CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : Fonctionnement et Implications pour les LMNP et LMP

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local mis en place avec la loi de finance de 2010. Elle constitue, avec la CVAE (Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), la CET (Contribution Économique et Territoriale). En tant que loueur de meublés, vous êtes redevable de la CFE en LMNP ou en LMP dès votre seconde année d’activité.

Cet impôt local est fixé sur la base de la valeur locative de votre bien et d’un taux d’imposition déterminé par la commune où celui-ci est situé. Si la valeur locative est peu élevée, un taux minimum est appliqué. La CFE est due au 1er janvier.

Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier. Envisagez-vous d’investir dans LMNP ? Les avantages potentiels sont nombreux, mais il est important de comprendre les coûts qui y sont associés. Vous avez peut-être entendu parler de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), un impôt qui s’applique à certaines entreprises et à certains types d’investissements immobiliers en France.

Qu’est-ce que la CFE, à qui s’applique-t-elle ? Comment la calculer et quelles exemptions peuvent s’appliquer ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la CFE en LMNP ou LMP.

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Qu'est-ce que la CFE ?

La CFE, c’est-à-dire la cotisation foncière des entreprises, est un impôt local. Celui-ci a été instauré par la loi des Finances de 2010 pour remplacer la taxe professionnelle. Avec la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises), la CFE forme ce qu’on appelle la CET (Cotisation Économique Territoriale). Cette dernière concerne uniquement les entreprises qui dépassent un certain chiffre d’affaires.

La CFE doit être réglée par tout professionnel non salarié, qu’il s’agisse d’une société ou d’un entrepreneur individuel. Cette taxe est due à la commune où est située l’entreprise dès la seconde année après le début de l’activité (Article 1477 du CGI). Sont concernés par la CFE, les professionnels non salariés dont :

L’activité est exercée en France avec un caractère habituel ;
L’activité est professionnelle. Toutefois, les loueurs de meublés non professionnels sont concernés. La déclaration d’activité à l’INPI et l’immatriculation entraînent le paiement de la cotisation foncière des entreprises en LMNP.

Les sociétés et entrepreneurs sont redevables de la CFE quels que soient :

Leur nationalité ;
Leur statut juridique ;
Leur régime d’imposition ;
Leur activité.

La CFE s'applique aux loueurs en meublé, qu'ils soient professionnels ou non professionnels, quel que soit le régime d'imposition choisi (régime Réel Simplifié ou régime Micro BIC). En effet, dès que le loueur en meublé déclare son début d'activité de loueur en meublé à l'INPI afin d'enregistrer son activité avec un numéro SIRET, il devient de facto soumis à la CFE.

La réponse est claire : toute personne exerçant une activité de location meublée en LMNP est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette règle s'applique même aux propriétaires déclarant au régime d'imposition micro-BIC. Votre statut de particulier ne vous dispense pas de cette obligation fiscale, puisque vos revenus locatifs LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le paiement de la CFE s'effectue dans la commune où se situe votre bien immobilier.

Concrètement, la cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne tous les propriétaires proposant un logement meublé à la location, que ce soit en résidence principale ou en meublé de tourisme. Cette taxe s'applique dès l'obtention de votre numéro SIRET et la déclaration de votre activité à l'administration fiscale.

Le redevable de la CFE peut être un particulier louant une partie de son habitation personnelle ou un investisseur possédant plusieurs biens. Le chiffre d'affaires n'est pas un critère déterminant, sauf pour les cas d'exonération que nous détaillerons plus loin.

Notez qu'en cas de possession de plusieurs logements meublés dans différentes villes, la CFE devra être acquittée pour chaque bien, avec des taux qui varient selon les délibérations du conseil municipal.

LMNP et LMP : CFE, que faut-il savoir ?

Les loueurs de logements meublés sont effectivement concernés par la CFE, car cette activité est considérée comme commerciale. Il y a donc paiement de la CFE en LMNP tout comme en LMP (Article 1447 du CGI). Le statut juridique de LMNP implique, en effet, une immatriculation, un numéro SIRET et le choix d’un régime d’imposition. Ainsi, que vous ayez opté pour le régime réel ou le régime micro-BIC, vous devrez payer la CFE.

Par contre, la CVAE, l’autre taxe de la CET, est redevable uniquement pour les loueurs de meublés dont le CA est supérieur à 152 500 euros. Cela concerne donc une minorité de particuliers. Attention, vous pouvez être redevable de plusieurs taxes CFE en LMNP pour plusieurs appartements dans des communes différentes. C’est un autre inconvénient de cet impôt local qui est rarement pris en compte avant le début de l’activité.

