Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et Exonération de la Résidence Principale

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) est devenu l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI concerne tout foyer fiscal dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours. Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette imposable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2025.

La déclaration d'IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal. Le foyer fiscal IFI est composé d'une des 2 façons suivantes :

Une personne vivant seule, qu'elle soit célibataire, veuve, divorcée ou séparée
Deux personnes vivant en couple

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte.

À noter : Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

L'imposition concerne l'ensemble des biens immobiliers ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger du foyer. À savoir : Si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.

Les biens suivants sont imposables :

Biens et droits immobiliers possédés en France détenus par votre foyer
Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France
Parts ou actions que vous ou votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France

Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI, notamment les suivants :

Parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France. Vous devez déclarer la valeur représentant les biens immobiliers détenus par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.
Biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier 2025
Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2025 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie rachetables.
Durant la phase d'épargne, les PER ouverts sous la forme de comptes titres sont imposables à l'IFI à hauteur de la fraction de leur valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables.

À savoir : L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assiette de l'IFI.

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

L'abattement fiscal sur la résidence principale

La résidence principale, faisant partie du patrimoine soumis à l’IFI, peut bénéficier d’un abattement fiscal déduisant 30 % de la valeur vénale réelle du logement, c’est-à-dire le prix auquel votre logement aurait pu être vendu au 1er janvier de l’année d’imposition. La résidence principale bénéficie d’un traitement fiscal particulier dans le cadre de l’IFI avec un abattement de 30 %, réduisant ainsi sa valeur imposable.

Pour l’assiette de l’impôt sur la fiscalité immobilière (IFI), votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.

Si vous et votre époux (ou votre épouse) faites l’objet d’impositions distinctes, au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %. En revanche, lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI.

Dans quel cas parle-t-on de résidence principale ? Le contribuable et sa famille doivent y vivre effectivement et habituellement. D’un point de vue légal, il est impossible de posséder plus d’une résidence principale. L’administration fiscale définit la résidence principale comme le logement effectif du contribuable. Il est donc impossible de déclarer deux résidences principales.

La résidence principale est le seul bien du patrimoine immobilier à bénéficier d’une imposition préférentielle. Attention : Si la résidence principale est détenue par plusieurs propriétaires par le biais d’une SCI de gestion, elle n’est pas éligible à cet abattement de 30 %.

Malgré l’inclusion de la résidence principale dans le calcul de l’IFI, il existe des moyens pour les contribuables de réduire leur impôt. En plus de l’abattement de 30 % sur la résidence principale, divers dispositifs fiscaux permettent de réduire la charge fiscale sur les biens immobiliers.

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Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions spécifiques et les règles fiscales pour optimiser sa déclaration et bénéficier pleinement des avantages fiscaux disponibles. La loi de finances détermine chaque année les règles fiscales applicables. La déclaration de revenus doit inclure tous les biens immobiliers détenus, y compris la résidence principale, afin de calculer correctement l’IFI.

A savoir : Il faut prendre en compte sa valeur réelle sur le marché immobilier.

Évaluation des biens immobiliers pour l'IFI

Pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt c’est-à-dire au 1er janvier de chaque année.

Quant à la valeur des biens qui composent votre patrimoine immobilier, elle peut être déterminée selon des méthodes d’évaluation différentes suivant les biens. Certains facteurs vous autorisent à pratiquer un abattement sur la valeur vénale des biens concernés. Ainsi, en ce qui concerne :

Les immeubles bâtis et non bâtis : Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour vous aider à déterminer cette valeur, vous pouvez utiliser le service en ligne Patrim “rechercher des transactions immobilières”, accessible dans votre espace Particulier, onglet "autres services". Ces données sont accessibles librement et gratuitement. Vous pouvez également vous faire aider d’un notaire ou faire appel à des agents immobiliers.

Démembrement de propriété et IFI

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes.

Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété.

Usufruit

L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

Les biens et droits immobiliers détenus en usufruit doivent être déclarés sauf exceptions pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien que vous détenez. Ainsi, l’usufruitier de la moitié d’un bien déclare la moitié de la valeur en pleine propriété. En conséquence de quoi, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI.

En revanche, l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession pourra être pris uniquement pour sa valeur en usufruit et non en pleine propriété. Dans ce cas, le nu-propriétaire devra déclarer la valeur en nu-propriété qu’il détient s’il est lui-même assujetti à l’IFI. Vous ne pouvez appliquer aucun abattement sur la valeur vénale d'un immeuble dont vous êtes usufruitier.

Nue-propriété

La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance.

Biens en crédit-bail ou location-accession

Les biens et droits immobiliers en crédit-bail ou location-accession à la propriété immobilière sont compris dans le patrimoine imposable du preneur ou de l’accédant pour la valeur des actifs immobiliers objet du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’assiette est réduite des loyers ou redevances restant à courir jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, ainsi que du montant de l’option d’achat. À noter que cette dernière règle est différente de ce qui existait dans le cadre de l'ISF (Impôt de Solidarité sur le Fortune)

Parts de SCI et IFI

La loi de finances 2018 impose au contribuable de déclarer au titre de son patrimoine immobilier les parts d’immeuble qu’il détient indirectement par le biais d’une SCI.

