Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Posséder une résidence secondaire présente de nombreux avantages, notamment en termes de qualité de vie et de diversification des revenus en cas de location. Réaliser une plus-value lors de la cession d’une résidence secondaire signifie que celle-ci a été vendue à un prix supérieur au prix d’achat. Cependant, la possession d'une résidence secondaire s’accompagne néanmoins de frais supplémentaires liés à la gestion, aux taxes locales ou encore à l’assurance du bien. Contrairement à la plus-value d’une résidence principale qui n’est pas imposable, le gain réalisé sur la cession d’une résidence secondaire est imposable. Lors de la cession du logement, la plus-value immobilière (le gain réalisé) peut quant à elle être soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Il est donc essentiel de comprendre comment calculer cette plus-value et quelles sont les règles d'imposition applicables.

La résidence principale est le lieu principal et habituel où vous êtes établi. La résidence secondaire n'est, par opposition, pas celle où vous résidez durant la majorité de l'année. Les deux ne sont pas soumises aux mêmes règles d'imposition, notamment au titre de la plus-value.

Calcul de la plus-value brute

Pour calculer la plus-value brute, il faut donc soustraire le prix d’achat au prix de vente du bien. Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement.

Par exemple : pour une maison achetée 150 000 euros et vendue 200 000 euros, la plus-value sera de : 200 000 - 150 000 = 50 000 euros.

On constate une plus-value immobilière lorsque le prix de vente est plus haut que le prix auquel on a initialement acheté le bien (appartement, maison, immeuble, terrain nu, etc.).

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Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Dans le cas particulier d'un héritage (donation ou succession), il convient de retenir la valeur déclarée par le notaire, dans le cadre du partage du patrimoine du défunt.

Majoration du prix d’acquisition

Pour obtenir le montant net de la plus-value, il faut déduire et majorer certains coûts de sa valeur brute. Pour cela, le cédant a le choix entre deux options : majorer le prix d’acquisition des frais, charges et dépenses de travaux réels assumées par le vendeur, sur justificatif ou opter pour un forfait de majoration de 7,5 % pour tenir compte de ces frais (ou 15 % pour les propriétaires d’une résidence secondaire depuis plus de 5 ans).

Majoration forfaitaire

Ce forfait ne nécessite pas de présenter de justificatifs. Le plus gros avantage de la majoration forfaitaire est qu'il n'est pas nécessaire de justifier les dépenses en cas de contrôle fiscal. Il n'y a pas d'obligation de conserver les factures, ce qui offre une gestion simplifiée.

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Deux forfaits distincts existent et sont cumulables :

• Un forfait de 7,5% au titre des frais et des charges d'acquisition.
• Un forfait de 15% dans le cas où vous seriez propriétaire de la résidence secondaire depuis plus de 5 années.

Par exemple, vous avez acheté votre résidence secondaire 110 000 euros et vous êtes en mesure de bénéficier des deux forfaits.

Majoration au réel

Le vendeur peut également ajouter au prix d’acquisition du bien les dépenses qu’il a prises en charge pour acheter et/ou rénover la résidence secondaire. Avec cette option au réel, vous êtes tenu d'augmenter le prix d'achat des frais réellement engagés dans le cadre de l'acquisition et des frais de rénovation effectivement dépensés.

La principale différence avec le régime forfaitaire est que vous êtes obligé de conserver l'ensemble des justificatifs qui peuvent être réclamés par l'administration fiscale. Il faut également que ces frais aient été effectivement supportés par vous. Par exemple, votre résidence secondaire a coûté 110 000 euros et vous avez payé des frais de notaire à hauteur de 9 500 euros et des coûts de rénovation pour 20 500 euros TTC. On considère alors que le prix d'acquisition est de 140 000 euros.

Ces dépenses comprennent notamment :

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• Les frais de notaire
• Les droits d’enregistrement
• Les frais de diagnostic (nécessaires pour la mise en vente du bien)
• La TVA (à condition qu’elle n’ait pas été déduite auparavant)
• Les frais de travaux (amélioration, agrandissement, construction ou reconstruction) qui ne sont pas entrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu.

