Fiscalité de la location d’un logement nus par une SASU : guide pratique et comparaison avec le meublé

Louer meublé ou louer vide : derrière ce choix se cache l'un des arbitrages fiscaux les plus lourds de conséquences pour un propriétaire bailleur. Le meublé, imposé en BIC, ouvre la porte à l'amortissement comptable - cette déduction de l'usure du bien qui neutralise l'impôt pendant 15 à 20 ans. Avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024 qui a durci les meublés de tourisme, et l'article 84 de la LFI 2025 qui réintègre désormais les amortissements dans le calcul de la plus-value, le match 2026 mérite d'être rejoué ligne par ligne. Ce guide compare les deux régimes sur 13 axes, avec 6 cas pratiques chiffrés, l'arbre de décision complet et une simulation d'amortissement sur 20 ans.

1) Avant d’aborder la fiscalité, comprendre le cadre juridique

Sans cette liste, impossible de louer en BIC, d’appliquer l’amortissement, de bénéficier du micro-BIC à 50 %. Il convient de distinguer deux niveaux de requalification. Requalification civile : si un locataire conteste la qualité de meublé devant le tribunal judiciaire et qu'un élément de la liste manque, le bail peut être requalifié en location nue de 3 ans rétroactivement (loi 1989). Requalification fiscale (autonome) : l'administration peut en outre contester le caractère meublé pour exiger une imposition en revenus fonciers et la reprise des amortissements déduits, sur le fondement de l’abus de droit ou de l’absence de réalité économique (LPF L.64).

La location nue est la location d'un logement vide, sans mobilier suffisant pour y vivre. Fiscalement, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI). Aucun amortissement possible. Dès lors que les 11 éléments du décret sont présents, le logement devient juridiquement un meublé. Fiscalement, les loyers sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (article 35 I 5° bis du CGI). Deux régimes possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel avec amortissement. La qualification juridique ne dépend ni de la surface, ni du prix, ni de la localisation. Un studio de 12 m² à Bordeaux loué 400 € peut parfaitement être meublé, et un T4 de 120 m² à Paris loué 3 500 € peut être nu.

2) Le tableau récapitulatif des différences entre location meublée et location nue en 2026

Voici le tableau de référence qui résume toutes les différences entre location meublée et location nue en 2026. Revenus fonciers (art. BIC (art. 10 700 € / an (21 400 € si rénov. 17,2 % LMNP dont CSG déductible 6,8 % (art. Oui (exonération année de création art. 1478 II CGI ; exo si CA < 5 000 € art. Régime particuliers (art. Particuliers + réintégration amortissements (loi 2025-127 du 14/02/2025 art. 84, codifié art. Concrètement : ce tableau dessine deux philosophies opposées. Le nu mise sur la stabilité et le déficit foncier pour absorber les gros travaux. Le meublé mise sur la flexibilité et l'amortissement pour effacer l'impôt dans la durée.

3) Location nue vs BIC et mécanismes de déficit

La location nue relève des revenus fonciers, une catégorie codifiée aux articles 14 à 33 quinquies du Code général des impôts. Régi par l'article 32 du CGI, le micro-foncier s'applique automatiquement dès lors que vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € (tous biens confondus). L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes vos charges. L'avantage : zéro paperasse. Vous reportez simplement le montant brut de vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042. Pas de 2044, pas de comptabilité, mais conservation obligatoire des justificatifs pendant 6 ans. Le régime réel s'applique soit automatiquement au-delà de 15 000 €, soit sur option irrévocable pendant 3 ans si vous êtes en micro. Concrètement : le micro-foncier est optimal pour un bien détenu au comptant, sans emprunt et sans travaux. C'est le seul vrai avantage fiscal décisif de la location nue. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient PAS des intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Martin est imposé à la tranche de 30 %. Il achète un appartement ancien et réalise 35 000 € de travaux la première année. Imputé sur revenu global : 10 700 € → économie d'impôt IR uniquement de 10 700 × 30 % = 3 210 € (les prélèvements sociaux ne sont PAS réduits par le déficit foncier imputé sur revenu global). Pour conserver l'avantage du déficit imputé sur le revenu global, vous devez continuer à louer le bien nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.

4) Location meublée et régime BIC avec amortissement

La location meublée est imposée en BIC, article 35 I 5° bis du CGI. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, distinguent trois configurations de micro-BIC selon la nature du meublé. Concrètement : si vous louez à l'année, un studio meublé ou un appartement familial, plafond 77 700 € et 50 % d'abattement. Si vous faites de la saisonnière Airbnb sans classement « meublé de tourisme », vous retombez à 15 000 € / 30 %. Au-delà, bascule automatique au régime réel simplifié BIC. Régime réel BIC : recettes inférieures à 286 000 € pour les prestations de services (dont location meublée) ou 840 000 € pour les ventes. Réel normal BIC : au-delà de ces seuils. Le régime réel BIC est le vrai moteur de performance du meublé. Comptabilité d'engagement (ou simplifiée selon la taille), déduction de l'ensemble des charges réelles ET amortissement du bien, du mobilier et des travaux. Résultat : un gain fiscal nul ou quasi nul pendant 10 à 20 ans, donc zéro impôt sur les loyers. Si les charges et amortissements dépassent les loyers, déficit. En LMNP, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global. Amortissement ne peut jamais créer de déficit, l’excédent est reporté en ARD sur les bénéfices BIC futurs non professionnels.

