Comment fonctionne la location‑gérance d'un restaurant par une mairie

La location‑gérance constitue un contrat par lequel un propriétaire de fonds de commerce loue et confie la gestion de celui‑ci à un locataire‑gérant en échange d’une redevance. La location‑gérance, appelée aussi « gérance libre », est un contrat qui permet au propriétaire d'un fonds de commerce, le bailleur, de confier l'exploitation de ce fonds de commerce à une tierce personne, le locataire‑gérant, moyennant un loyer.

Principe et intérêt de la location‑gérance pour un restaurant

Le locataire‑gérant exploite donc le fonds à ses risques et périls, en toute autonomie : il assume la gestion quotidienne, les charges d’exploitation, le paiement des fournisseurs, ainsi que les obligations sociales et fiscales liées à l’activité. Contrairement à un achat de fonds de commerce, la location‑gérance ne nécessite aucun investissement initial. Le locataire‑gérant exploite le matériel, la clientèle, le nom commercial et les licences du fonds de commerce sans avoir à investir au départ.

La location‑gérance offre au futur entrepreneur une voie d’accès privilégiée à l’exploitation d’un fonds de commerce sans en supporter le coût d’achat. Pour le locataire‑gérant, la location‑gérance offre l’avantage d'un fonds de commerce existant avec une clientèle établie, sans avoir à investir dans la création d'une entreprise. La location‑gérance peut également être utilisée comme une étape préalable à l'achat d'un fonds de commerce : elle permet au locataire‑gérant de tester l'activité avant d'acquérir éventuellement le fonds de commerce.

Pourquoi une mairie louerait‑elle un restaurant en location‑gérance ?

L’utilisation de la location‑gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce d’arrêter son activité et de le faire exploiter par une tierce personne tout en restant propriétaire. Louer son fonds de commerce permet au propriétaire de s’assurer des revenus passifs sans exercer son activité. La location‑gérance est une bonne solution pour débuter dans l'entreprenariat, et notamment pour tester la rentabilité d'un restaurant avant de s'y engager de manière plus pérenne.

La commune (mairie) peut, pour des raisons d'animation locale, préserver un commerce de proximité ou maintenir un restaurant ouvert dans un quartier ou une zone touristique, confier l'exploitation à un locataire‑gérant afin de maintenir la valeur économique du fonds et la disponibilité d'un service public local.

Conditions préalables et formalités

Avant la conclusion du contrat de location‑gérance, le bailleur et le locataire‑gérant doivent remplir certaines conditions.

Conditions tenant au bailleur (ici la mairie)

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location‑gérance.
Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds (le cas échéant pour un particulier).
Jusqu'à la publication du contrat de location‑gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire‑gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Conditions tenant au locataire‑gérant

Le locataire‑gérant doit avoir le statut de commerçant : remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale.
Il doit s'inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et au RNE (Répertoire National des Entreprises) dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location‑gérance et mentionner sa qualité de locataire‑gérant dans tous ses papiers d'affaires.
Respecter les obligations comptables du commerçant et prévoir un business plan solide avant de se lancer.

Contenu et formalités du contrat

Le contrat de location‑gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment :

Identité des parties.
Éléments du fonds de commerce mis en location‑gérance (clientèle, enseigne, matériel, licences...).
Origine du fonds (création, achat, succession...).
Situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux).
Durée du contrat et modalités de renouvellement.
Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur).
Obligations réciproques des parties, engagement de non‑concurrence, redevance (montant et modalités de paiement), dépôt de garantie, enregistrement et frais.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location‑gérance par un professionnel (avocat, notaire). Le contrat de location‑gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature. Cette publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées deviennent immédiatement exigibles.

Redevance : fixation et fiscalité

La redevance est la somme versée par le locataire‑gérant au propriétaire du fonds en contrepartie du droit d’exploiter ce fonds. Son montant est fixé librement par les parties. Le montant de la redevance est librement fixé entre les parties et peut être révisé si le contrat comporte une clause d'indexation.

La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe, pourcentage sur les bénéfices, pourcentage sur le chiffre d'affaires, ou combinaison. Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

Côté bailleur, les redevances perçues sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, la redevance est soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Pour le locataire‑gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise en tant que charge d’exploitation.

Obligations respectives

Obligations du locataire‑gérant

Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ni en adjoindre une nouvelle sans l'accord du bailleur.
Assurer une gestion raisonnable du fonds : exploitation continue et régulière, entretenir le fonds en état d'être exploité, remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
Payer la redevance et respecter les clauses contractuelles (non‑concurrence, interdiction de cession ou sous‑location, consultation libre de la comptabilité, paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation).
Le locataire‑gérant doit répondre de la perte de valeur du fonds ou de sa disparition totale lorsqu’elle est survenue par sa faute.

