IFI et SARL de famille : Exonération et Conditions

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne l’ensemble des biens immobiliers d’un foyer fiscal lorsque sa valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros. Cette question interroge de nombreux propriétaires et investisseurs qui cherchent à réduire l’IFI sur leur patrimoine immobilier.

L’IFI s’applique aux biens immobiliers mais ceux mis en location meublée peuvent-ils bénéficier d’une exonération ? Afin de ne pas commettre d’erreur dans l’analyse de la situation, nous vous recommandons de faire auditer votre patrimoine immobilier loué meublé.

La Location Meublée et l'IFI

Rappelons que l’activité de location meublée constitue une activité civile au plan juridique, et commerciale au plan fiscal. Pourtant, selon l’article 975 V-1° du code général des impôts, ce n’est que sous certaines conditions que la location meublée peut être qualifiée de commerciale au sens de l’IFI. Pour ce faire, le contribuable doit chercher à faire rentrer le bien loué meublé dans la catégorie des actifs professionnels.

Plus précisément, plusieurs paramètres peuvent influer sur une exonération d’impôt sur la fortune immobilière. Il peut s’agir du mode d’exploitation, de la forme de la société, de la rémunération qu’en tire le propriétaire ou encore des prestations accessoires. Il existe des règles particulièrement complexes à appréhender, tant elles recouvrent des situations différentes.

La notion de bien professionnel demeure ainsi importante pour bénéficier d’une exonération. Pour bénéficier d’un tel régime, il est nécessaire que l’activité soit artisanale, commerciale, industrielle, agricole ou libérale.

Conditions Cumulatives pour l'Exonération

Deux conditions cumulatives revêtent une importance particulière à cette fin :

D’une part, celle bien connue à l’impôt sur le revenu, d’encaisser plus de 23000 euros de recettes locatives meublées par an.
D’autre part, le bénéfice net de l’activité de location meublée doit excéder 50% des revenus à raison desquels le foyer supporte l’impôt sur le revenu.

Pour apprécier ce ratio, il ne faut retenir dans les termes de la comparaison que les revenus professionnels. Par exemple, cela concerne les salaires, revenus des professions libérales, commerciales ou agricoles.

La jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que seuls bénéficient de l’exonération les locaux meublés ou loués nus mais ayant vocation à être meublés par le bailleur. Ceux loués nus et pouvant être meublés par le locataire ne bénéficient pas de l’exonération d’IFI. Elle a également confirmé que l’appréciation du seuil de prépondérance de 50% s’effectue sur le bénéfice net. Autrement dit, c’est le bénéfice une fois déduit toutes les charges qu’il convient de comparer aux autres revenus du foyer.

Exonération IFI et Location Meublée en Société

La détention d’immeubles loués meublés au travers une société translucide modifie les règles d’exonération IFI. Le redevable associé de la société doit démontrer y exercer son activité professionnelle à titre principal et de manière effective.

Bien souvent, le propriétaire a d’autres activités par ailleurs. Dans ce cas, il faut rechercher celle qui constitue l’essentiel des activités économiques. Cette condition ne dépend pas d’un seuil de revenus. Elle dépend du temps consacré à l’activité, des responsabilités etc. En revanche si l’analyse de ces critères ne permet pas de trancher, il faut retenir comme principale celle qui procure la plus grande part des revenus.

En outre, pour bénéficier de l’exonération IFI, il faut caractériser un lien d’affectation entre le bien loué meublé et la société de personnes. En revanche, le bien peut appartenir à la société ou à une autre structure, par exemple une SCI. Dans ce cas, l’exonération ne portera que sur la quote-part des immeubles de la SCI affectés à la société de personnes.

Certains clients ont fait le choix d’exercer l’activité meublée dans une société assujettie à l’IS. On pense notamment aux SCI ayant opté pour l’IS et qui louent des locaux meublés, ou encore aux SAS exerçant l’activité de loueur en meublé à l’IS.

Investir en SARL de Famille : attention à ses 3 points de vigilance ⚠

Il faut alors aller chercher un troisième dispositif d’exonération d’IFI. C’est l’article 975 III et IV qu’il convient de mobiliser pour rechercher le bénéfice de l’exonération des biens meublés.

Le redevable doit tout d’abord diriger la société. Les immeubles peuvent appartenir à la société dirigée ou à une société interposée. En revanche, il ne faut pas qu’ils appartiennent à une filiale ou sous-filiale de la société dirigée. Notons toutefois que, dans ce dernier cas, une autre source textuelle d’exonération peut s’envisager.

Les fonctions de direction doivent donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus du redevable. S’il détient et dirige plusieurs sociétés soumises à l’IS, le seuil de rémunération s’apprécie en faisant la masse des rémunérations perçues.

