Franchise de loyer et obligation de délivrance du bailleur : définition juridique

La franchise de loyer correspond à une disposition contractuelle par laquelle le bailleur consent, au profit du locataire d’un bien immobilier commercial ou professionnel, une période pendant laquelle le preneur est dispensé de verser le loyer principal. Consenti contractuellement, cet allègement correspond soit à une gratuité totale, soit à une minoration temporaire de la somme à verser.

Définition et nature juridique de la franchise de loyer

La franchise de loyer est une période temporaire durant laquelle le locataire est dispensé de verser le loyer au propriétaire. Cette mesure peut prendre la forme d’une gratuité totale de loyer pendant une durée définie contractuellement. La franchise de loyer n’est pas définie par la loi française : elle relève de la liberté contractuelle. À ce titre, cette disposition doit impérativement figurer par écrit dans le contrat de bail sous la forme d’une « clause de franchise ».

Modalités pratiques et mentions obligatoires

La clause de franchise de loyer sur bail doit impérativement être rédigée par écrit. Pour que l’accord soit valide, la clause de franchise de loyer sur bail doit impérativement être rédigée par écrit. Elle précisera la durée de la franchise de loyer, le montant de la réduction, la date d'application de la franchise de loyer ainsi que la nature des travaux concernés. La clause de franchise de loyer doit mentionner clairement la période concernée, avec la date d’application.

Les éléments à inclure systématiquement dans une clause de franchise de loyer sont : la nature détaillée des travaux à effectuer (type, matériaux, pièces concernées) ; la date d’application de la franchise de loyer (début et fin de la période d’exonération) ; la durée de la franchise de loyer exprimée en semaines ou mois ; le montant du loyer exonéré, avec ou sans les charges (selon ce qui est prévu pour le loyer et charges en location), doit être précisé.

Exemple contractuel : « Le locataire s’engage à réaliser les travaux suivants : [nature et détails des travaux] avant la date du [date d'échéance des travaux]. En contrepartie, le propriétaire accorde une réduction de loyer OU franchise de loyer d’un montant de [montant de la compensation accordée] € (hors charges OU charges comprises) pendant [durée de la franchise] mois à compter du [date de début de la franchise]. Un premier état des lieux sera réalisé avant travaux le [date de l'état des lieux avant les travaux] et un second le [date de l'état des lieux après les travaux] pour constater la réalité de ces travaux. »

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Différence entre franchise et différé de loyer

La franchise de loyer ne doit pas être confondue avec un différé de paiement. Dans le cas d’une franchise, le loyer est tout simplement non dû pendant une période définie. À l’inverse, un différé implique un report de paiement de loyer : le locataire paiera plus tard, mais la somme reste exigible.

Contreparties usuelles et caractérisation fiscale

La franchise de loyer est généralement accordée en échange de la prise en charge de certains engagements. La gratuité temporaire consentie par le bailleur est compensée par les engagements du locataire. Ceux-ci peuvent prendre la forme de travaux à réaliser ou d’une prise de bail d’une durée de location ferme. La franchise de loyer est notamment accordée par le bailleur au preneur pour participer indirectement aux travaux de rénovation ou d'aménagements.

Sur le plan fiscal, la franchise de loyer ne constitue pas une exonération mais une réduction de prix : le loyer non perçu n’entre pas dans la base de TVA, et le locataire ne peut déduire que les charges réellement acquittées durant la franchise. Du côté du bailleur, l'application d'une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l'administration. En d'autres termes, la franchise de loyer n'est pas prise en compte dans l'assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l'administration fiscale comme un échange de prestations entre le bailleur et le locataire.

Travaux justifiant une franchise et conditions de contrôle

Seuls certains travaux peuvent justifier cette franchise : travaux d’amélioration, travaux d'embellissement, travaux d'adaptation, et, dans le cas où le locataire finance et réalise lui-même certains travaux, la franchise peut être proportionnelle au coût estimé de ces travaux. Lorsque le propriétaire effectue des travaux pendant la location et que ceux-ci durent plus de 21 jours, il a l’obligation légale d’indemniser le locataire. Cela peut se faire sous forme de franchise de loyer, notamment en cas de gêne importante (bruits, poussière, accès restreint).

Pour garantir la bonne exécution, le bailleur peut prévoir un état des lieux avant/après. Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord. Des états des lieux et visites intermédiaires peuvent être prévus contractuellement, de même que des jalons techniques liés à la libération progressive de la franchise.

