Inscription au registre du commerce et inconstitutionnalité: enjeux et conséquences pour les bailleurs et les locataires en meublé

Le landernau des avocats et conseils en tous genres bruisse d'une grave interrogation tenant à la décision du Conseil constitutionnel du 7 février 2018. Saisi en effet par le Conseil d'État par le biais d'une QPC, le conseil a considéré que l'obligation faite au loueur en meublé de s'inscrire au RCS pour prétendre à la qualité de professionnel était contraire au principe d'égalité des citoyens devant les charges publiques. Cette condition fut de la sorte frappée d'inconstitutionnalité.

Au fond, le conseil estima que l'investisseur particulier se trouvait dans l'obligation d'effectuer une démarche par avance vouée à l'échec parce que le Code de commerce, dans son article L. 123-1 prévoit que seules peuvent être inscrites au registre du commerce et des sociétés les personnes physiques « ayant la qualité de commerçant ». La location meublée étant sans conteste possible une activité civile : point d'activité commerciale, point d'inscription.

La particularité de l'affaire tient au fait, qu'aujourd'hui encore, la condition d'inscription figure toujours, tant dans le CGI que dans la doctrine administrative (BOFIP-BIC-CHAMP-40-10§ 70.- 05/04/2017). C'est au demeurant d'autant plus paradoxal que, pour être inconstitutionnelle, la condition ne fait plus partie du droit positif. Alors pourquoi donc le landernau est-il si agité ? - d'autres professent que la seule présence dans le CGI et dans la doctrine administrative de la condition d'inscription au RCS protège le bailleur concerné de ce basculement automatique. Voilà encore bien des approches un peu brutes de décoffrage témoignant d'une connaissance imparfaite des principes d'application du droit, voire d'une certaine cécité.

Cadre juridique et effets de la décision du Conseil constitutionnel

Rien ne vaut en effet une bonne lecture attentive de la décision du Conseil constitutionnel et son analyse à l'aune de l'article 62 de la constitution. Une chose est claire : depuis la date de publication de la décision du Conseil constitutionnel, la condition en cause est devenue caduque. Le bailleur qui a débuté son activité depuis cette date a la qualité de loueur en meublé professionnel du seul fait du respect des deux conditions relatives au montant des recettes (recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus professionnels).

Prétendre alors que le bailleur serait en cette occurrence protégé parce que la condition d'inscription au RCS figure encore dans le CGI, voire dans la doctrine administrative, et qu'elle n'est pas respectée, relève par conséquent du fantasme.

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Maintenant, pour le bailleur qui exerçait déjà cette activité avant la date de la publication de la décision du conseil, deux situations se présentent. Il peut déjà être en conflit avec l'administration au sujet de l'application de cette condition. Le contentieux est en cours à la date de la décision du Conseil constitutionnel. La question se pose alors de savoir si celle-ci peut être invoquée dans le cadre de ce débat contentieux. Autrement dit, par exemple, l'administration peut-elle prétendre que le bailleur non inscrit est automatiquement considéré comme professionnel parce que les deux conditions relatives aux recettes sont observées ?

Dans un autre cas de figure, le même bailleur peut ne pas avoir été encore inquiété à la date de cette décision, mais faire ensuite l'objet d'un contrôle fiscal au cours duquel se poserait la question de l'inscription au RCS. Dans ces deux circonstances, certes, la condition figure bien dans le CGI et la doctrine administrative, mais cela ne constitue pas une protection pour le bailleur contrairement à ce qui est dit.

Pour mesurer en effet l'impact de la décision du conseil sur le litige, il faut avant tout revenir aux principes posés par les dispositions de l'article 62 la constitution. Ainsi, celles-ci réservent-elles au conseil le pouvoir, tant de fixer la date de l'abrogation et de reporter dans le temps ses effets, que de déterminer les conditions et les limites des effets que la disposition annulée a produits avant l'intervention de cette déclaration. Or, en l'occurrence, la décision du conseil reste muette à cet endroit. Elle ne dit rien sur l'impact qu'elle pourrait avoir sur les effets induits par la condition d'inscription au registre du commerce antérieurement à la déclaration d'inconstitutionnalité. Et, faute de cette prise de position sur ce point, l'incertitude demeure.

Que faire alors ? En vérité, la meilleure solution consisterait alors à interroger le ministre, par la voie d'une question parlementaire, sur la position que l'administration entendrait adopter dans ces deux situations topiques. Enfin, on peut au demeurant se demander pourquoi l'administration n'a pas pris l'initiative de proposer au législateur, dans la dernière loi de finances par exemple, une abrogation pure et simple de cette condition.