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Pour les gérants minoritaires de SARL, ils doivent détenir au moins 25% des droits de vote attachés aux parts sociales de la société. Cette condition ne s’applique pas si les titres de la SARL représentent plus de 50% de son patrimoine global.

Notons que l’immeuble peut également appartenir à une SCI sœur de la société IS. Dans ce cas, l’exonération IFI s’applique au prorata de la participation du redevable dans la SCI et dans la société soumise à l’IS.

Enfin, relevons que l’interposition d’une société holding ne fait pas nécessairement échec à cette exonération d’IFI, y compris si l’immobilier appartient à une société interposée. Certaines conditions doivent être adaptées.

SARL de Famille et IFI : Conditions et Avantages

Si la location meublée offre des possibilités d’optimisation redoutables pour vous constituer un patrimoine en quasi-franchise d’impôts, elle doit faire l’objet d’une vigilance particulière lorsque vous investissez à plusieurs membres d’une même famille, la SCI n’étant pas appropriée pour la location meublée. Il est dans ce cas préférable de choisir la SARL de famille pour investir. A quelle conditions ? Quels sont les avantages et limites ?

Avant d’entrer dans le détail de cette forme juridique rappelons très simplement qu’il s’agit d’une SARL classique (société à responsabilité limitée) à vocation immobilière. Avec l’option pour l’impôt sur revenu (IR), la société familiale est transparente fiscalement et l’imposition des bénéfices se fera dans les mains de chaque associé, à la hauteur de ce qu’il a perçu.

A noter, le champs des activités d’une SARL familiale n’est pas limitée et se prête donc tout à fait à l’investissement immobilier. La SARL de famille doit avoir une activité commerciale, agricole ou industrielle. La SARL de famille relève du régime des sociétés de personnes conformément à l’article 239 bis AA du Code Général des Impôts.

Pour rappel, en SARL de famille, il est possible d’opter en faveur de l’IR sans aucune limite de durée par défaut. Le choix d’un tel statut, vous vous en doutez suppose des formalités et des options fiscales complexes. Pour sécuriser vos démarches, faites appel à des conseillers fiscaux et juristes spécialisés.

En cas de détention de(s) biens(s), la société peut être exonérée d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L'Administration vient de publier ses commentaires sur les modalités d'application de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dont la première déclaration doit être déposée pour ce 15 juin.

Attention : l'Administration précise à cet égard que seules sont retenues les fonctions de gérants de droit, nommés conformément aux statuts.

LMP Retraités et Non-Résidents : Exonération de l'IFI

LMP Retraités

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) retraités peuvent bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les biens affectés à leur activité de location meublée, sous certaines conditions :

Recettes locatives annuelles brutes : elles doivent dépasser 23 000 euros, charges comprises. Ce seuil permet de maintenir le statut LMP et donc l'exonération d'IFI.
Proportion des recettes locatives : ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Dans le cas des retraités, cette condition est généralement remplie automatiquement, car les pensions de retraite ne sont pas incluses dans les revenus professionnels, les salaires ou traitements étant nuls.
Résultat positif : la location meublée doit générer des bénéfices, c'est-à-dire un résultat positif. Une activité déficitaire ne permettrait pas de maintenir le caractère professionnel requis pour l'exonération de l'IFI.

LMP Non-Résidents

Les propriétaires non-résidents sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour leur patrimoine immobilier situé en France. Celui-ci inclut les biens et droits immobiliers ainsi que les parts et actions de sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France. Cette imposition s'applique si la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition, sous réserve de conventions internationales qui pourraient modifier cette règle.

Pour les biens utilisés dans le cadre d'une activité de location meublée professionnelle, une exonération de l'IFI peut être appliquée si ces biens répondent aux critères du statut LMP. Les conditions requises concernent des recettes locatives brutes annuelles supérieures à 23 000 euros et représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Les non-résidents qui exercent une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) doivent, comme les résidents français, déclarer leur IFI en remplissant le formulaire 2042-IFI s'ils perçoivent des revenus relevant de l'IR. En l'absence de tels revenus, le formulaire 2042-IFI-COV doit être utilisé. La gestion des déclarations d'IFI pour les LMP non-résidents est assurée par le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). La procédure de déclaration peut être complétée en ligne.

Tableau Récapitulatif des Conditions d'Exonération IFI pour LMP

Condition	Description
Revenus Locatifs Annuels	> 23 000 €
Proportion des Revenus	Revenus locatifs > 50% des revenus professionnels du foyer
Forme Juridique	SARL de famille, SCI (sous conditions), Entreprise Individuelle
Activité Principale	Exercice effectif et principal de l'activité de location meublée
Dirigeants de Société	Rémunération > 50% des revenus globaux et détention de parts significatives (25% des droits de vote ou > 50% du patrimoine)

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