L'Indice Frais et Services Divers FSD1 de l'INSEE : Définition et Impact sur les Charges de Copropriété
L’inflation des charges de copropriété est un phénomène préoccupant qui a attiré l’attention des médias particulièrement en février 2024. Dans cet article, nous détaillons les causes de cette inflation entre 2022 et 2023 dans un horizon de temps plus large.
Les indices frais et services divers calculés par Le Moniteur en remplacement des indices SD, respectent les calculs et les pondérations proposés par la DGCCRF dans son communiqué. Les trois nouveaux indices frais et services divers, dénommés FSD 1, FSD 2 et FSD 3, permettent de différencier les indices PSD.
Par exemple, les indices du coût du travail (ICT) et de frais et services divers (FSD) sont souvent utilisés dans les clauses d’indexation des contrats en copropriété.
COMMENT FONCTIONNENT LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ?
L'augmentation des indices ICT et FSD
En se basant sur les données de l’INSEE sur l’ICT, une augmentation est constatée depuis le premier trimestre 2022. En 2023, entre le premier et le deuxième trimestre, une légère augmentation de l’ICT (+0,6%) est également observée.
Depuis 2020, l’indice FSD augmente : +9,89% pour FSD2, +10,61% pour FSD3, pas d’évolution pour FSD1. Or, l’ensemble des contrats d’entretien et de maintenance des copropriétés sont indexés sur ces indicateurs.
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Impact de la hausse du prix de l'énergie
La hausse du prix de l’énergie impacte tout le secteur immobilier, le neuf comme l’ancien, au-delà des contrats de maintenance et d’entretien.
Le directeur général d’Opéra Energie, Julien Teddé, a tenu un discours sur la production, la consommation et le prix de l’électricité au Sénat le 14 février 2024. Le prix de gros de l’électricité a atteint un pic en août 2022 (>100€/MWh) expliqué depuis 2016 par la guerre en Ukraine et la fermeture du parc nucléaire français. Cela a entraîné une augmentation du prix du gaz et des quotas d’émission du CO2.
Cependant, depuis 2023 le prix de gros de l’électricité baisse à nouveau. En février 2024, le prix est d’environ 61 €/MWh selon la société Opéra Energie.
Par ailleurs, le prix de gros du gaz (PEG), après une hausse entre 2022 et 2023, montre une tendance à la baisse en 2024 selon la société EEX. Cette tendance à la baisse en 2024 est confirmée par la société Opéra Energie.
Augmentation des coûts salariaux et des charges annexes
Les minima sociaux des sociétés de nettoyage et de sécurité ayant augmenté, les contrats de service associés (ménage et gardiennage), dépendant de ces données, évoluent aussi. A cela s’ajoute la forte inflation de ces dernières années et l’augmentation des coûts annexes subis par ces entreprises.
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La convention collective nationale des entreprises de propreté et services associés a revalorisé de +5,38% les salaires minima depuis le 1er février 2023. Un avenant à cette convention stipule qu’une année d’ancienneté permet aux agents de propreté de passer à un échelon supérieur. Ce passage à l’échelon supérieur leur permet également d’avoir une augmentation salariale de +5,74% depuis le 1er juillet 2023.
Selon la convention collective nationale des entreprises de prévention et de sécurité, le constat est le même. La plus grande augmentation salariale est constatée en 2023 (+7,50%).
Ces augmentations des minima sociaux sont à mettre en parallèle avec l’augmentation des charges annexes que subissent les entreprises de nettoyage notamment. Nous pouvons également noter de forts besoins en recrutement dans ce domaine en France pour couvrir les différents événements internationaux (Coupe du monde de Rugby, Jeux Olympiques).
| Secteur | Date | Augmentation |
|---|---|---|
| Propreté et services associés | 1er février 2023 | +5,38% |
| Propreté et services associés | 1er juillet 2023 | +5,74% (pour les agents passant à un échelon supérieur) |
| Prévention et sécurité | 2023 | +7,50% |
Impact des assurances et des coûts de construction
L’article 9-1 de la loi Alur du 24 mars 2014 rend l’assurance en copropriété obligatoire. En souscrivant à ce type d’assurance, la garantie responsabilité civile est incluse dans ce type de contrat.
L’indice FFB est utilisé par les assureurs afin de déterminer l’augmentation appliquée aux primes multirisques des copropriétés. Depuis 2022, le coût des matières premières a augmenté de +15 à +25% selon des sociétés spécialisées en BTP. Cette augmentation résulte notamment de la guerre en Ukraine.
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En effet, la rupture des échanges commerciaux avec la Russie, producteur majeur de matières premières pour le bâtiment (acier et aluminium), a entraîné une inflation du prix et des délais de livraison des matériaux de construction. L’indice FFT est calculé trimestriellement en fonction de la fluctuation du prix des matériaux, de la main d’œuvre et de prestations diverses nécessaires à la construction d’un immeuble.
Cela signifie que tous les éléments entrant en considération dans ce calcul influent directement sur cet indice. Par ailleurs, l’évolution des normes de construction, notamment depuis la mise en place de la RE 2020, a entraîné une hausse significative des coûts de construction. Ces éléments ont contribué à une augmentation de l’indice FFB depuis 2022.
Cet indice étant directement connecté aux assurances multirisques des copropriétés, a entraîné également leurs augmentations.
Le rôle d'Econhomes face à l'inflation des charges
L’inflation des charges de copropriété en France entre 2022 et 2023 est bien confirmée. Lors de nos projets, nous constatons que le nettoyage est un poste de frais de maintenance que nous voyons en constante augmentation.
Une gestion prudente des dépenses est cruciale pour maintenir l’équilibre financier des copropriétés. Face à cette situation, Econhomes s’engage à vous soutenir en renégociant vos contrats afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix.
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