Droit au renouvellement et condition d'immatriculation dans les baux commerciaux

Le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Il s’agit d’une prérogative qu’il lui est très favorable puisqu’elle garantit une stabilité dans l’exercice de son activité. Néanmoins, ce droit au renouvellement est subordonné aux conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux mentionnées à l’article L. 145-1 du Code de commerce. Ainsi, le renouvellement n’est possible que si le bail porte sur un immeuble ou local dans lequel un fonds de commerce est exploité, si ce fonds appartient à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, qui accomplit ou non des actes de commerce.

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Dans l’hypothèse où le renouvellement du bail est refusé, le locataire a droit à une indemnité d’éviction si la condition de l’article L. 145-8 du Code de commerce est respectée, c’est-à-dire si le renouvellement est demandé par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Il est d’ailleurs fréquent que le renouvellement soit refusé pour défaut d’immatriculation du preneur au RCS.

À propos, le bailleur qui accepte le renouvellement du bail ou, au contraire, propose au locataire le versement d’une indemnité d’éviction peut se rétracter à tout moment dès lors que le montant du loyer ou de l’indemnité n’a pas été fixé ou que la possibilité de se rétracter n’est pas encore prescrite. En effet, L. 145-60 du Code de commerce précise que toutes les actions en justice relatives au bail commercial doivent être exercées dans un délai de 2 ans.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial a été conclu en 1987. En 2010, l’immeuble est acquis par un nouveau propriétaire qui fait peu après une offre de renouvellement au locataire avec une augmentation du loyer. Le locataire n’avait pas accepté cette proposition. Quelques temps plus tard, le bailleur change finalement d’avis. Il saisit le juge et lui indique qu’il refuse de renouveler le bail, car le locataire ne remplit pas toutes les conditions obligatoires. En l’occurrence, le locataire n’est pas inscrit au RCS. Le bailleur demande l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’éviction. Malheureusement, le juge de la Cour d’appel de Bordeaux considère que l’action du bailleur est prescrit, c’est-à-dire que le bailleur a agi trop tard et que le délai pour refuser le renouvellement du bail pour défaut d’immatriculation au RCS du locataire est écoulé. Le bailleur conteste alors cette décision devant la Cour de cassation. Dans une décision rendue le 20 avril 2023, la Cour de cassation lui donne raison.

En conclusion, voici ce qu’il faut retenir. Premièrement, l’immatriculation du locataire au RCS est indispensable pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Deuxièmement, le refus de renouvellement pour défaut d’inscription du preneur au RCS n’est pas soumis à la prescription.

• Les quatre conditions cumulatives pour bénéficier du droit au renouvellement
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Évolutions et doctrinales

Last updated · 06 juil. En principe la location d'immeuble est de nature civile alors que la location de meubles est de nature commerciale. L'administration avait admis que les activités de location meublée puissent bénéficier des régimes de faveur réservés aux activités de nature commerciale au sens du droit privé. D'abord, certains auteurs ont fait valoir que l'activité de location meublée, même exercée à titre habitué, devait plutôt être considérée comme étant une activité de nature civile, en invoquant des jurisprudences très anciennes (notamment une du 30 avril 1862).

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Ensuite, le 8 février 2018, après le recours d'un fonctionnaire qui n'avait pas pu obtenir le régime du LMP en l'absence d'inscription possible au RCS, le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au RCS des LMP, en considérant qu'il était anormal d'exiger une condition d'inscription au RCS à un exploitant exerçant une activité civile. Le Conseil Constitutionnel n'a pas prétendu que l'activité de location meublée était nécessairement toujours de nature civile. Le texte fiscal a été abrogé dans la loi de finances pour 2020, avec effet au 1er janvier 2020.

La question de savoir si l'activité de location meublée est de nature civile ou commerciale n'a pas encore été tranchée sérieusement par la Cour de Cassation qui, selon moi, devrait être la seule à avoir le dernier mot sur cette question. La Cour de cassation refusera selon moi de prendre une position générale. D'ailleurs, selon moi, même s'il n'y a pas tous les services prévus par la doctrine fiscale, le meublé touristique de courte durée présente toujours un caractère commercial, à cause de l'importance des services fournis, et ne serait-ce que l'accueil.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 portant réglementation des baux d’habitation à la location meublée. Elle en donne une définition à son article 25-4 : il s’agit d’un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Et bien sûr tous ces meubles doivent être maintenus en bon état par le bailleur. En pratique, cela peut imposer de nombreuses diligences du bailleur qui doit régulièrement intervenir pour garantir la qualité de l'ameublement.

Certaines clés jurisprudentielles et doctrinales soulignent que la nature civile ou commerciale peut influencer les exonérations et les régimes fiscaux, sans pour autant modifier les obligations réelles liées au bail et à l’immatriculation.

Tableau récapitulatif des points cruciaux

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