans tous les cas, plusieurs mois, voire des années, peuvent s’écouler entre le début du financement et la livraison du bien.

Les achats dans l’ancien : certains biens immobiliers anciens peuvent nécessiter des travaux importants avant de pouvoir y emménager. C’est donc l’occasion idéale pour demander une franchise auprès de votre banque, et profiter de ce délai pour préparer votre trésorerie. La franchise peut également s’appliquer dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, il vous sera possible de commencer le remboursement de la première mensualité quand le logement pourra recevoir vos locataires.

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Modalités bancaires et documents à vérifier

En théorie, la majorité des banques peuvent proposer une franchise de remboursement dans le cadre d’un prêt immobilier. Toutefois, la banque va regarder plusieurs éléments : la durée maximale de franchise autorisée ; la possibilité ou non d’une franchise totale ; les conditions d’acceptation (type de projet, profil emprunteur, apport, stabilité professionnelle…); l’impact éventuel sur le taux proposé. Certaines banques sont plus souples dans le cadre : d’un achat en VEFA, d’une construction, ou d’un investissement locatif.

Vous devez pouvoir identifier précisément : le montant des échéances pendant la franchise ; la durée exacte ; le montant des mensualités après la période de différé ; le coût total du crédit. L’offre de prêt, le tableau d’amortissement, la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) doivent vous permettre de visualiser ces éléments. Il convient de vérifier si la période de différé s'ajoute à la durée totale ou si elle est déduite de celle-ci.

Aspects pratiques et obligations légales

Le remboursement d’un crédit immobilier s’effectue généralement dans un délai de 30 jours après le déblocage des fonds. Il est toutefois possible de régler la première mensualité à une période ultérieure. La loi prévoit une période minimale de 30 jours pour prélever la première mensualité de remboursement lorsque les fonds sont entièrement débloqués. Il arrive que l’établissement bancaire propose un échéancier dans lequel un premier remboursement est prévu dans cet intervalle de 30 jours. Dans ce cas, le premier prélèvement devra être décalé au moins suivant. Ce décalage n’est pas sans conséquence sur le montant total des intérêts de remboursement.

En cas de construction, l’emprunteur devra régler les intérêts intercalaires tout au long des travaux avant la remise finale des clés. Si l’emprunteur n’a pas encore reçu la totalité des fonds, il devra régler uniquement les intérêts de remboursement de l’argent effectivement perçu. Ces intérêts sont dits « intérêts intercalaires ».

Conseils pratiques : négocier, comparer, faire appel à un courtier

Comparer les conditions de différé (partiel ou total), négocier les modalités les plus avantageuses, limiter le surcoût global du crédit. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner. Prendre RDV gratuitement avec un courtier Helloprêt Parlez-nous de votre projet immobilier, nous vous trouverons la meilleure solution de financement ! Passer par une société de courtage en crédit immobilier présente plusieurs atouts : Réduction du coût du crédit ; Gain de temps ; Accompagnement sur mesure.

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Il est possible d’obtenir une franchise lors de l’achat d’un bien ancien sans travaux. Cependant, rares sont les banques qui l’autorisent. La franchise est uniquement réservée à l’acquisition de biens avec travaux. Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, il est toujours possible de demander une franchise auprès de sa banque.

Questions fréquentes

• Peut-on mettre en place une franchise après la signature du prêt ?
• La franchise de remboursement impacte-t-elle le TAEG ?
• Peut-on rembourser par anticipation pendant la période de franchise ?
• La franchise de remboursement est-elle compatible avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Ces interrogations méritent d’être posées à votre banque ou à votre courtier afin d’obtenir des réponses adaptées à votre situation et à votre contrat.

Du crédit immobilier à l’univers du LBO : points de contact

Le financement LBO : dette senior, unitranche, mezzanine et fonds propres. Le financement d’une opération de LBO est clé pour sa réalisation. Les banques commerciales sont souvent les principaux pourvoyeurs de dette dans le cadre des LBO, en particulier pour les opérations de petite et moyenne taille. Les fonds de dette privée sont de plus en plus présents sur le marché des LBO, notamment pour des opérations de taille moyenne à grande. Ces fonds proposent des financements sous forme de dette mezzanine ou de dette unitranche, offrant des solutions flexibles adaptées aux besoins spécifiques des entreprises.

La dette senior, couramment utilisée dans les opérations de LBO, représente généralement un montant de 3 à 5 fois l'excédent brut d'exploitation de la société cible. Les avantages de la dette senior incluent son niveau de sécurité élevé et des taux d'intérêt généralement inférieurs à ceux des autres types de dette (entre 3% et 7%). Cependant, elle impose dans la majorité des cas des conditions de remboursement strictes et des covenants financiers rigoureux.

