Devenir Marchand de Biens : Avantages, Inconvénients et Franchise

L’investissement immobilier rime depuis des décennies avec location d’appartements ou promotion immobilière. Les besoins en logement en constante croissance ont permis à beaucoup de se professionnaliser dans ce secteur au travers d’entreprises florissantes.

Face à des conditions de marché fluctuantes et à l’augmentation des taux d’intérêt, les entrepreneurs immobiliers cherchent des approches plus agiles et plus rentables. L’achat-revente s’impose comme une stratégie adaptée, permettant de profiter de la tendance pour réaliser des plus-values tout en limitant les risques liés à la conservation de biens immobiliers sur le long terme.

Le principe de base est simple : acquérir des biens en dessous de leur valeur et les revendre plus cher pour générer une plus value.

Dans le contexte économique actuel, l’immobilier exige une approche entrepreneuriale innovante. Le métier de Marchand de Biens, avec la stratégie d’achat-revente, offre des opportunités uniques pour les entrepreneurs modernes. Dans un marché qui change constamment, être flexible et innovant est essentiel pour un succès durable.

Le marchand de biens est une personne dont la mission principale est d'acquérir des biens immobiliers dans l'optique de les revendre. Il réalise cette transaction de façon répétitive et habituelle. Il est rémunéré sur l'excédent de prix obtenu à l'issue de la vente.

Lire aussi: Marchands de Biens: Régime TVA

Lorsqu'une personne réalise de nombreuses opérations d'achat revente d'immeubles, elle peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. De manière générale, un marchand de biens effectue une importante opération de vente tous les 6, 10, ou 18 mois.

Pour obtenir le statut de marchand de biens, vous devez prendre l'habitude de réaliser cette activité. En revanche, l'acquisition d'un immeuble qui est divisé, puis revendu par appartement est une manifestation de l'habitude. De manière générale, il n'y a pas de règles particulières.

Une personne qui acquiert un bien pour le conserver réalise un placement. Concrètement, l'intention spéculative doit être visée, non pas à la date de cession des biens, mais plutôt à la date d'acquisition. La volonté de vendre suscite le désir d'obtenir un gain, ce qui est la base de toute activité commerciale.

Fiscalité du Marchand de Biens

La fiscalité du marchand de biens est un labyrinthe compliqué, où les erreurs peuvent coûter cher : TVA, régimes fiscaux, droits d'enregistrement réduits... Trop d'acteurs sous-optimisent leur activité par manque de clarté.

Ce guide complet décortique chaque aspect de la fiscalité marchand de biens, depuis les régimes d'imposition jusqu'aux stratégies d'optimisation légales, en passant par les pièges à éviter lors des opérations d'achat-revente. Découvrez comment structurer vos opérations immobilières pour maximiser vos bénéfices tout en respectant les exigences de l'administration fiscale.

Définition et Cadre Légal

Un marchand de biens agit dans l'immobilier en achetant des propriétés pour les revendre avec profit. L'intention spéculative caractérise son action sur le marché immobilier.

Deux options principales s'offrent aux marchands de biens : l'entreprise individuelle ou la société. La SARL, SASU ou EURL offrent une protection du patrimoine personnel.

L'administration fiscale identifie l'intention spéculative par la fréquence des transactions et la durée de détention des biens. Les travaux de rénovation avant revente renforcent cette présomption.

La jurisprudence, dont les arrêts du Conseil d'État, encadre la qualification de marchand de biens. Une comptabilité rigoureuse est nécessaire pour les marchands de biens. Elle doit refléter toutes les opérations d'achat et de revente de biens immobiliers.

Les marchands de biens risquent des pénalités en cas de non-respect des obligations fiscales.

Régimes d'Imposition et Taxation des Opérations Immobilières

Les revenus d'un marchand de biens relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L'administration fiscale traite ces bénéfices comme activité commerciale.

Les marchands de biens peuvent opter pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. L'IS propose un taux réduit de 15% sur les premiers 38 120€ de bénéfices.

