Comment fonctionne l'IFI et qui est assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en place depuis 2018, se substitue à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Dans l’ensemble, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) fonctionne de manière similaire à l’ISF. La différence majeure entre ces deux impôts est leur assiette fiscale : alors que l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier, l’IFI se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier.
Qui est assujetti à l'IFI ? Le seuil et le foyer fiscal
Vous êtes redevable de l’IFI si la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable est strictement supérieure à 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. En pratique, l’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Toute personne physique dont le domicile fiscal est situé en France et qui détient au 1er janvier un patrimoine immobilier net taxable d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros, est assujettie à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Le seuil IFI de 1,3 million d’euros sert à déterminer si vous entrez ou non dans l’impôt. Le seuil d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable. Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier.
La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal. Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes : une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée ; deux personnes vivant en couple. Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.
Biens et droits à déclarer
Seuls les immeubles et droits immobiliers sont concernés par l'IFI. L’assiette fiscale de l’Impôt sur la Fortune Immobilière recouvre l’ensemble des biens immobiliers non consacrés à l’activité professionnelle. L’assiette fiscale de l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement. Elle inclut notamment les biens immobiliers bâtis et non bâtis, les droits immobiliers, les biens détenus via des parts ou des actions de sociétés.
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- Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
- Bâtiments classés monument historique
- Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier
- Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
- Droits immobiliers : usufruit, droit d'usage ou d'habitation...
- Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers
Vous devez également déclarer les droits immobiliers détenus dans des organismes de placement collectif (Sicav, FCP, FPI, par exemple) ou vos contrats d’assurance-vie ou de capitalisation rachetables. Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI, notamment les parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France.
La détention d’un bien immobilier en SCI est prise en compte à hauteur de la valeur des parts correspondant aux actifs immobiliers. La forme sociale (SCI, SA, SAS, SARL, etc), le régime fiscal et le lieu d’établissement (en France ou à l’étranger) de la société émettrice sont sans incidence.
Origine du patrimoine et domiciliation fiscale
Votre imposition dépend de votre domicile fiscal :
- Si votre domicile fiscal est en France, l'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. À savoir : si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.
- Si votre domicile fiscal est à l'étranger, les biens imposables sont les biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer, ainsi que les parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France (et, dans certains cas, à l'étranger, à hauteur des biens situés en France).
Évaluations, déductions et exonérations
L’évaluation du patrimoine immobilier repose sur la valeur vénale des biens immobiliers détenus au 1er janvier, après déduction des charges déductibles autorisées. Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière dépend du patrimoine net taxable, en tenant compte de la résidence principale, des biens immobiliers à l’étranger ou détenus en indivision. La valeur vénale des biens est déterminante.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, sous réserve de ne pas être détenue via une SCI de gestion. Non, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Elle reste toutefois intégrée dans le calcul de l’IFI.
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Les emprunts immobiliers, certains travaux et dettes fiscales sont des charges déductibles. Elles doivent être justifiées et liées aux biens imposables. Leur prise en compte réduit le patrimoine net taxable.
Il existe des exonérations lorsque les biens remplissent les conditions pour être considérés comme biens professionnels. Certains biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme biens professionnels peuvent bénéficier d'une exonération partielle : les bois et forêts et parts de groupements forestiers sont exonérés pour les 3/4 de leur valeur. Dans les mêmes conditions, sont exonérées pour les ¾ de leur valeur les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA). Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles sont exonérés à concurrence des 3/4 de la fraction de leur valeur inférieure à un seuil et pour la moitié de la partie supérieure à ce seuil.
Cas des participations minoritaires : les parts ou actions de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, dont vous détenez moins de 10 % du capital et des droits de vote ne sont pas imposables à l’IFI. Ne sont pas retenues pour la détermination de l'assiette de l'IFI les parts ou actions d'organismes de placement collectif lorsque vous détenez moins de 10 % des actions ou parts et que l'actif de ces organismes est composé de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables.
Biens démembrés (usufruit / nue-propriété)
Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes. L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.
Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété. En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.
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Barème, calcul, décote et plafonnement
L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Le barème de l'impôt sur la fortune immobilière s'appuie sur plusieurs tranches :
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Le barème IFI permet de calculer l'impôt théorique. Chaque fraction du patrimoine est taxée au taux correspondant à sa tranche. Le taux IFI affiché dans un tableau n’est jamais, à lui seul, le montant de l’impôt. Il n’existe pas un taux unique IFI pour 1,5 million d’euros.
Une décote s’applique pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Ce mécanisme permet d’atténuer l’effet de seuil. Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.
La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. Exemple : Patrimoine net taxable au 1er janvier : 1 350 000 € ; IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 € ; Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 € ; Montant IFI = 2 850 € - 625 € = 2 225 €.
Le plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière peut limiter la charge fiscale globale en fonction des revenus. Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI. Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul de l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.
Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés. Exemple : IFI calculé pour l'année : 1 000 € ; Impôts dus sur les revenus de l'année précédente : 7 000 € ; Cumul IFI et impôts = 8 000 € ; Cumul de vos revenus mondiaux : 10 000 € ; Vous pouvez bénéficier du système du plafonnement.
Mécanismes de réduction de l'IFI : dons et autres stratégies
Vous pouvez réduire votre IFI en faisant des dons aux organismes d’intérêt général. Les dons effectués en faveur d’organismes d’intérêt général, d’associations ou de fondations reconnues d’utilité publique ouvrent droit à une réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la personne redevable. La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 € déduits.
Concrètement, un don de 2 000 € peut générer une réduction d’IFI de 1 500 €. En faisant un don IFI à une fondation reconnue d’utilité publique ou à certaines associations éligibles, vous bénéficiez d’une réduction de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don. Ainsi, toute personne physique possédant un patrimoine immobilier de plus de 1,3 million d’euros peut réduire son impôt tout en soutenant une cause.
Certaines stratégies de défiscalisation immobilière permettent d’optimiser l’IFI, notamment via la donation temporaire d’usufruit, les investissements en SCPI ou la gestion de l’usufruit immobilier. La détention d’un bien immobilier en SCI ou l’arbitrage d’un patrimoine immobilier improductif peuvent également influencer le montant de l’impôt.
Déclaration, calendrier et paiement
La déclaration de l’IFI s’effectue chaque année, en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI. L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. La date limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile. La déclaration via le formulaire 2042 IFI et le paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière s’effectuent selon un calendrier précis.
Le montant à payer de votre IFI est communiqué sur un avis distinct de celui de l'impôt sur le revenu. Notez que tout avis d’un montant supérieur à 300 euros doit obligatoirement être réglé par paiement en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou par smartphone ou tablette via l’application « Impots.gouv ».
Outils et ressources
Un simulateur de calcul de l'impôt sur la fortune immobilière permet d’anticiper le montant à payer. Il aide à tester différentes stratégies de défiscalisation immobilière. C’est un outil précieux d’aide à la décision. La notice explicative de la déclaration IFI précise les modalités.
Comment Remplir le Formulaire 2042 pour Déclarer ses Revenus
Vous possédez un patrimoine immobilier conséquent ? Vous devez payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de ce patrimoine excède 1 300 000 €. L'IFI est un impôt annuel, calculé sur la valeur de l’ensemble des biens imposables vous appartenant au 1er janvier de l’année d’imposition.
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