Cumul Auto-Entrepreneur et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : Guide Complet

Depuis quelques années, le nombre d’auto-entrepreneurs en France a considérablement augmenté. Beaucoup se demandent s’il est possible de cumuler ce statut avec d’autres activités, notamment celle de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cet article explore en détail cette possibilité, en abordant les aspects légaux, fiscaux et pratiques.

La question de savoir si on peut cumuler une activité en micro-entreprise avec une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le même numéro SIREN est loin d'être anecdotique pour de nombreux entrepreneurs. La gestion simultanée d'une activité en micro-entreprise et d'une activité LMNP est non seulement possible, mais peut aussi être financièrement avantageuse. Cependant, cela requiert une vigilance constante pour s'assurer de rester dans les limites des seuils de CA autorisés.

Peut-on cumuler le statut LMNP avec une autoentreprise ?

LMNP et Auto-Entreprise : Compatibilité et Conditions

Il n’est pas nécessaire de créer une micro-entreprise pour de la location en meublé sous le statut de LMNP. Par contre, vous pouvez être auto-entrepreneur dans une autre activité et être en même temps loueur de meublé non professionnel. Faire de la location et être auto-entrepreneur dans une prestation de service est possible. De la même façon, vous pouvez faire de la vente de marchandises en entrepreneur individuel et de la location de logement en LMNP. Les revenus issus des deux activités se cumulent.

Si vous êtes auto-entrepreneur (prestation de services ou vente de marchandises), rien ne vous empêche par ailleurs d’obtenir le statut de LMNP. Les deux activités sont distinctes et se cumulent. L’auto-entreprise est une entreprise individuelle aux régimes simplifiés. Les cotisations sont fonction du chiffre d’affaires brut. Le régime de l’auto-entreprise s’applique à une activité professionnelle principale ou complémentaire. Et, comme son nom l’indique, le statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) ne couvre pas les locations professionnelles.

Il est cependant possible de faire en tant qu’auto-entrepreneur de la gestion locative, mais il est tout à fait réalisable d’être loueur de meublé professionnel (LMP) avec le statut d’auto-entrepreneur. Le bien meublé peut être à usage de résidence principale, de résidence secondaire ou de location de vacances, aussi appelé meublé de tourisme. Les activités de location d’immeubles non meublés ou professionnels sont exclus du régime de la micro-entreprise.

En ajoutant votre activité LMNP à votre SIREN existant, vous obtiendrez automatiquement un nouveau numéro SIRET dédié à cette nouvelle activité, seuls les cinq derniers chiffres variant pour identifier spécifiquement chaque établissement. Cumuler votre activité principale d'auto-entrepreneur à une activité LMNP est donc techniquement intégré dans le système d'identification des entreprises, mais n'est pas sans conséquences fiscales.

Conditions pour Bénéficier du Statut LMNP

Pour bénéficier du statut LMNP, en tant que personne, vous devez être résident du territoire français et majeur. Vous ne pouvez pas être un investisseur immobilier professionnel.

Pour jouir du régime LMNP, votre logement doit également répondre à certains critères essentiels. Il doit :

S'agir d’un bien de 9 m2 minimum ;
Être exclusivement à usage d'habitation ou touristique (pas d'activité commerciale) ;
Être convenablement meublé, de façon à ce que le locataire puisse dormir, manger et vivre.

Ce statut doit répondre à des critères financiers, En l'occurrence il s'applique si :

Votre chiffre d'affaires global annuel ne dépasse pas 23 000 euros au titre de la location classique ;
Ni 70 000 euros au titre de la location meublée de tourisme ;
Ni 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.

Si vous respectez ces seuils, alors vous profiterez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % au titre de la location classique et de 71% au titre de la location meublée de tourisme puisque vous serez automatiquement assimilé au régime des micro-bic.

Les Seuils de Chiffre d'Affaires à Surveiller

Pour ceux qui envisagent de combiner ces deux types d'activités, il faudra surveiller avec attention les chiffres d'affaires (CA) générés par chaque activité. Le cumul des CA est essentiel pour s'assurer de ne pas dépasser les seuils fixés pour le régime de la micro-entreprise. Dans l'hypothèse où un entrepreneur gère plusieurs fonds de commerce distincts, la règle du cumul s'applique toujours. Cette situation se rencontre souvent lorsque les clientèles et les types de prestations offertes diffèrent entre les activités.