5) LMNP vs LMP et statut professionnel

Au sein du meublé, deux statuts distincts : LMNP (Non Professionnel) et LMP (Professionnel). Si une seule des conditions n’est pas remplie, vous restez LMNP. La bascule LMNP → LMP peut se faire chaque année au 1er janvier sur la base des recettes de l’année précédente, ce qui peut être conjoncturel.

6) L’amortissement comme levier de performance

L’amortissement - déduction comptable de l’usure du bien chaque année - est le mécanisme qui rend la location meublée au réel fiscalement imbattable. Le Plan Comptable et la doctrine BOFiP imposent d’amortir le bien par composants, le terrain n’étant jamais amortissable. Par exemple, un bien acheté 200 000 € peut générer 5 000 à 7 000 € d’amortissement annuel sur le bâti, auquel s’ajoute l’amortissement du mobilier (500 à 1 000 €/an). Sur une année donnée, l’économie peut être de plusieurs milliers d’euros, et projetée sur 20 ans, elle peut dépasser 50 000 € cumulés. L’amortissement ne peut jamais créer de déficit fiscal et le surplus éventuel est reporté sous forme d’Amortissements Réputés Différés (ARD).

7) Déficit foncier vs LMNP

Le déficit foncier permet d’imputer jusqu’à 10 700 € de pertes foncières sur le revenu global, avant calcul de l’IR, et peut être reporté sur 6 ans globalement et 10 ans sur les revenus fonciers, avec conditions. En LMNP réel, les charges hors amortissements peuvent aussi générer un déficit mais ne touchent pas les salaires, et se reportent sur les bénéfices BIC futurs. En cas de travaux lourds, le déficit foncier peut être plus puissant que les charges en LMNP, mais cela dépend du contexte.

8) Réintégration des amortissements et impact sur la plus-value

La loi de finances pour 2025 introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession pour les locations meublées non professionnelles. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention d’un bien LMNP sont réintégrés au prix d’acquisition pour calculer la plus-value imposable. Conséquence: la plus-value taxable peut augmenter du montant total des amortissements. Cela peut changer la stratégie de revente si l’objectif est un horizon proche.

9) Revenu net et flux de trésorerie selon la tranche d’imposition

Exemple et calculs illustratifs : le revenu net foncier peut être confronté à l’IR et aux prélèvements sociaux selon le niveau de TMI. Le cash-flow net en poche doit être calculé après remboursement de capital non déductible fiscalement. À TMI élevé, le meublé réel peut offrir un écart favorable important sur 20 ans; à TMI faible, l’écart peut être moins décisif mais demeure significatif.

10) CFE, TVA para-hôtellerie et IFI, trois taxes à connaître

Trois autres taxes peuvent peser lourd : la CFE, la TVA en para-hôtellerie et l’IFI pour les patrimoines élevés. En location nue, pas de CFE si le bail est civil; en location meublée LMNP, la CFE peut être due dès la deuxième année civile suivant le début d’activité, avec exonération l’année de création et exonérations possibles sous conditions.

11) Deux choix pour détenir et gérer un bien loué : détention directe ou SASU de location meublée

Pour un investissement locatif meublé, deux choix s’offrent à vous : la détention directe ou la création d’une SASU de location meublée. La SASU présente une souplesse et une image commerciale attractives, mais implique une double imposition si vous vous versez des dividendes (IS puis impôt sur les dividendes). En SASU, les amortissements et les charges déductibles peuvent être importants, et la distribution de dividendes peut être envisagée sous conditions. L’éventuelle vente du patrimoine détenu par la SASU peut être impactée par la valeur nette comptable abaissée par les amortissements, ce qui peut augmenter la plus-value imposable.

À côté de la SASU, la SCI et la SARL de famille restent des options selon les objectifs (transmission, régime IR, gestion familiale, etc.). La SASU immobilière attire pour sa responsabilité limitée et sa flexibilité statutaire, mais elle nécessite des coûts de création, une comptabilité rigoureuse et une stratégie claire.

12) Mise en œuvre pratique : comment créer une SASU meublée

Pour créer une SASU de location meublée, les étapes clés sont : rédiger les statuts, publier une annonce légale, déposer le formulaire M0 au CFE avec les justificatifs (avis de parution, dépôt des fonds), immatriculation et obtention du Kbis. Par défaut, la SASU est soumise à l’IS et le président est assimilé salarié. Des charges déductibles des revenus locatifs existent au niveau de la société (amortissement, intérêts, frais comptables). L’objectif est d’obtenir un résultat fiscal nul ou faible, afin de lisser les loyers et de préparer des investissements ultérieurs.

Location Meublée : SCI, SRL de Famille ou SNC ?

13) Cas pratiques et conseils d’optimisation

Cas pratique 1 : protéger son patrimoine familial - SASU peut offrir une protection du patrimoine personnel en isolation des dettes liées au crédit et locatif.

Cas pratique 2 : optimiser les revenus - la SASU permet de structurer comme une entreprise et d’optimiser les résultats par amortissements et charges déductibles.

Cas pratique 3 : projet de long terme - une stratégie multi-biens avec SASU peut faciliter le financement et la gestion de portefeuilles, tout en offrant une crédibilité renforcée auprès des banques.

Conclusion pratique

La SASU meublée offre une architecture fiscale et opérationnelle intéressante pour les propriétaires investissant durablement dans des logements meublés. Toutefois, elle exige rigueur comptable, coût de création et réflexion stratégique sur la revente et la répartition des dividendes. Le choix entre location nue et location meublée, et entre structures juridiques, dépend avant tout de votre profil fiscal, de votre capacité à investir et de vos objectifs à court et moyen terme.

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