Impôt sur les Plus-Values Immobilières : Fonctionnement et Exonérations

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est essentiel de comprendre l’impact fiscal de la plus-value réalisée. La plus-value, qu'elle concerne un bien immobilier ou un actif financier, résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Si, lors de la revente de son bien immobilier, le propriétaire réalise une plus-value, cette plus-value sera imposable à certaines conditions et dans certaines limites.

Un investissement immobilier implique forcément la notion de plus-value. Prise en compte lors de la vente d’un bien, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de plus-value immobilière lorsque, au moment de la cession d’un bien, son prix de vente est supérieur à son prix d’achat. Pour calculer cette plus-value, d’autres éléments entrent également en compte. Explications.

Définition de la Plus-Value Immobilière

La plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Elle concerne aussi bien la cession d’un appartement que celle d’une maison ou d’un terrain. Lors d’une donation ou d’une succession, la plus-value immobilière se base sur la différence entre le prix d’achat et la valeur déclarée du bien lors de la donation ou succession.

Dans tous les cas, c’est le notaire qui est chargé de calculer le montant exact de cette plus-value. Il a également pour mission de recevoir l’impôt basé sur cette plus-value, afin de le reverser à l’État.

Exemple de calcul d'une plus-value immobilière :

Pour calculer le montant de la plus-value immobilière, il faut soustraire le prix d’achat corrigé au prix de vente corrigé.

Plus-value immobilière = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé

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Un exemple de calcul : M. X a fait l’acquisition d’une maison à 200 000 € il y a 10 ans. Il a réglé 2 000 € de frais de notaire et a effectué des travaux à hauteur de 25 000 €. Il revend sa maison 300 000 €. Aussi, il doit régler 6 000 € de frais de diagnostic avant la vente. L’acheteur lui verse également 3 000 € d’indemnité d’éviction.

1. Pour calculer le prix de vente corrigé, il faut soustraire les dépenses au prix de vente et y ajouter les indemnités réglées par le vendeur. Le prix de vente corrigé sera donc de 300 000 - 6 000 + 3 000 = 297 000 €.
2. Pour calculer le prix d’achat corrigé, M. X peut soit ajouter les 2 000 € de frais de notaire, soit choisir un forfait de 7,5 %. Ce forfait est plus avantageux, car il représente : 200 000 * 7,5 % soit 15 000 €.M. X peut aussi inclure les 25 000 € de travaux ou choisir un forfait de 15 %. Il va choisir le forfait de 15 % et ainsi réduire sa plus-value immobilière de 15 %*200 000 = 30 000 € (ce qui est plus intéressant que les 25 000 € de travaux). Le prix d’achat corrigé sera donc de 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.

Plus-value brute immobilière = Prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé = 297 000 - 245 000 = 52 000 €.

La plus-value brute correspond à la soustraction entre le prix de vente et le prix d’acquisition, tous deux corrigés. Le prix de vente corrigé représente le prix mentionné dans l'acte de vente. Il est ensuite minoré des frais de cession. Quant au prix d’acquisition corrigé, il correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente. Ce montant est également majoré des frais d’acquisition (frais de notaire) et du montant des travaux. Ces travaux devront être justifiés par des factures éditées par des professionnels.

La plus-value nette représente le montant imposable de la plus-value immobilière. Il est calculé en appliquant certains abattements au montant brut de la plus-value. Ces abattements sont calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien. Plus longue est la durée de la propriété, plus important sera le montant de l’abattement. Le calcul de cet abattement en fonction de la durée de détention est le même pour tous les types de biens (maisons et appartements). Il concerne également les immeubles bâtis et les terrains constructibles.

Les Exonérations d'Impôt sur les Plus-Values Immobilières

Sachez tout d’abord que les plus-values ne sont pas imposables lorsqu’elles concernent votre résidence principale. Il s’agit du premier grand cas d’exonération, il en existe d’autres plus limités. Les résidences principales sont toujours entièrement exonérées. La plus-value imposable issue de la vente de votre résidence principale est toujours exonérée d'impôts.