Lorsque l'activité LMNP est intégrée dans une micro-entreprise qui propose également des prestations de services, les CA de ces deux volets doivent être cumulés. Ainsi le seuil de CA pour les prestations de services, fixé à 77 700 €, inclut le CA généré par l'activité LMNP. Pour les entrepreneurs qui exercent une activité mixte (vente de marchandises et prestation de services, y compris LMNP), le CA global annuel ne doit pas dépasser 188 700 €.

Le total combiné de Sophie reste inférieur au seuil global de 188 700 € pour une activité mixte. Les recettes locatives LMNP (30 000 €) sont également inférieures au seuil spécifique de 77 700 € pour les prestations de services. Sophie peut donc continuer à bénéficier du statut de micro-entreprise pour ses deux activités.

Plafonds des Cumuls pour Résumer

Ainsi, que vous réalisiez de la vente de marchandises, des prestations de service, de la location meublée de tourisme ou non, vous devez être vigilant à respecter ces seuils.

Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 72 500 € HT/an.
Option 2 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 176 200 € HT/an.
Option 3 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 72 500 € HT/an.

Exemples Concrets

Exemple 1 :

Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an.

Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 176 200 € pour la vente de marchandises, celui de 72 500 € pour la location lmnp et également le seuil global de 176 200 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.

Exemple 2 :

Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 72 600 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.

Dépassement de Seuil : Que se Passe-t-il ?

Pas de panique, lorsque vos revenus excèdent les limites définies pour le régime de la micro-entreprise, il n'est pas nécessaire de changer tout de suite de statut fiscal. En effet, il existe une période gracieuse durant laquelle on peut toujours continuer à bénéficier de ce régime.

Si vous dépassez les seuils fixés pendant deux années consécutives, vous perdez le statut d’auto-entrepreneur et ses avantages.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux :

Option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
Option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

En tout état de cause :

Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

Comment Déclarer des Activités Multiples ?

Au moment de la création de la micro-entreprise, il faudra simplement déclarer l’activité principale et les activités secondaires. La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires. Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Fiscalité en Cas de Cumul Auto-Entrepreneur et LMNP

La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE.

La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET.

Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

Catégorie de Vos Revenus d'Activités

Option 1 : Vos deux activités relèvent des BIC : dans ce cas, votre CA global sera retenu afin de déterminer votre régime.Si vous dépassez les seuils, vous ne pouvez être soumis au régime fiscal micro-BIC et vous basculez automatiquement au régime lmnp au réel (après la phase de tolérance).
Option 2 : Si l'une des activités relève de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), alors votre CA sera pris en compte de façon individuelle (mais il doit rester dans le cadre des plafonds fixés par activité).

Cotisations Sociales du Loueur en Meublé Non Professionnel sous le Statut Auto-Entrepreneur

Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales. La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous-même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.

Le montant des cotisations sociales d'un auto-entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel aux chiffres d'affaires se règle à l'échéance. Attention, en cas de non-paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions.

Annexe : Évolution des Seuils de Chiffre d'Affaires pour la Location de Meublés de Tourisme

De nouveaux seuils de chiffres d'affaires (CA) sont mis en place pour la location de meublés de tourisme. Voici les seuils applicables aux revenus de l'année 2024 et ceux applicables aux revenus de l'année 2025.

Revenus de l'année 2024, déclarés en 2025 :

Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 188 700 €.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €.

Revenus de l'année 2025, déclarés en 2026 :

Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 77 700 €.
Le loueur en meublé professionnel qui met en location des meublés de tourisme non classés est soumis au régime de la micro-entreprise si son CA ne dépasse pas 15 000 €. Si cela constitue sa seule activité de location, alors il ne pourra plus bénéficier du régime de la micro-entreprise, le seuil de CA global pour être un loueur en meublé professionnel (23 000 €) étant supérieur au seuil de la micro-entreprise (15 000 €).

Charges Déductibles en Régime Réel

Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges suivantes peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) :

Frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
Frais d'entretien et de réparation
Impôts locaux
Frais de gestion et d'assurances
Intérêts d'emprunt
Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.

Exonération des Plus-Values de Cession

Le type d'exonération change en fonction du montant des recettes :

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l'activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

L'activité comprend parfois des prestations similaires à celles des hôtels : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle. Ainsi, lorsque au moins 3 de ces prestations sont proposées, le régime fiscal applicable est celui de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée. Dans ce cas, les seuils sont les suivants :

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 250 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédent la cession.

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