Calcul de la Plus-Value Immobilière : Tout Comprendre

Les plus-values immobilières sont les gains réalisés lors de la vente d'un bien foncier ou immobilier (maison, appartement, terrain). Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux. Les plus-values réalisées par les particuliers ou les sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du code général des impôts (CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont imposables dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :

Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger. L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente. C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

FISCALITÉ, CALCUL ET PIÈGES À ÉVITER - La plus-value immobilière expliquée // Des Chiffres et Démo 📺

Calcul de la Plus-Value : Méthode Générale

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement.

si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte.
si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée.

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte.

La base d’imposition est le montant net retenu pour l’application des abattements par année de détention. Certains coûts peuvent être déduits. Les travaux réalisés (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles).

Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II). Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 41 duodecies). Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Exonérations de la Plus-Value Immobilière

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

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Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

Caractéristiques du bien cédé
Situation du vendeur
Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. À noter La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations liées au vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous touchez une pension de vieillesse

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, touchez une pension de retraite ou de réversion. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions de ressources si vous, ou votre conjoint, avez une carte mobilité inclusion invalidité. Pour une cession en 2025, vous êtes exonéré si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 679 € pour la 1re part de quotient familial (+ 3 397 € par demi-part supplémentaire) en 2023. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées

Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées (Ehpad par exemple). Vous êtes exonéré en cas de vente de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés

Vous pouvez bénéficier d'une exonération, sous conditions, si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple). Vous êtes exonéré en cas de cession de votre ancienne résidence principale, sous certaines conditions. Votre revenu ne doit pas dépasser 29 756 € pour la 1re part de quotient familial (+ 6 952 € pour la 1re demi-part supplémentaire et 5 473 € pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint. Vous ne devez pas être soumis à l'IFI (pour l'avant-dernière année précédant la vente).

Vous êtes non résident en France

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français. Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou de l'EEE, des dispositions particulières peuvent être prévues par convention internationale. Toutefois, vous êtes exonéré, sous conditions, si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale. Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France
Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de 150 000 €, si vous remplissez les conditions suivantes :

Vous êtes ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention avec la France
Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans.
La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France.

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Si vous êtes non-résident, vous devez désigner un représentant fiscal dès lors que votre plus-value est soumise à impôt.

Abattements pour Durée de Détention

Pour autant il y a un système d’abattements sur la durée de détention, qui s’applique. L’abattement est différent pour l’IR et les PS. L’exonération est totale après une détention 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les PS.

Aujourd’hui La plus-value est diminuée d'un abattement pour « durée » de détention. Le calcul est différent pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

Durée de détention

Pour l’impôt sur le revenu
Pour les prélèvements sociaux

L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention. L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans de détention.

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention	Assiette pour l'impôt sur le revenu
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Taxe Complémentaire sur les Plus-Values Élevées

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Rôle du Notaire et Déclaration Fiscale

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Le notaire s’occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur. Toutefois, vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus (2042) le montant de la plus-value déclarée par le notaire. L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois.

Loi de Finances pour 2025 : Changements et Perspectives

Après un parcours parlementaire chaotique lié au contexte politique, la loi de finances pour 2025, version Bayrou, a été adoptée par l’Assemblée nationale. Parmi les mesures phares de la loi de finances pour 2025 : une nouvelle réforme de la fiscalité des locations meublées.

La loi de finances rend applicable en Corse l’exonération de plus-value pour les cessions en faveur de la production de logements sociaux et intermédiaires (CGI, art. 150 U-II-7), prorogée jusqu’au 31 décembre 2025. Pour faciliter l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 prévoit que le conseil départemental peut réduire le taux prévu à l’article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour les primo-accédants (CGI, art. 1594 F septies nouveau). Toutefois, l’acquéreur devra prendre l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Un décret viendra préciser les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé.

Parallèlement, la loi autorise les départements à augmenter, selon un calendrier précis, et jusqu’à 5 % les droits de mutation à titre onéreux, jusqu’à présent plafonnés à 4,50 % et ce, pour les transactions conclues entre 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

La loi de finances pour 2025 recentre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises » (CGI, art. 1407). Elle précise que ces locaux « ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel ».

La loi clarifie les contours de l’obligation qui pèse sur les propriétaires de déclarer leurs locaux d’habitation (CGI, art. 1418). « Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1erjuillet de chaque année, les informations relatives à la nature de l’occupation de ces locaux, s’ils en réservent la jouissance, ou s’ils sont occupés par des tiers. Ils déclarent également les informations relatives aux caractéristiques de ces locaux, au mode d’occupation et au type de location, aux dates de début et de fin d’occupation, à l’identité du ou des occupants desdits locaux et, le cas échéant, les éléments d’identification du gestionnaire de location. En cas de vacance du local, le motif de celle‑ci est précisé ». Les modalités de cette déclaration seront fixées par décret.

Par ailleurs, pour éviter que se reproduisent des erreurs d’imposition à la taxe d’habitation la loi crée une nouvelle obligation de déclaration : « Les personnes qui occupent, sans en être propriétaires, des locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal sont tenues d’indiquer à l’administration fiscale, sur la déclaration prévue à l’article 170, l’adresse et les éléments d’identification de ces locaux ainsi que de leur propriétaire.

Nouvelle situation du loueur en meublé non professionnel

Le calcul de la plus-value taxable pour le loueur meublé est modifié en cas de cession d’un bien immobilier meublé par un loueur non professionnel (1). Pour l’imposition des revenus et des plus-values de cession, le Code général des impôts définit seulement le loueur en meublé professionnel. La qualification fiscale de loueur en meublé professionnel exige de remplir les deux conditions cumulatives suivantes :

les recettes brutes annuelles (loyers courus taxes comprises) retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €
les recettes de la location en meublé excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Par défaut, si les critères ne sont pas remplis alors le « statut » est celui du non professionnel. En cas de cession d’un bien loué meublé par ce loueur, le régime d’imposition est toujours celui des plus-values immobilières des particuliers avec application d’un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur les revenus (IR) et au taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (PS) de 17,2 % (2). La plus-value imposable est, par ailleurs, également toujours réduite d’un abattement au terme de la cinquième année de détention aboutissant à une exonération après 22 ans de détention pour l’IR et 30 ans pour les PS.

Concernant l’imposition des revenus tirés de cette location non professionnelle, les loueurs peuvent déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements afférents au logement loué, sous certaines conditions. Le cumul de ces avantages, au titre de l’imposition des revenus et des plus-values, et dans un souci d’’égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels était discuté depuis quelque temps déjà.

La loi de finances pour 2025 revoit les modalités de détermination de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, en disposant que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements déjà déduits pendant la période de location, rendant la plus-value taxable, de fait, plus importante.

Sont exclus de cette mesure les amortissements correspondants à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration ainsi que les amortissements antérieurement déduits dans le cadre d’opérations de cession portant sur les résidences universitaires, les résidences-services seniors, les établissements sociaux ou médicaux sociaux ainsi que les maisons de retraite médicalisées.

Si le montant des amortissements déduits fiscalement conduira désormais à augmenter le montant de la plus-value immobilière taxable, cette hausse pourrait toutefois être évitée dans plusieurs cas :

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