Cependant, la CFE pour LMNP qui a choisi le régime réel est déductible dans les charges (Article 39 du CGI) ! C’est un autre avantage en faveur du choix de ce régime fiscal pour le loueur de meublés non professionnels. De plus, vous n’aurez pas de CFE à payer lors de votre première année d’activité en location meublée non professionnelle ou professionnelle. La taxe n’est redevable qu’à partir de la seconde année d’activité (Article 1477 du CGI).

Montant minimum forfaitaire

Si la valeur locative du bien loué est inférieure au montant minimum de CFE déterminé par votre commune, un montant minimum forfaitaire de CFE s’applique.

Calcul de la CFE en location meublée

Comment est effectué le calcul de la CFE en LMNP et LMP ? La base imposable pour la location de meublés est calculée comme la taxe foncière. C’est donc la valeur locative du bien en location qui est retenue pour calculer le montant de la CFE. À cette valeur locative est ensuite appliqué le taux d’imposition qui est voté par la commune où se situe le bien. Ce taux est extrêmement variable selon les villes.

Si la valeur locative du logement est faible et inférieure à la base minimale d’imposition votée par la commune, vous êtes redevable de la cotisation minimum. Celle-ci est calculée sur les recettes locatives réalisées à N-2. La CFE en LMNP à un montant souvent minimum. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’avec ce statut fiscal, vous êtes soumis à des recettes inférieures ou égales à 23 000 euros.

Pour les propriétaires ayant le statut LMNP, le calcul de la CFE s'effectue à partir de la valeur cadastrale du logement, similaire à celle utilisée pour la taxe foncière. Le taux d'imposition varie ensuite selon la commune où se situe le bien.

Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.

La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Pour des recettes locatives comprises entre 10 001 € et 32 600 €, le montant de la CFE s'échelonne de 243 € à 579 € en 2025.

Le calcul s'effectue en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par le taux d'imposition voté par la commune. À Paris, par exemple, avec un taux de 16,52 %, un bien d'une valeur locative de 20 000 € génère une CFE annuelle de 3 304 €. Une taxe additionnelle de 1,12 % s'ajoute au profit des chambres de commerce. Pour les LMNP déclarant au régime réel, ces montants restent déductibles des revenus locatifs.

Exemple de calcul de CFE en LMNP

Prenons l'exemple d'un appartement LMNP situé à Lyon, avec une valeur locative cadastrale de 12 000 €. Dans cette commune, le taux d'imposition voté par le conseil municipal s'élève à 21,88 %. Le montant annuel de la CFE se calcule ainsi : 12 000 € × 21,88 % = 2 625,60 €.

Pour un studio étudiant à Bordeaux d'une valeur locative de 8 000 €, avec un taux communal de 19,75 %, la CFE s'élèvera à 1 580 €. Cette simulation montre l'importance de prendre en compte cette charge dans votre budget prévisionnel.

Astuce : pour optimiser votre gestion, pensez à provisionner mensuellement un douzième du montant de la CFE, soit environ 219 € pour le bien lyonnais et 132 € pour le studio bordelais.

Les exonérations de CFE

L’exonération de CFE en LMNP est possible dans certains cas :

Pour tout loueur de meublés dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 5 000 euros (Article 1447 du CGI).
Si la location concerne une partie de votre résidence principale ou secondaire de manière ponctuelle.
Si vous louez une partie de votre résidence personnelle à un particulier qui en fait sa résidence principale.
Si vous concluez un bail commercial avec un exploitant de résidence de services.

Si vous n’êtes pas exonéré de CFE, il est possible de demander l’exonération totale ou partielle de cet impôt. Cette formalité se fait directement sur le site des impôts dès réception de votre avis d’imposition de CFE.

Certains propriétaires peuvent bénéficier d'une exonération totale de CFE en 2025. Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 € sont automatiquement exonérés de cette taxe locale.

Une exonération de plein droit s'applique également la première année d'activité, suivie d'un abattement de 50 % sur la base d'imposition pour la deuxième année. Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale à un prix inférieur au marché peuvent aussi être exonérés, sauf délibération contraire de leur commune.

Pour les locations en meublé de tourisme classé ou les chambres d'hôtes situées en zone rurale, une exonération facultative peut être accordée sur décision du conseil municipal.

Un dégrèvement de la CFE reste possible en cas de difficulté financière, sur demande auprès de l'administration fiscale.

En tant que loueur en meublé vous êtes exonéré de CFE, sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires si:

vous louez des locaux faisant partie de votre habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l'article L 324-1 du Code du tourisme ;
vous n'êtes pas exonérées de plein droit et vous n'êtes pas concerné par la mention précédente, mais vous louez ou sous-louez en meublé tout ou partie de votre habitation personnelle. Sont notamment visés les propriétaires qui donnent en location des chambres d'hôtes dépendant de leur résidence personnelle.

Comment payer sa CFE ?

