Impact des taux de crédit et du zonage immobilier sur le marché à Aix-les-Bains

Le marché immobilier français est en constante évolution, influencé par divers facteurs tels que les taux de crédit, le zonage du code de la construction et de l'habitation, et les conditions économiques générales. Cet article examine l'impact de ces éléments sur le marché, avec un focus particulier sur la région de Savoie et la ville d'Aix-les-Bains.

Nouvelles zones du code de la construction et de l’habitation

De nouvelles villes font leur apparition dans le zonage du code de la construction et de l’habitation par un arrêté publié le 2 octobre 2023. Pour rappel, cette classification est basée sur les tensions du marché immobilier villes par villes, c’est-à-dire les localités où il y a une forte demande de logements et sur lesquelles les prix de l’immobilier sont élevés. Elle est composée de 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Les zones A Bis et A sont les plus tendues avec notamment des villes comme Paris et la proche banlieue, Lyon, Marseille, Nice,… Elles sont suivies par la zone B1 légèrement moins tendue avec notamment les agglomérations de plus de 250 000 habitants (dans la classification originelle de 2014) et les villes frontalières ou du littoral.

Hausse des taux de crédit immobilier

Depuis le début de l’année, la hausse des taux de crédit s’élève à 0,55 % en moyenne. En juillet, des banques proposent des taux à plus de 2 % sur 20 ans. Avec des hausses allant jusqu'à 1 point, les taux d'intérêt pratiqués par certaines banques s'approchent du taux d'usure, maximum autorisé par la loi. Alors que les taux d’usure n’ont augmenté que faiblement au 1er juillet 2022, les hausses de taux de crédit se poursuivent ce mois-ci avec de plus en plus de prêts proposés à plus de 2 % sur 20 ans. Depuis le début de l’année 2022, les hausses de taux sont de 0,55 % en moyenne, mais atteignent 1 point dans certaines banques, contraintes de remonter leurs taux dans un contexte de hausse des conditions de refinancement.

Pour le courtier La Centrale de financement, la hausse de taux de crédit la plus significative s’observe pour les prêts contractés sur 7 ans, avec + 0,60 % par rapport à janvier 2022. Un taux moyen qui peut atteindre 1,70 % sur 20 ans. D’après les barèmes du courtier Vousfinancer, les taux moyens sont à 1,40 % sur 15 ans, 1,65 % sur 20 ans et 1,80 % sur 25 ans. Pour le courtier Empruntis, ils sont à 1,50 % sur 15 ans, 1,70 % sur 20 ans et 1,90 % sur 25 ans. Mais le taux réservé aux meilleurs profils reste identique à 1,10 %. La Centrale de financement évoque de son côté des taux moyens à 1,39 % sur 15 ans, 1,53 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans.

Selon ce courtier, un emprunteur qui contracte un prêt de 180 000 € sur 20 ans à 1,53 % en juillet, contre 0,94 % en janvier, voit sa mensualité s’élever à 871,07 € pour un coût total de crédit de 29 057 €, contre 17 520 € en janvier, soit 65,77 % de plus. Ce qui correspond à une hausse de 11 536 € pour un prêt sur la même durée et du même montant.

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Une banque régionale propose même un taux unique quel que soit le profil de l’emprunteur, ses revenus ou la durée du crédit : 2,10 % sur 15, 20 ou 25 ans. « Une situation inédite liée au contexte, à l’envolée des taux d’emprunt d’État - bien qu’ils connaissent une accalmie ces derniers jours - et à la hausse des conditions de refinancement des banques qui voient leurs marges se restreindre », souligne Vousfinancer.

Empruntis constate que certaines banques lui ont confirmé « vendre à perte, ce qui en a contraint certaines à sortir du marché du crédit de façon provisoire ». De plus en plus de banques affichent désormais des taux supérieurs à 2 % sur 20 ans, des taux qui n’étaient plus affichés depuis 2017. Et à cette période, le taux d’usure, taux au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter de l’argent, était à 3,35 %, contre 2,57 % au 1er juillet 2022 pour les prêts sur 20 ans et plus.

