Imposition des bénéfices SCI: règles fiscales et informations essentielles

La SCI à l’IS séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux, notamment l’amortissement du bien et des charges déductibles plus larges qu’à l’impôt sur le revenu (IR). Une SCI, ou société civile immobilière, est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à une entreprise classique, la SCI n’a pas vocation à vendre des produits ou des services. En pratique, la SCI permet à plusieurs personnes d’acheter un bien ensemble de façon organisée. Chaque associé, c’est-à-dire chaque membre de la SCI, détient des parts sociales. C’est la SCI qui est propriétaire du bien, et non les associés directement.

La SCI est très utilisée car elle évite les blocages de l’indivision, c’est-à-dire la situation où plusieurs personnes sont copropriétaires d’un bien sans règles claires. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Concrètement, les loyers encaissés par la SCI sont imposés directement dans la déclaration personnelle de chaque associé, au prorata de ses parts. Concrètement, la SCI à l’IS est une SCI qui paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, au lieu que ces bénéfices remontent au niveau des associés.

SCI à l’IR vs SCI à l’IS

Dans une SCI à l’IR, les bénéfices remontent automatiquement aux associés. Chaque associé déclare sa quote-part dans ses revenus personnels et paie l’impôt à son taux marginal, que la SCI ait distribué de l’argent ou non. Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices nets. Les associés de la SCI ne sont imposés que s’ils décident de se verser des dividendes, c’est-à-dire une part des bénéfices. Tant que l’argent reste dans la société, les associés ne paient rien personnellement.

La SCI de Marc dégage 12 000 € de bénéfice locatif net. À l’IR, Marc déclare ces 12 000 € dans ses revenus personnels et les supporte à sa tranche marginale de 30 %, soit 3 600 € d’impôt. En effet, l’impôt sur les sociétés s’applique automatiquement, sans démarche particulière. C’est l’avantage de la SCI le plus puissant de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’amortissement en SCI

L’amortissement en SCI, c’est la déduction annuelle d’une fraction de la valeur du bien du résultat imposable de la SCI. De plus, l’amortissement porte sur la valeur des constructions uniquement, pas sur le terrain. Julie apporte un immeuble de 300 000 € à sa SCI à l’IS, dont 60 000 € de terrain non amortissable. La SCI amortit 240 000 € sur 30 ans, soit 8 000 € par an. Si la SCI perçoit 10 000 € de loyers nets de charges, son bénéfice imposable n’est plus que 2 000 €.

Charges déductibles

En régime IS, les charges déductibles de la SCI sont plus étendues qu’à l’IR. Les premières sont les charges courantes. Les secondes sont les charges liées à l’acquisition du bien. La SCI à l’IS peut ainsi déduire les frais de notaire et les droits d’enregistrement payés lors de l’achat, ainsi que la rémunération du gérant si elle est prévue dans les statuts.

Distribution des bénéfices et imposition des dividendes

En SCI à l’IS, les associés décident chaque année s’ils distribuent les bénéfices sous forme de dividendes ou s’ils les laissent dans la société. Si la SCI à l’IS termine une année avec plus de charges que de recettes, on parle de déficit. Ce déficit n’est pas perdu. En revanche, à l’IR, le déficit foncier de la SCI s’impute directement sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles), puis se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La plus-value de la SCI à la revente calculée sans abattement est l’inconvénient le plus lourd de la fiscalité de la SCI à l’IS. Quand la SCI revend son bien, la plus-value est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Et contrairement au régime IR, il n’existe aucun abattement pour durée de détention en IS.

Exemples et cas concrets

La SCI de Pierre a acquis un immeuble pour 400 000 € et a pratiqué 42 500 € d’amortissements sur 15 ans. La valeur nette comptable est de 357 500 €. Si Pierre revend l’immeuble 500 000 €, la plus-value imposable à l’IS est de 142 500 €, soit 35 625 € d’IS au taux de 25 %. La plus-value à la revente dans une SCI à l’IS peut être très élevée après plusieurs années d’amortissements. Quand les associés souhaitent récupérer les bénéfices de la SCI, ils doivent voter une distribution de dividendes de la SCI. Les dividendes de la SCI sont ensuite imposés une seconde fois au niveau des associés, via la flat tax de 31,4 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. En SCI à l’IS, les déficits restent dans la société.

Option IS et création

Le choix entre les deux régimes dépend avant tout de la situation fiscale personnelle des associés, de la durée de détention prévue et des objectifs patrimoniaux. La SCI à l’IS est généralement pertinente pour les associés dont la tranche marginale d’imposition dépasse 30 %. Antoine et Léa, tous deux cadres supérieurs imposés à 45 %, créent une SCI pour acquérir un immeuble de rapport. Cette plus-value à la revente est ensuite soumise à l’IS au taux normal de 25 %. La SCI de Pierre a acquis un immeuble pour 400 000 € et a pratiqué 42 500 € d’amortissements sur 15 ans. La valeur nette comptable est de 357 500 €. Si Pierre revend l’immeuble 500 000 €, la plus-value imposable à l’IS est de 142 500 €, soit 35 625 € d’IS au taux de 25 %. Il n’existe aucune exonération totale possible sur les plus-values immobilières dans une SCI à l’IS, contrairement à l’exonération sur résidence principale applicable aux particuliers.

Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices réalisés par la société tant que ces bénéfices ne leur sont pas distribués. Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. Lorsque les associés décident de se distribuer les bénéfices de la SCI à l’IS, les sommes perçues sont qualifiées de dividendes SCI. En %%curentyear%%, ces dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé flat tax à 31,4 %. Les associés peuvent toutefois opter pour l’imposition de leurs dividendes au barème progressif de l’IR. En revanche, les associés restent redevables des prélèvements sociaux de 18,6 % sur le montant brut des dividendes, sans abattement. Cette option peut être avantageuse si la tranche marginale d’imposition de l’associé est inférieure à 12,8 %.

Élodie détient 50 % des parts d’une SCI à l’IS qui distribue 20 000 € de dividendes. Sa quote-part est de 10 000 €. Avec la flat tax de 31,4 %, elle paie 3 140 € d’impôt, après que la SCI a déjà acquitté l’IS sur ses bénéfices. Le compte courant d’associé est une alternative méconnue mais efficace à la distribution de dividendes. Un associé peut prêter des fonds à la SCI à l’IS, qui lui verse en retour des intérêts. Pour l’associé, ces intérêts constituent un revenu de capitaux mobiliers soumis à la flat tax de 31,4 % (ou au barème progressif de l’IR sur option). Toutefois, la déductibilité des intérêts est plafonnée. Le taux effectif moyen est publié chaque trimestre par l’administration fiscale. En pratique, le compte courant d’associé permet de rémunérer les associés sans passer par une distribution de dividendes soumise à une double imposition complète.

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Création et régime fiscal

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut opter pour ce régime fiscal dès sa création ou en cours de vie sociale. Lors de la création de la SCI, les associés peuvent choisir d’emblée le régime IS en le précisant dans les statuts ou en notifiant l’option au service des impôts des entreprises. En cours de vie sociale, une SCI à l’IR peut opter pour l’IS à tout moment. L’option doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l’IS pour la première fois. La SCI de Nathalie clôture ses exercices au 31 décembre. L’option pour l’IS n’est pas immédiatement définitive. En effet pendant une période de cinq exercices suivant l’exercice au titre duquel l’option a pris effet, la SCI peut renoncer à l’IS et revenir au régime de l’IR. Passé ce délai de cinq exercices, l’option IS devient irrévocable.

La location meublée exercée par une SCI entraîne automatiquement l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés dès lors que les recettes de location meublée dépassent 10 % du chiffre d’affaires total de la société. En dessous de ce seuil, la SCI peut rester à l’IR. En SCI à l’IS, les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices conservés dans la société. Seule la SCI acquitte l’IS sur son résultat fiscal, et les associés ne sont imposés personnellement que lorsqu’ils perçoivent des dividendes en SCI. Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles du résultat imposable d’une SCI à l’IS, sans plafond spécifique pour une SCI de taille standard. Combinée à l’amortissement immobilier, cette déduction peut permettre à la SCI de dégager un résultat fiscal quasi nul pendant plusieurs années.

Une SCI à l’IS doit déposer chaque année une déclaration de résultat via le formulaire 2065, par voie électronique, dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice. La SCI doit également tenir une comptabilité commerciale complète et déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Dans le cadre d’une SCI familiale dont l’objectif est la transmission du patrimoine, le régime IR est souvent privilégié car les plus-values bénéficient d’abattements pour durée de détention pouvant mener à une exonération totale. La SCI à l’IS reste plus adaptée pour une SCI familiale à vocation locative avec des associés fortement fiscalisés souhaitant capitaliser les revenus. La SCI à l’IS ne peut pas bénéficier de l’exonération de plus-value sur résidence principale, car la cession d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, sans abattement. En revanche, dans une SCI à l’IR, l’associé occupant le bien peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération partielle à hauteur de sa quote-part.

Opérations et cessions

Lors de la cession de parts d’une SCI à l’IR, l’acheteur déduit du prix des parts l’impôt latent que la société devra payer sur les plus-values non encore réalisées. Ce mécanisme, appelé décote IS, minore mécaniquement la valeur des parts par rapport à la valeur de marché du bien détenu par la SCI. En revanche, dans une SCI à l’IS, la cession des parts peut intégrer l’imposition des plus-values professionnelles ou des plus-values sur valeurs mobilières selon le profil de l’associé.

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