Vous devez déterminer la valeur vénale de vos titres puis lui appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société (ratio qui devra être corrigé des dettes non déductibles se rapportant aux biens immobiliers taxables).

Dans ces conditions, la question des parts de SCI se posait : si les parts sociales constituent par nature des valeurs mobilières, cet actif représente en réalité une fraction d’une société dont l’activité porte sur de l’immobilier. À noter : lorsque l’associé opère un démembrement de propriété sur ses parts sociales - notamment en vue de bénéficier d’avantages successoraux - seul l’usufruitier comptabilise la valeur nette de ses titres dans son patrimoine immobilier.

Pour déterminer la valeur des parts de société civile immobilière au 1er janvier de l’année d’imposition pour l’assujettissement à l’ISF, il s’agit dans un premier temps de tenir compte de leur valeur vénale : le prix de vente estimé des parts sociales. Exemple : A détient 20 % des parts d’une SCI qui possède un immeuble évalué à 1 000 000 €.

Dans un second temps, pour obtenir la valeur nette du patrimoine immobilier taxé à l’impôt sur la fortune immobilière, l’associé de SCI peut déduire les dettes demeurant au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans ce cadre, sont notamment déductibles les dettes contractées dans le cadre d’un emprunt bancaire en vue de financer l’acquisition de l’immeuble ou des travaux d’amélioration, de rénovation ou de construction. Dans l’exemple précèdent : l’immeuble d’une valeur de 1 000 000 € a été partiellement financé au moyen d’un emprunt bancaire. La SCI a une dette de 200 000 €.

Lorsque le contribuable détient un immeuble en direct, il peut le céder au moment où il le souhaite, dans les conditions qu’il détermine eu égard à l’état du marché immobilier. En SCI - comme en indivision - la cession de parts représentatives d’une fraction d’un bien est plus difficile.

La cession de parts en SCI est soumise au respect de la clause d’agrément prévue par voie statutaire : par défaut, le nouvel associé doit faire l’objet d’un agrément préalable par l’unanimité des associés. Les statuts peuvent assouplir les conditions de cession de parts en SCI : une clause peut conditionner l’agrément à une majorité moins forte ou autoriser le seul gérant à agréer les nouveaux associés dans le cadre d’une cession. En tout état de cause, céder ses parts de SCI implique une procédure complexe - convocation d’une AG - et l’accord de tiers.

À noter : la réduction d’ISF accordée au motif de la difficulté à vendre ses parts sociales est autorisée et évaluée par l’administration fiscale, sur demande du contribuable.

Oui, les dettes contractées par la SCI pour l’acquisition, la réparation, l’entretien ou l’amélioration des biens immobiliers sont déductibles de la valeur imposable, proportionnellement à la participation de l’associé. Attention : les dettes in fine sont encadrées par l’article 974 du CGI, qui prévoit un amortissement progressif de leur déductibilité.

Si l’immeuble est affecté à l’exercice de l’activité professionnelle principale de l’associé (par exemple, exploitation d’un fonds de commerce), sa valeur est exonérée d’IFI (article 975 du CGI), sous certaines conditions strictes.

A défaut de bénéficier de l’abattement de 30 % sur la valeur de sa résidence principale pour réduire son ISF, l’associé de SCI peut prétendre, sous conditions, à un autre type d’abattement spécifique : la décote pour absence de liquidité. Cette décote spéciale tient compte des difficultés à revendre des parts sociales pour diminuer leur valeur vénale.

Dons aux associations et fondations

Sachez que les dons versés au profit d’associations d’intérêt général ou de fondations reconnues d’utilité publique, comme la Fondation ARC, donnent droit à une déduction fiscale du montant de l’IFI. Si vous êtes imposable sur le revenu, un taux de 66 % est déductible du montant de votre don. Dans le cas où vous êtes assujetti à l’IFI, votre réduction d’impôts s’élèvera à 75 % du montant de votre don (dans la limite de 50 000 € par an).

Les dons versés au profit d’associations d’intérêt général ou de fondations reconnues d’utilité publique, comme l’Institut Pasteur de Lille, sont déductibles du montant de l’IFI à hauteur de 75 %. Les dons représentent 85 % des ressources de l’Institut Pasteur de Lille et sont indispensables pour financer la recherche médicale menée par l’institut.

Les dons aux associations ou aux fondations reconnues d’utilité publique telle que la fondation pour la Nature et l’Homme vous permettent de bénéficier d’un abattement de l’impôt sur la Fortune Immobilière à hauteur de 75 % des dons réalisés dans la limite de 50 000 € par an, à savoir un don d’une valeur maximale de 66 667 euros. Si votre don est supérieur au montant de votre IFI, vous avez la possibilité de déclarer une partie de ce don au titre de l’IFI et la partie restante au titre de l’Impôt sur le Revenu dans la limite de 20 % de vos revenus imposables. Vous ne pouvez pas reporter le surplus sur les années suivantes.

En conclusion : La résidence principale bénéficie d’un traitement fiscal particulier dans le cadre de l’IFI avec un abattement de 30 %, réduisant ainsi sa valeur imposable. Cependant, il est crucial de bien comprendre les conditions spécifiques et les règles fiscales pour optimiser sa déclaration et bénéficier pleinement des avantages fiscaux disponibles.

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