« À ce jour, la remontée des taux d’usure est insuffisante pour permettre aux banques d’appliquer des taux leur permettant de dégager une marge suffisante pour les inciter à prêter, alors même que du côté des emprunteurs, des taux à près de 2 % ne sont pas forcément un frein à l’achat immobilier », affirme Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer.

« Pour preuve, en 2017, les taux moyens étaient à 1,75 % et le marché immobilier très dynamique, en hausse de 15 % sur un an avec près de 970 000 transactions dans l’ancien. La production de crédits avait elle aussi atteint un niveau record. Sauf qu’à l’époque, le crédit était beaucoup moins encadré.

Tableau récapitulatif des taux moyens constatés par les courtiers:

Durée du prêt	Vousfinancer	Empruntis	La Centrale de Financement
15 ans	1,40 %	1,50 %	1,39 %
20 ans	1,65 %	1,70 %	1,53 %
25 ans	1,80 %	1,90 %	1,70 %

Dans le contexte actuel, avec des taux d’emprunt d’État à 1,8 %, de retour à leur niveau de 2014, au moment où les taux de crédit étaient à plus de 3 %, et une inflation de près de 6 % en juin (selon l’Insee), la hausse des taux devrait se poursuivre dans les prochaines semaines. D’autant que lors de sa réunion du 21 juillet, la BCE devrait relever ses taux directeurs pour freiner l’inflation. Ce qui devrait peser sur les taux comme sur la production de crédits.

Selon les calculs du courtier Pretto, 18 % des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022, soit 220 000 ménages. Près de 160 000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car ils dépassent le taux d’endettement maximum de 35 %. Et près de 60 000 dossiers n’auraient plus été finançables car ils dépassent le taux d’usure.

Les acquéreurs savoyards qui veulent tout de même mener leur projet immobilier n’ont donc pas le choix. « Ils doivent emprunter moins pour retrouver une mensualité en cohérence avec leurs revenus », déplore Nicolas Fraioli, directeur régional du courtier La Centrale de financement.

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Impact sur le marché immobilier en Savoie

« D’un record autour de 10 500 ventes en Savoie en 2022, nous sommes redescendus à 9 180 transactions sur l’année 2023 [dans l’ancien et le neuf] », expose-t-elle. Selon les Notaires de France, la baisse des volumes préfigure en général la baisse des prix. Mais en Savoie, la valeur de l’immobilier résiste plutôt bien, contrairement à de nombreux autres territoires. À l’échelle du département, ils font état d’un prix au m² en hausse de 10 % en 2023 pour les appartements anciens, principalement à mettre sur le compte de l’augmentation des prix, encore et toujours, de l’immobilier de montagne, valeur refuge par excellence.

Ils ont continué en effet de grimper comme à Courchevel (10 520 € le m² médian ; + 13 %) ou à La Plagne (4 000 € le m² ; + 17 %). Bien que plus douce, la hausse est tout de même encore de 5,5 % à Val d’Isère (12 140 € le m²) ou de 3,6 % aux Allues (10 170 € le m²). « Ces marchés d’altitude ne répondent pas à la même logique que ceux de plaine », note Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow, société spécialisée dans l’investissement locatif clé en mains. « Il s’agit de transactions de résidences secondaires réalisées par des acquéreurs très solvables, qui possèdent du cash. »

Léger repli en plaine

En plaine, le marché amorcerait en revanche une phase d’accalmie. « Sur ce type de marchés, on a aujourd’hui un vrai problème de ticket d’entrée. Les ménages en quête d’une résidence principale ont vu les prix immobiliers augmenter bien plus vite que leurs revenus », ajoute Pierre-Emmanuel Jus. Les vendeurs commencent donc à rappeler leur agent immobilier pour baisser leur prix de vente. Mais il ne s’agit que d’un début de décrue, très loin d’un retournement de marché. Tout au plus, les prix des annonces baissent.

Vers une baisse des taux ?

Si les taux d’emprunt redescendent d’1 à 1,5 point d’ici la fin de l’année comme l’envisage le courtier Pretto, des acquéreurs qui n’étaient plus solvables devraient revenir sur le marché, gonflant de fait la demande.

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