La Fiscalité de la Résidence Secondaire en France : Guide Complet

Si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire ou si vous en êtes déjà propriétaire, il est essentiel de comprendre les implications fiscales liées à ce type de bien. Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire est soumise à des impôts locaux spécifiques et sa vente peut entraîner l'imposition de la plus-value immobilière.

Qu'est-ce qu'une Résidence Secondaire ?

Une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée tels que les week-ends ou les vacances. Elle peut également désigner un bien immobilier meublé qui est mis en location pour des séjours touristiques.

Selon l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques), la résidence secondaire se distingue de la résidence principale, qui est le lieu de résidence habituel de l'occupant. D'un point de vue fiscal, un logement qui n'est pas la résidence principale est considéré comme une résidence secondaire. La résidence principale est le lieu où l'on vit plus de six mois par an.

Ainsi, que vous soyez propriétaire ou locataire, vous ne pouvez pas posséder deux résidences principales. Tous les autres biens immobiliers que vous détenez sont considérés comme secondaires pour le fisc. Cela comprend, entre autres, votre maison de vacances, vos investissements locatifs ou vos logements vacants.

En résumé, une résidence secondaire est un bien immobilier que l'on occupe de manière occasionnelle et qui se présente le plus souvent sous la forme d'une maison de campagne, d'un appartement en ville, d'une maison en bord de mer ou d'un chalet en montagne.

Les Impôts Locaux Applicables à la Résidence Secondaire

Contrairement à la résidence principale qui bénéficie de plusieurs avantages fiscaux, la résidence secondaire est soumise à des impôts locaux. Tout propriétaire de ce type de bien doit ainsi déclarer sa résidence secondaire aux impôts et régler les différentes taxes fiscales liées à ce bien, dont les principales sont la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Ces impôts doivent être payés même si la résidence secondaire est inoccupée.

La Taxe Foncière

La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, soit le montant du loyer annuel que pourra percevoir le propriétaire d’une maison neuve en cas de location.

La moitié de cette valeur est ensuite appliquée à un taux d'imposition fixé par chaque commune, réévalué chaque année. Le montant de la taxe foncière d’une résidence secondaire dépendra de la valeur locative cadastrale du bien et de sa localisation géographique.

Certaines exonérations spécifiques sont possibles, notamment pour les personnes de plus de 75 ans justifiant d’un revenu très modeste, pour les constructions neuves (exonération de deux ans) et pour des cas particuliers (exonération de trois ans accordée par les municipalités pour des travaux d’énergie, par exemple).

La Taxe d’Habitation

Comme la taxe foncière, la taxe d’habitation est un impôt local fixé par chaque municipalité. Son mode de calcul repose également sur la valeur cadastrale du logement, en application d’un taux fixé par chaque collectivité locale.

Il est important de noter que la réforme visant à supprimer la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires, mais uniquement aux résidences principales.

Depuis 2015, certaines communes ont mis en place une surtaxe allant de 20% à 60% pour les résidences secondaires. Cette mesure concerne spécifiquement les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique, en l'occurrence les zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille par exemple.

Cependant, cette surtaxe peut être exonérée dans certains cas, par exemple si la résidence secondaire est utilisée pour une activité professionnelle qui oblige à résider dans un autre lieu que la résidence principale.

Fiscalité résidence secondaire

Autres Impôts Locaux

Outre la taxe foncière et la taxe d’habitation, d’autres impôts locaux peuvent être imposés par la commune où se situe le bien, tels que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou la taxe sur les logements vacants. Ces impôts doivent également être payés par le propriétaire de la résidence secondaire.

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La Taxe sur les Logements Vacants (TLV)

La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local redevable pour tout propriétaire d’un logement inoccupé au moins une année et situé dans les zones tendues. Pour les résidences qui ne se situent pas en zone tendue, le propriétaire peut être soumis à la taxe d’habitation sur logement vacant (THLV).

La seule différence entre la TLV et la THLV est que cette dernière sera à payer au bout de 2 ans de vacances contre un an pour la première. Pour le reste, tout est similaire en tout point.

Le calcul de cette taxe est obtenu en multipliant la valeur locative du bien par un taux d'imposition qui varie selon les communes. Il est cependant possible d'être exempté de cette taxe si le logement n’est pas à usage d’habitation (clos, couvert et pourvu de confort minimum), si le logement nécessite des travaux importants pour être habitable, ou s'il est mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouve pas preneur.

De plus, si le logement est soumis à la taxe d’habitation ou occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année, la taxe sur les logements vacants n'est pas due.

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe annexe à la taxe foncière et qui est due pour toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont exonérées de manière temporaire, comme c'est le cas pour une nouvelle construction.

La Fiscalité des Résidences Secondaires en Location

Que vous décidiez de louer ou non votre résidence secondaire, les obligations fiscales liées à ce bien restent les mêmes. En effet, aucune exonération fiscale n'est prévue pour la mise en location d’une résidence secondaire.