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Durée, estimation et comptabilisation

La durée de la franchise de loyer dépend de l’accord entre bailleur et locataire, souvent liée à l’ampleur des travaux. En pratique, elle varie de 1 à 3 mois pour un logement, parfois plus en bail commercial. La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de quelques mois à une année entière selon l'ampleur des travaux et la durée d'engagement ferme.

La comptabilisation d'une franchise peut être estimée en fonction de plusieurs critères : loyer mensuel ; durée d'inoccupation ; valeur des travaux assumés par le locataire. Exemple : un bailleur propose un appartement loué 800 € par mois. Le locataire souhaite réaliser 1 600 € de travaux de rénovation. En contrepartie, les deux parties conviennent d’une franchise de loyer de 2 mois, soit 1 600 € exonérés.

Avantages et inconvénients pour les parties et pour les investisseurs

La franchise de loyer comporte des avantages à la fois pour le bailleur et pour le locataire. Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d'un local aménagé pour le bon développement de son activité. Pour le propriétaire, demander une franchise de loyer peut être une stratégie gagnante : inciter un locataire à s’engager rapidement, éviter la vacance locative, obtenir en échange la prise en charge de travaux d’aménagement ou de remise en état, valoriser son bien à moindre coût.

En contrepartie, les inconvénients doivent être pris en compte : absence de revenus locatifs pour le bailleur durant la période définie, risque de dépendance à un locataire, complexité contractuelle et besoin d’un suivi plus fin des travaux et de la solvabilité. Pour le locataire : engagement ferme sur la durée du bail, nécessité de financer les travaux, risque de coûts imprévus et retards.

Aspect	Avantages	Inconvénients
Pour le bailleur	Avantage fiscal, sécurisation du locataire, amélioration du patrimoine	Revenu réduit temporairement, risque de dépendance, suivi technique
Pour le locataire	Aménagement sans loyer initial, allégement des coûts au démarrage	Engagement sur durée, nécessité de financer les travaux
Pour les SCPI / investisseurs	Amélioration du TOF, optimisation de la gestion des actifs	Impact temporaire sur les revenus distribués, communication complexe

Franchise de loyer et contexte réglementaire actuel

La franchise de loyer reste un outil central de négociation dans l'immobilier d'entreprise, à l'heure où les loyers évoluent dans un contexte d'encadrement des hausses (IRL), d'obligations énergétiques (DPE, décret tertiaire) et de renforcement des exigences ESG. En 2026, avec l'évolution des normes environnementales, ces travaux incluent souvent des rénovations énergétiques pour respecter les réglementations en vigueur.

La franchise peut être conditionnée à des engagements spécifiques liés à la durabilité des bâtiments, tels que l'installation de matériaux éco-responsables, l'amélioration de l'isolation ou l'atteinte d'un certain niveau de DPE à l'issue des travaux. Les clauses deviennent de plus en plus techniques car elles doivent articuler les enjeux de travaux réglementaires avec la logique économique de la franchise.

Obligation de délivrance du bailleur : principes et limites

Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance tout au long de l’exécution dudit bail. L'obligation de délivrance impose au bailleur de mettre à disposition du preneur un local conforme à la destination prévue au bail et en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur doit remettre un local sûr et exploitable, exempt de dangers ou de défauts structurels empêchant l'activité.

Cette obligation de délivrance ne se limite pas à la simple remise matérielle des clés au preneur. Elle se poursuit pendant toute la durée du bail commercial. Le bailleur doit maintenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Hors l’hypothèse du comportement fautif du preneur, même en l’absence de stipulations particulières du bail et a fortiori en présence de telles clauses, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Garanties et réparations

Le bailleur doit garantir le preneur contre les vices cachés qui affectent l'usage normal du local. Cette garantie s'applique même si le bailleur ignorait l'existence du vice. Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; le bailleur doit supporter les réparations des gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et clôture (article 606 du Code civil).

La jurisprudence précise que les clauses limitant la responsabilité du bailleur sont interprétées strictement. Une clause de non-recours n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Il en est de même de la clause dite de « souffrance » et des stipulations par lesquelles le preneur reconnaît avoir visité et accepté les lieux en l'état : elles ne permettent pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.