La CFE est calculée à partir du document que vous avez rempli et retourné après la réception de votre numéro SIRET. Néanmoins, pour régler votre taxe foncière des entreprises, il faut vous rendre sur le site des impôts. Vous recevez un avis d’imposition à la CFE qui vous invite à régler votre impôt. Celle-ci est payable avant le 15 décembre de l’année en cours dès votre seconde année d’activité.

Afin de vous acquitter de la CFE en LMNP comme en LMP, vous devrez créer un compte professionnel sur le site officiel des impôts. Il est important de créer votre compte professionnel le plus tôt possible avant cette échéance. En fait, le service concerné vous envoie un code d’activation pour votre espace professionnel par courrier sous un délai d’environ 30 jours.

Comment procéder pour créer ce compte professionnel sur le site des impôts ?

Sur la page d’accueil, vous trouverez un bouton indiquant « Je crée mon espace professionnel ». Cliquez sur ce dernier. Vous aurez alors accès à un nouveau lien pour la création de votre compte professionnel. Dès la réception de votre code, vous pourrez activer votre espace professionnel.

Pour payer votre CFE en LMNP ou LMP, vous devrez vous connecter quand vous aurez reçu votre avis CFE. Vous accédez à votre avis d’imposition CFE sur la page suivante en vous rendant dans l’onglet « Consulter », puis « Accès par impôt ». Dans le menu déroulant, sélectionnez « CFE ou CVAE », puis « Cotisation Foncière des entreprises », et enfin « Avis d’imposition ». Lorsque vous cliquez sur cet avis, vous pourrez le consulter et cliquez sur « Payer » après avoir indiqué vos coordonnées bancaires. Vous devrez enfin cliquer sur « Valider » et « Confirmer ».

N’oubliez pas de télécharger le formulaire de paiement afin d’avoir une preuve du règlement de la CFE.

Pour régler la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) en LMNP ou LMP, vous devez créer un compte professionnel sur le site des impôts. Voici comment procéder :

Création du compte: Rendez-vous sur la page d’accueil du site des impôts et cliquez sur « Je crée mon espace professionnel ».
Activation du compte: Utilisez ce code pour activer votre espace professionnel.
Paiement de la CFE : Connectez-vous à votre compte, consultez votre avis d’imposition CFE sous l’onglet « Consulter », sélectionnez « CFE ou CVAE » puis « Cotisation Foncière des entreprises » et cliquez sur « Payer ». Indiquez vos coordonnées bancaires et validez le paiement.

La CFE se paie uniquement à partir du site impots.gouv.fr avant le 15 décembre de l’année en cours.

Vous pouvez solliciter un dégrèvement total ou partiel en adressant une demande sur le site internet impots.gouv.fr dès réception de votre avis d’imposition à la CFE. Si toutefois des doutes subsistent en fonction de votre situation, n’hésitez pas à demander ou à vous rendre (en prenant rendez-vous) à votre SIE. Sinon, pensez aussi à recourir aux services d’un expert-comptable.

Déclaration LMNP et CFE

Préparez-vous à remplir votre déclaration CFE initiale via le formulaire 1447-C-SD dans les 15 jours suivant le début de votre activité locative. Ce document essentiel doit être transmis au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien.

Pour les nouveaux investisseurs démarrant en 2025, la déclaration est à soumettre avant le 31 décembre pour bénéficier de l'exonération la première année. Le paiement s'effectue ensuite exclusivement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Deux options de règlement s'offrent à vous :

Le prélèvement mensuel à souscrire avant le 30 juin 2025,
Le paiement à l'échéance programmé pour le 15 décembre de l'année en cours.

Dans tous les cas, pensez à conserver une trace de vos déclarations pour optimiser votre gestion locative.

Le formulaire 1447-C-SD se compose de plusieurs cadres à remplir avec précision. Dans la première partie, renseignez vos coordonnées complètes et le numéro SIRET attribué lors de votre déclaration d'activité.

Le cadre A exige les informations relatives à votre établissement : surface du bien loué, date de début d'activité et type de location meublée exercée. La mention du code NAF 6820A correspondant à la location de logements est indispensable.

Les cadres suivants concernent la base d'imposition. Indiquez la valeur locative du bien et précisez si vous exercez une activité saisonnière. N'oubliez pas de cocher la case "location meublée non professionnelle" dans la rubrique concernée.

Une attestation sur l'honneur doit être signée en fin de document, certifiant l'exactitude des informations fournies à l'administration fiscale.

Conséquences d'une non-déclaration de la CFE

En 2025, l'absence de déclaration de la CFE expose les propriétaires LMNP à des sanctions financières significatives. L'administration fiscale applique une majoration de 10 % sur le montant dû, pouvant atteindre 40 % en cas de récidive.

Le redressement fiscal s'accompagne d'intérêts de retard calculés au taux de 0,20 % par mois, soit 2,4 % annuel sur la somme due. Une prestation d'hébergement non déclarée peut ainsi voir sa taxation doubler.

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