Toutes ces dépenses doivent être justifiées sur facture, éditée par un professionnel. Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art.

Attention : Les travaux d’entretien ou les frais de réparation ne sont pas pris en compte. Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Durée de détention et abattements

L’imposition de la plus-value immobilière dépend du contexte. Dans certains cas, la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire peut être exonérée d’impôt. Elle bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Au plus le propriétaire détient le bien depuis longtemps, au plus l’abattement sera important. Cela présente d’évidents avantages fiscaux.

On distingue deux types d’abattements en fonction de la durée de détention :

• L’abattement sur l’impôt sur le revenu
• L’abattement sur l’impôt pour les prélèvements sociaux

Il faut donc posséder une résidence secondaire depuis 22 ans ou plus pour espérer bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu. Au-delà de 30 ans de détention, elle sera complètement exonérée, puisqu’elle sera aussi exempte d’impôt pour les prélèvements sociaux. Avant cinq ans de détention, le propriétaire est soumis à un taux maximal d’imposition.

L'abattement pour durée détention est le même, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire. Il s'applique en cas de détention supérieure à 5 ans et vous êtes totalement exonéré pour l'impôt sur le revenu après la 22e année.

Voici les tranches d’abattement pour l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de propriété* :

Et le taux d’abattement pour l’impôt sur les prélèvements sociaux* en fonction de la durée de propriété :

Vous pouvez cumuler un autre abattement dit exceptionnel dans le cadre de la cession de votre résidence secondaire. Vous profitez d'un abattement de 70% si la résidence secondaire est située en zone géographique tendue ou si celle-ci a été acquise en vue d'une démolition avec reconstruction en immeuble d'habitation collectif.

Afin de profiter de cet abattement, la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. Opérations de démolitions constructions dans le cadre d’une opération d’aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art.

Taux d’imposition

Une fois le calcul de la plus-value immobilière réalisé, il faut connaître le montant de l’impôt qui en découle. Le taux de base relatif à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux est de 36,2 % au total. Les résidences secondaires sont imposées sur leur plus-value à hauteur de 36,20 %. Ce taux comprend l’impôt sur le revenu (19 %) et l’impôt pour les prélèvements sociaux (17,20 %). À ce taux est ajouté l’abattement en fonction de la durée de détention du bien.

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

En 2021, un abattement exceptionnel, compris entre 70 et 85 % s’applique pour les biens dont la promesse de vente a été signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. Pour en bénéficier, l’acheteur doit s’engager à accueillir des logements sociaux dans le bien qui lui a été cédé.

Exonération de la plus-value

Rappelons que les plus-values des résidences secondaires sont taxées, sauf dans certains cas où elles sont exonérées d’impôt.

La plus-value sur une résidence secondaire peut parfois être entièrement exonérée. En cas de moins-value (ce qui arrive rarement), ou de plus-value nulle, celle-ci ne sera pas imposable. C’est notamment le cas lorsque :

• Le cédant n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des 4 ans précédant la vente de sa résidence secondaire et qu’il réinvestit le montant de la vente dans l’achat ou la construction de sa résidence principale (dans les 4 ans) ;
• Le prix du bien n’excède pas 15 000 euros ;
• Le bien est cédé par une personne retraitée ou handicapée (titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité), à condition que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain montant (11 098 euros pour la première part de quotient familial) ;
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans révolus (au-delà de 22 années révolues, il sera uniquement exonéré d’impôt sur le revenu, mais sera redevable de celui pour les prélèvements sociaux).

Pour bénéficier d’une exonération, il faut impérativement que le bien concerné soit situé sur le territoire français. Les vendeurs non-résidents peuvent également en bénéficier, à condition qu’ils fassent l’acquisition de leur logement dans l’un des États membres de l’Union européenne.

Voici dдругие основные случаи, когда можно избежать уплаты налога с прироста капитала:

• la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art.
• la vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art.
• les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art.
• la vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art.
• la vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 € pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement (CGI, art.
• le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art.
• le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al.

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

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