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Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

La cession de la résidence principale et de ses dépendances (garage, aire de stationnement, cour…) est exonérée, même si le propriétaire a quitté les lieux le jour de la vente, sous réserve que le logement ait été occupé en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai d’un an à partir du déménagement du propriétaire.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

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• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

La plus-value (d’un bien immobilier ou d’un actif financier), résulte de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Les personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années qui précèdent la cession, qui vendent pour la première fois une résidence secondaire, sont exonérées de la taxation sur les plus-values à la condition qu’ils deviennent propriétaires de leur résidence principale dans les deux années suivant cette vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation: titleContent jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement: titleContent.

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés

Vous êtes non résident en France. La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE: titleContent ou de l'EEE: titleContent, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale.

Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

• La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
• Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

• Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne: titleContent ou de l'Espace économique européen: titleContent ayant conclu une convention avec la France
• Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
• La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Dans certains cas, la plus-value immobilière peut être exonérée. Cette exonération dépend de la durée de détention du bien. Le vendeur est exonéré d’imposition sur le revenu sur sa plus-value au-delà de la vingt-deuxième année de détention du bien. Au-delà de la trentième année de détention, il est également exonéré d’impôt pour les prélèvements sociaux.

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt concernent notamment* :

• La vente d’une résidence principale et de ses dépendances ;
• La vente d’un bien à un organisme de logement social (uniquement jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• Les biens immobiliers dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros (pour une personne seule) ou 30 000 euros (pour un couple) ;
• La vente par des retraités ou invalides sous certaines conditions de revenus ;
• La vente d’un bien par un particulier résidant dans un établissement destiné aux personnes âgées ou handicapées, sous certaines conditions de revenu fiscal.

*Source : Le Code Général des Impôts

Calcul de l'Impôt sur la Plus-Value Immobilière

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes: titleContent , usufruit: titleContent, nue-propriété: titleContent par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.

C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère: titleContent et d'un éventuel bouquet: titleContent.

La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %.

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros.

Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Abattement pour Durée de Détention

Au-delà d'une certaine durée de détention, la plus-value imposable bénéficie d'un abattement. Les abattements pour année de détention ne sont pas les seules réductions possibles du montant de la plus-value immobilière imposable. Néanmoins, des conditions supplémentaires s'appliquent. Si vous respectez toutes ces conditions, vous bénéficierez alors d'abattement exceptionnel à hauteur de 70 % sur le montant de la plus-value retenu après abattement pour durée de détention.

Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année.

Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut tenir compte de la durée de détention du bien. En fonction de celle-ci dépend un abattement spécifique, à prendre en compte pour l’impôt sur le revenu. Le pourcentage d’abattement se calcule en fonction du nombre d’années de détention. On parle d’années pleines, donc révolues. Mais cet abattement possède plusieurs particularités :

• Il ne s’applique pas les cinq premières années de détention ;
• À partir de la sixième année, il prend 6 % chaque année jusqu’à la 21e année de détention : 12 % la septième année, 18 % la huitième année, et ainsi de suite, etc. ;
• Au-delà de 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont entièrement exonérées de l’impôt sur le revenu.

Concernant les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention se calcule également en pourcentage. Il concerne les biens détenus depuis plus de 5 ans et s’élève à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année et jusqu'à la 22e (1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, et ainsi de suite…)
• 1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention (la 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %)
• Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)

L’abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention est de 6 % par année à compter de la 6ème année jusqu’à la 21ème année et de 4 % la 22ème année.

Les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après un délai de détention de 30 ans.

L’abattement est de 1,65 % à compter de la 6ème année de détention, de 1,60 % la 22ème année et de 9 % à partir de la 23ème année.

Le taux prélevé au titre de l'impôt sur le revenu sur le montant imposable de votre plus-value immobilière est un taux forfaitaire.

En cas de plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros, votre bénéfice sur la vente de votre bien immobilier fait l'objet d'une surtaxe.

Exemples de calcul

Exemple 1 :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Exemple 2 :

balises: #Impot

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