La dette mezzanine est une forme de financement qui se situe entre la dette senior et les capitaux propres en termes de risque et de rendement. En général, les dettes mezzanine ont une durée comprise entre 7 et 10 ans et sont généralement remboursables in fine (bullet). La dette unitranche est une solution de financement qui fusionne des éléments de la dette senior et de la dette mezzanine en une seule tranche. Ce type de financement est fréquemment utilisé dans les opérations de LBO pour simplifier la structure de la dette.

Structures, rôles et mécanismes du LBO

Le LBO (Leverage Buy-Out) est une technique d’acquisition d’entreprise par emprunt. L’idée est simple : on achète une entreprise en faisant payer le prix par l’entreprise elle-même. La holding permet de séparer juridiquement la dette d’acquisition de l’activité opérationnelle. La holding agit comme une société « mère » pivot : c’est elle qui contracte l’emprunt bancaire pour racheter les parts de la cible. La dette mise en place dans le cadre d’un LBO et portée par la société Holding (« dette senior ») est remboursée grâce aux excédents de trésorerie de la société rachetée et des remontées de dividendes.

Le LBO repose sur trois piliers complémentaires : l’effet de levier financier, l’effet de levier fiscal et l’alignement des intérêts via l’intéressement du management. L’effet de levier financier : emprunt de la holding payé par le résultat de la cible. Levier fiscal : les intérêts de la dette portés par la holding sont souvent déductibles des bénéfices de la cible si certaines conditions sont remplies.

Quels acteurs interviennent et comment structurer un dossier ?

Les acquéreurs peuvent être des dirigeants internes, des investisseurs externes ou une combinaison des deux. Dans les grosses opérations, le repreneur est en général un fonds de capital-investissement. Pour les opérations de grande taille, il est courant de voir des syndicats bancaires se former. Un groupe de banques, souvent orchestré par une banque d'investissement, se réunit pour partager les risques et les montants de financement.

Le montage d’un dossier de financement LBO nécessite une préparation poussée : réalisation d’un business plan, due diligences (financières, juridiques, sociales, fiscales), justification de la valorisation, définition du niveau d’apport, et mise en place d’éventuelles garanties (garantie d’actif passif, nantissement de compte-titres…). Le dossier se fait en collaboration avec l’expert-comptable qui va établir un document détaillé incluant bilan prévisionnel, compte de résultat prévisionnel et tableau des cash flows.

Covenants, garanties et risques

Les contrats de financement des LBO incluent souvent des engagements financiers stricts, appelés covenants. Ces covenants imposent à l'emprunteur de respecter certains ratios financiers. Le non-respect de ces covenants peut entraîner des sanctions, comme une augmentation du coût du crédit. En matière de garanties, la loi en France interdit à une société par actions d'utiliser les actifs de l'entreprise qu'elle rachète comme garantie pour le crédit d'acquisition. Par conséquent, la forme de garantie la plus courante dans les LBO est le nantissement de compte-titres.

Les fonds de dette privée et les banques spécialisées interviennent sur des niches de marché en proposant des solutions sur mesure comme la dette mezzanine ou unitranche. La dette unitranche réduit le nombre de parties prenantes et les coûts de transaction, mais ses coûts d'intérêt sont plus élevés que ceux de la dette senior.

Points communs et différences entre franchise immobilière et financement LBO

Si la franchise de remboursement est un mécanisme destiné à lisser les premiers mois de trésorerie d’un emprunteur individuel, le LBO est une mécanique de financement d’entreprise reposant sur l’endettement structurel. Les deux partagent néanmoins des principes communs : anticiper et structurer des flux (mensualités ou remboursements), gérer des risques financiers, et négocier des conditions (banques, covenants, garanties). Dans les deux cas, la rigueur du montage et la clarté des projections (tableau d’amortissement, business plan, échéancier) sont essentielles pour limiter le surcoût et sécuriser l’opération.

Rappels utiles pour emprunteurs et repreneurs

• La franchise permet d’éviter un double effort financier (loyer + mensualité complète) et de préparer la trésorerie pour la livraison ou la mise en location.
• La franchise totale implique la capitalisation des intérêts et augmente le coût total du crédit.
• Comparer les offres bancaires, négocier la durée et le type de différé, et vérifier l’impact sur le TAEG sont des étapes indispensables.
• Pour un LBO, réunir des finances solides, des cash flows prévisibles, un niveau d’apport cohérent et des garanties adaptées est crucial.
• Recourir à des spécialistes (courtiers, banques d’affaires, avocats, experts-comptables) améliore vos chances d’obtenir des conditions optimales.

Tableau synthétique : franchise partielle vs totale

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