Toutefois, si vous choisissez de louer votre bien meublé, vous serez alors soumis à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent alors à vous :

Le régime micro-BIC : qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs annuels perçus, à condition que ces derniers ne dépassent pas un certain seuil, fixé à 77 700 €. Cette option est intéressante pour les propriétaires ayant des revenus locatifs limités et qui ne souhaitent pas déduire les charges réelles liées à leur bien immobilier ;
Le régime BIC réel : qui permet la déduction de charges des revenus locatifs (dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion...) et d’amortissement, mais ne prévoit aucun abattement forfaitaire. Cette option est plus avantageuse pour les propriétaires ayant des charges importantes liées à leur bien immobilier ;

Il est également possible de bénéficier d'un abattement de 71 %, applicable à certaines catégories de locations meublées de tourisme classées et de chambres d'hôtes, à condition que les revenus fonciers générés ne dépassent pas un plafond de 188 700 €. Cet abattement est un avantage intéressant pour les propriétaires qui répondent aux critères d'éligibilité.

L'Impôt sur la Plus-Value Immobilière d'une Résidence Secondaire

La plus-value d’une résidence secondaire correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente final du bien. Cette plus-value est soumise à une taxe à hauteur de 19 % ainsi qu'à des prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui correspond à un taux global de 36,20 %.

Si la plus-value sur la résidence secondaire est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire comprise entre 2 % et 6 % s'applique.

Toutefois, l'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire est corrigé par un abattement pour durée de détention, qui augmente au fur et à mesure que la durée de possession du bien s'allonge :

Moins de 6 ans : aucun abattement n'est appliqué ;
De 6 à 21 ans : 6 % ;
De 21 à 22 ans : environ 4 % ;
Au-delà de 22 ans : un abattement pouvant atteindre 100 % peut être appliqué.

Cette même règle s'applique également pour les prélèvements sociaux. L'abattement varie en fonction de la durée de possession du bien, comme suit :

De 6 à 21 ans : 1,65 % ;
De 21 à 22 ans : 1,60 % ;
De 22 à 30 ans : 9 % ;
Au-delà de 30 ans : un abattement de 100 % peut être appliqué.

Cas particulier : Pour les résidences secondaires situées en zone tendue, un abattement unique de 70 % est appliqué.

Exonération de l'Impôt sur la Plus-Value

Il existe plusieurs situations qui permettent de bénéficier d'une exonération de l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'une résidence secondaire :

Le prix de vente de la résidence secondaire est inférieur ou égal à 15 000 € ;
Le bien a été détenu pendant plus de 30 ans ;
La vente de la résidence secondaire est effectuée pour financer l'achat de la résidence principale ;
Le bien est cédé à un bailleur social ;
La vente concerne un logement sinistré ;
Le propriétaire dispose d'une carte d'invalidité ou perçoit une pension de retraite à revenus modestes ;
La plus-value réalisée sur la résidence secondaire est inférieure ou égale à 1 000 €.

Dans ces cas, l'exonération peut être totale ou partielle en fonction de la situation.

IFI et Crédit d'Impôt

Les propriétaires de résidences secondaires doivent tenir compte de plusieurs aspects fiscaux, notamment l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et les crédits d'impôt pour les dépenses engagées dans les prestations de services à la personne.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Contrairement à la résidence principale qui bénéficie d'un abattement de 30 %, la résidence secondaire est imposable au titre de l'IFI sans abattement. En d'autres termes, la valeur nette de votre patrimoine immobilier, y compris la valeur de votre résidence secondaire, est prise en compte pour déterminer si vous êtes redevable de l'IFI.

Vous devez payer cet impôt si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.

Le Crédit d’Impôt pour les Prestations de Services à la Personne

Les propriétaires de résidences secondaires qui engagent des dépenses dans les prestations de services à la personne peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 50 %, à condition que la résidence soit située en France et constitue un lieu de résidence permanent (pas de location saisonnière de courte durée).

Ce crédit d'impôt concerne les dépenses engagées pour l'emploi de jardiniers, aides ménagères et autres services éligibles, tels que définis dans le code du travail (Article D7231-1).

Travaux d'Amélioration Énergétique

Les propriétaires de résidences secondaires ne peuvent pas bénéficier de crédits d'impôt pour les travaux, mais ils peuvent bénéficier d'une déduction fiscale en réalisant des travaux pour améliorer les performances énergétiques, sous le dispositif des primes énergie.

Tableau Récapitulatif des Abattements pour Durée de Détention

Durée de détention	Abattement sur l’impôt sur le revenu	Abattement sur les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0%	0%
Entre 6 et 21 ans	6% par an	1,65% par an
22ème année	4%	1,60%
Au-delà de 22 ans	Exonération totale	9% par an
Au-delà de 30 ans	Exonération totale	Exonération totale

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