Moyens d'action du preneur en cas de manquement

Face à un manquement du bailleur à ses obligations, le preneur dispose de plusieurs moyens d'action. La première démarche consiste à adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Souvent, une discussion franche avec le bailleur permet de trouver une solution. En cas de blocage, le recours à un médiateur professionnel peut débloquer la situation. La médiation est rapide (2 à 3 mois), confidentielle et moins coûteuse qu'un procès.

Face à un manquement grave du bailleur, le preneur peut invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre partiellement le paiement du loyer. Cette mesure est risquée et doit être proportionnée au manquement. Même en cas de manquement grave du bailleur, cesser complètement de payer le loyer expose le preneur à une procédure d'expulsion pour défaut de paiement. En cas de manquement particulièrement grave rendant l'exploitation impossible, le preneur peut demander la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

Résultat pratique attendu en cas de succès d’une action : le bailleur sera condamné à faire réaliser les travaux de toiture sous astreinte (par exemple 500 euros par jour de retard) et à indemniser le preneur pour son préjudice.

Comment FONCTIONNE une MISE EN DEMEURE

Rédiger et négocier : recommandations pratiques

Pour prévenir des litiges coûteux et sécuriser la relation locative, il est important pour le bailleur d’avoir une approche préventive. Le bailleur doit s’attacher à rédiger avec clarté et précision, les clauses et conditions du bail initial, de ses avenants et/ou renouvellements, et notamment celles ayant un impact sur son obligation de délivrance.

Conseils pour une négociation réussie :

Préparez-vous : comprendre les conditions du marché local, les niveaux de loyers pratiqués, les coûts des travaux et les indices de référence (IRL).
Soyez flexible : accepter une franchise totale, partielle ou progressive selon les besoins et combiner la franchise avec d'autres leviers (pas-de-porte, loyer variable selon CA).
Documentez clairement l'accord : préciser la durée, les charges et taxes, les responsabilités des travaux, les clauses d'entretien, d'assurance et de résiliation.
Suivez l'évolution des travaux : états des lieux, visites intermédiaires, jalons techniques pour libérer la franchise.
Prévoyez des clauses de sauvegarde : conséquences en cas de non-réalisation des travaux, non-paiement après franchise, ou non-atteinte d'objectifs de performance énergétique.

Spécificités liées aux contrats de franchise et aux baux commerciaux

Lorsqu’un commerçant exerce son activité dans le cadre d’un contrat de franchise, celui-ci est très souvent également titulaire d’un bail commercial. Ces deux contrats coexistent mais obéissent à des régimes juridiques distincts. Le bail commercial et le contrat de franchise sont deux actes indépendants sur le plan juridique. Le local commercial loué est néanmoins souvent indispensable à l’exploitation du concept de franchise.

Le bail peut contenir une clause de destination ou d’exploitation stipulant que les locaux seront affectés à une activité déterminée, parfois en lien avec l’enseigne du franchiseur. Le franchisé souhaitant céder son bail ou son fonds de commerce doit obtenir l’accord du bailleur, mais aussi veiller à la clause de non-transférabilité du contrat de franchise. À l’expiration ou à la résiliation du contrat de franchise, le franchisé conserve en principe son bail commercial.

Impact sur la gestion d’actifs et les SCPI

Pour les SCPI et les investisseurs, la franchise de loyer constitue un levier de performance et de gestion. En 2026, la plupart des sociétés de gestion continuent à intégrer dans le calcul du TOF les locaux sous franchise de loyer. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement, mais elles permettent aussi de sécuriser des locataires sur le long terme et d’améliorer le patrimoine via des travaux.

Pour apprécier correctement la performance, l'investisseur doit regarder la manière dont la société de gestion gère son report à nouveau et son taux d'encaissement des loyers, afin de lisser l'impact des franchises et des périodes de vacance sur le revenu distribué.

FAQ succincte

Une franchise de loyer peut-elle être annulée en cas de litige ? Oui, si les travaux prévus ne sont pas réalisés ou sont jugés non conformes, le bailleur peut contester la validité de la franchise.
Faut-il déclarer une franchise de loyer aux impôts ? Oui, une franchise de loyer doit être prise en compte dans la déclaration d'impôt du bailleur.
Doit-on cesser de payer le loyer en cas de manquement du bailleur ? Ne jamais cesser complètement de payer le loyer : cela expose à l'expulsion.

La franchise de loyer reste une pratique courante et stratégique dans l'immobilier d'entreprise, et son efficacité repose sur une rédaction minutieuse du contrat afin d’éviter tout litige ultérieur et de bien détailler les obligations spécifiques des deux parties.

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