L'Indice de Référence des Loyers (IRL) en France
L’Indice de référence des loyers (IRL) sert à réévaluer chaque année le loyer d’un logement mis en location. C'est un indicateur utilisé pour revaloriser le loyer d'un logement en cours de bail. L'indexation en fonction de l'IRL concerne par conséquent les baux et loyers en cours et donc les locataires en place. Instauré par la loi sur le pouvoir d’achat de février 2008 qui en donne la définition, il est calculé chaque trimestre par l’Insee.
Il s’applique aussi bien aux locations vides que meublées. Il concerne également les loyers des opérations de location-accession. En revanche, les locations meublées sous le régime du bail étudiant ou encore du bail mobilité ne sont pas soumises à l’IRL dans la mesure où elles durent moins d’un an.
Pour déterminer l’IRL, c’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui tient la calculette. Sur son site, cet organisme public précise que cet indice « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ». La base est arrêtée à 100 au quatrième trimestre de l'année 1998.
Calcul et Publication de l'IRL
L’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Il est obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC), sur les 12 derniers mois. L’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee.
Au premier trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s'établit à 145,47. Sur un an, il augmente de 1,40 % après +1,82 % au trimestre précédent.
Lire aussi: IRL : Comprendre l'indice
Valeurs de l'IRL
Vous pouvez connaître les précédents IRL et leurs évolutions annuelles antérieures.
| Année | Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation annuelle | Publication au Journal officiel | Publication par l'Insee |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2e trimestre | 145,27 | + 1,04 % | 13/07/2025 | 11/07/2025 |
| 2025 | 1er trimestre | 142,67 | + 1,40 % | 16/04/2025 | 15/04/2025 |
| 2024 | 4e trimestre | 141,86 | + 1,82 % | 16/01/2025 | 15/01/2025 |
| 2024 | 3e trimestre | 141,74 | + 2,47 % | 16/10/2024 | 15/10/2024 |
| 2024 | 2e trimestre | 143,77 | + 3,26 % | 18/07/2024 | 12/04/2024 |
Application de l'IRL
L'IRL sert de base pour réviser le loyer d'un logement loué vide ou meublé avec un bail d'habitation. L'évolution annuelle de l'IRL détermine l'augmentation maximale que le propriétaire du logement peut appliquer au loyer pour l'année.
Mécanisme d'indexation d'un loyer sur l'IRL
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement du secteur privé peut réviser le loyer 1 fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit.
Attention, réviser le loyer est interdit dans les cas suivants :
Lire aussi: Indice INSEE : mode d'emploi
- En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
- En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE).
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire (ou l’agence immobilière) et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.
Attention, si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer.
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
Pour un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah, les règles de révision du loyer sont spécifiques.
Lire aussi: Évolution de l'IRL depuis 2010
Calcul de la Révision du Loyer
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
- Montant actuel du loyer mensuel
- IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'Insee au moment de la signature du bail)
- IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente
Exemple : Un bail signé en métropole le 20 juillet 2024, et fixant le loyer mensuel à 600 €, peut être révisé le 20 juillet 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2025, soit 146,68. Le 20 juillet 2025, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 € x 146,68 / 145,17 = 606,24 €.
Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant : Calculer la révision du loyer
Logement Conventionné Anah
Si le bail contient une clause prévoyant la révision annuelle du loyer, alors le loyer (hors charges) peut être révisé chaque année. Il est recommandé d’y indiquer que le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon l'évolution de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Consomag : " révision annuelle du loyer : comment est-elle calculée ? "
Exemple : Pour un bail signé le 3 mars 2025 pour un logement situé à Anzin (métropole) :
- Loyer (hors charges) à la signature du bail : 400 €
- Date de 1re révision : 1er janvier 2026
- IRL du 2e trimestre 2024 : 145,17
- IRL du 2e trimestre 2025 : 146,68
- Calcul du loyer à appliquer en 2026 : (400 € x 146,68) / 145,17 =404,08
En 2026, le loyer révisé à appliquer est de 404,08.
À noter, le loyer révisé doit être inférieur au loyer maximum révisé de la convention Anah. Le loyer maximum de la convention est révisé chaque année au 1er janvier, selon la variation de l'IRL du 2e trimestre de l’année précédente, publié par l'Insee.
Dispositions Spécifiques et Plafonnement de l'IRL
Rappelons que les loyers des locations vides comme meublées peuvent être indexés sur l'IRL à la date anniversaire du contrat de location uniquement si ce dernier prévoit une clause d'indexation. Mais une disposition spécifique, à durée limitée, a été prise en août 2022, dans le cadre de la loi portant mesures d'urgence pour le pouvoir d'achat.
Jusqu’au 30 juin 2023, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole, à 2 % en Corse et à 2,5 % outre-mer. Cette augmentation maximale plafonnée est nommée « Bouclier loyer.
Le propriétaire bailleur a toute liberté pour indexer le loyer en fonction de l’IRL, à condition de respecter le formalisme prévu par la loi (indexation à la date anniversaire du bail notamment). Certains propriétaires choisissent de ne pas indexer et de laisser le loyer inchangé. Ils prennent cette option pour fidéliser le locataire et réduire le risque de vacance. Évidemment, chaque propriétaire bailleur a la liberté d’agir comme bon lui semble sur ce sujet.
Fixation Initiale du Loyer et Encadrement
Lorsque vous achetez un logement pour ensuite le louer, vous fixez le montant du loyer comme bon vous semble puisqu’il s’agit d’une première location. Vous basez vos calculs sur les loyers de marché et les caractéristiques de votre bien, l’objectif étant de louer rapidement, de fidéliser le locataire et d’obtenir un rendement correct.
Si votre logement est situé dans l’une des 28 métropoles (1 149 villes) classées en zones tendues, vous devez respecter l’encadrement des loyers à la relocation. Les loyers, c'est un secteur de l'immobilier très réglementé. Il s'agit notamment de respecter les dispositifs d'encadrement et de plafonnement.
Si vous dépassez le loyer de référence majoré à Paris, par exemple, vous risquez, en tant que propriétaire bailleur personne physique, une amende de 5.000 € et vous devrez rembourser le trop-perçu au locataire.
Avantages Fiscaux et Conditions
Si vous achetez un logement neuf pour ensuite le donner en location, vous pouvez bénéficier de l'avantage fiscal Pinel. Sur neuf ans, ce bonus se chiffre par exemple à 15 % du prix du logement pour le neuf classique et à 18 % pour les biens remplissant des critères spécifiques de surface et de performance (Pinel+).
Les conditions pour en profiter : le logement doit être situé en secteur tendu (zones A bis, A et B1 du dispositif), vous disposez d'un délai d'un an pour trouver un locataire et vous devez respecter des plafonds de ressources des locataires mais aussi de loyers. Ces derniers peuvent augmenter dans le cadre de l'indexation en fonction de l'IRL à la date convenue au contrat.
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