Obligations du bailleur (la mairie)

Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne, les licences nécessaires, le mobilier, le stock, le matériel.
Garantir une exploitation paisible du fonds : garantie des vices cachés et garantie d'éviction ; le fonds doit répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.
Respecter les clauses prévues au contrat (clauses de non‑concurrence, clause de reprise des marchandises, etc.).
Jusqu'à la publication légale du contrat, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire‑gérant.

Durée, fin et conséquences

Le contrat de location‑gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Il n'existe pas de durée minimale légale. Le contrat peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Le contrat prend fin dans différentes situations : expiration d'un contrat à durée déterminée non reconduit, résiliation unilatérale avec préavis (souvent 3 mois), manquement du locataire (par exemple non‑paiement de la redevance), inaptitude du locataire (décès, mise sous tutelle, interdiction de gérer, faillite personnelle). L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire‑gérant n'emporte pas automatiquement la résiliation du contrat.

À la fin du contrat de location‑gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce. Les contrats de travail en cours se poursuivent entre le bailleur et le personnel si l'entreprise a conservé son identité et son activité. Le bailleur doit restituer au locataire‑gérant le montant du dépôt de garantie. Le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation pour la valeur qu'il aura pu apporter au fonds, sauf si des clauses spéciales le prévoient (promesse unilatérale de vente, indemnité pour améliorations matérielles).

Risques, points de vigilance et conseils pratiques

Attention aux mauvaises surprises : aucun texte n’impose au propriétaire de fournir ses documents comptables avant la conclusion du contrat de location‑gérance. Le futur locataire‑gérant a tout intérêt à effectuer une analyse approfondie du restaurant sélectionné.
Le bailleur doit réaliser une sélection rigoureuse du locataire‑gérant et encadrer contractuellement la relation (clauses d’entretien et de restitution, contrôle de la destination du fonds, accès à la comptabilité, dépôt de garantie, etc.).
Point de vigilance clé : si le locataire‑gérant souhaite racheter le fonds à terme, cette option doit impérativement figurer dans le contrat sous forme de promesse de vente ou de droit de préemption.
La solidarité du bailleur envers les dettes cesse généralement après la publication du contrat dans un support d'annonces légales; la publicité est donc une formalité essentielle.

La location Gérance : Pour ou Contre ?

Aspects pratiques pour une mairie

Pour une collectivité locale qui souhaite maintenir ou relancer un restaurant communal, la location‑gérance est une solution intéressante pour conserver un service de restauration, animer le centre‑ville ou la zone touristique, tout en limitant la charge d'exploitation municipale. La mairie, en tant que bailleur, restera propriétaire du fonds et devra toutefois respecter ses obligations de délivrance et de publicité du contrat, et veiller à sélectionner un locataire fiable.

Élément	Responsable
Redevance	Locataire‑gérant → bailleur
Publication annonce légale	Les parties (dans les 15 jours)
Immatriculation RCS/RNE	Locataire‑gérant (15 jours)
Charges d'exploitation	Locataire‑gérant
Garantie des vices cachés / d'éviction	Bailleur

La location‑gérance saisonnière

La location‑gérance saisonnière fonctionne de la même manière que la location‑gérance classique. Elle est souvent utilisée pour les activités très saisonnières, ou situées dans des zones touristiques, dans lesquelles une activité ne pourra pas être rentable à l'année. Dans le cadre d'une location‑gérance, le contrat de location est signé pour une période très courte, de moins d'un an.

En résumé des avantages et inconvénients

Avantages pour le locataire‑gérant : accéder plus facilement à l’entrepreneuriat, tester une activité avant achat, exploiter un fonds déjà constitué, liberté de gestion.
Avantages pour le bailleur (mairie) : générer un revenu régulier, maintenir le fonds en activité, se retirer temporairement sans vendre, préparer une transmission.
Inconvénients pour le locataire : redevances à payer, exploitation sans propriété du fonds, pas de droit automatique au renouvellement, risque financier si la redevance est indexée sur le chiffre d'affaires.
Inconvénients pour le bailleur : responsabilité solidaire avant publication, risque de retrouver un fonds déprécié à la fin du contrat.

Reprendre un restaurant en location‑gérance est une excellente opportunité pour se lancer sans avoir à acheter immédiatement un fonds de commerce. Pour la mairie, c’est un outil de gestion et d’animation du territoire à condition d’encadrer contractuellement la relation et de choisir soigneusement le locataire‑gérant.

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