Le régime de TVA s'applique aux marchands de biens selon leur statut. Les opérations d'achat-revente déclenchent des obligations de collecte et de déduction. La TVA sur la marge se calcule sur la plus-value réalisée. Pour un bien acheté 120 000€ et vendu 200 000€, la marge de 80 000€ subit un taux de 20%.

Les marchands de biens bénéficient de droits d'enregistrement réduits à 0,7% du prix d'acquisition contre 5 à 7% pour un particulier.

Le délai de revente fixé à cinq ans conditionne l'avantage fiscal. Son non-respect entraîne la requalification des bénéfices et majorations de 10 à 40%.

Stratégies d'Optimisation Fiscale

La structure juridique détermine la fiscalité d'un marchand de biens. La SARL ou la SASU offre un équilibre entre protection patrimoniale et flexibilité fiscale.

Fiscalité : la plus-value du marchand de biens

Le régime de TVA sur marge diminue le coût fiscal le coût fiscal des opérations. La récupération de TVA sur les travaux de rénovation est possible. Les frais de démolition, aménagement ou raccordement électrique entrent dans le calcul de la marge fiscale.

Les frais professionnels réduisent les bénéfices imposables. Les dépenses liées aux honoraires de notaire, travaux de rénovation et frais de promotion immobilière sont déductibles.

Les marchands de biens peuvent déduire les coûts de gestion locative.

Régime Fiscal	Avantages	Inconvénients
Impôt sur le Revenu (IR)	Simplicité administrative, imposition directe des bénéfices	Responsabilité illimitée, taux d'imposition potentiellement élevé
Impôt sur les Sociétés (IS)	Responsabilité limitée, taux d'imposition fixe (15% jusqu'à 38 120€)	Complexité administrative, double imposition (bénéfices et dividendes)
TVA sur Marge	Taxation uniquement sur la plus-value	Nécessite une comptabilité rigoureuse

Il existe plusieurs régimes fiscaux pour les marchands de biens, chacun avec ses subtilités, ses pièges, et ses petites douceurs fiscales (quand on sait les saisir). Maîtriser la fiscalité du marchand de biens repose sur trois piliers : identifier son statut juridique, optimiser la TVA sur marge et respecter les obligations déclaratives. Une structuration adaptée et une gestion proactive permettent de réduire la pression fiscale.

Lorsque vous exercez l'activité de marchand de biens, vous réalisez évidemment des bénéfices. De façon technique, on parle ici de marge brute. La raison est toute simple. Contrairement à un simple investisseur, vos bénéfices ne seront pas imposés après chaque vente, mais plutôt à la fin de chaque exercice fiscal.

En ce qui concerne les bénéfices réalisés par un marchand de biens, il s'agit du prix de vente moins le prix d'acquisition ajouté à d'autres frais. Plusieurs autres charges peuvent être ajoutées à ces différents frais. Les bénéfices obtenus seront alors imposés à l'impôt sur les sociétés. Le barème appliqué est de 15 % jusqu'à 38 200 € de bénéfices.

En dehors du droit de l'immobilier, nous sommes également experts en droit fiscal. Nos avocats se chargeront de vous fournir l'assistance nécessaire.

Avant toute chose, il importe de rappeler ce qu'est une plus-value immobilière. Il s'agit en réalité de la différence positive qui existe entre le prix d'acquisition et le prix de revente d'un bien. Vous obtenez donc des plus-values seulement lorsque vous vendez plus cher les biens préalablement achetés.

Que vous exerciez comme étant une SASU, une SARL, ou une SAS, ou même une EURL, votre objectif reste le même : réaliser des bénéfices. Comme les commerçants, et les chefs d'entreprises, et même les particuliers, vos revenus ne sont pas exemptés d'une imposition. Vous devez vous soumettre à l'obligation fiscale qui vous incombe en tant que marchand de biens.

Lorsque l'administration fiscale estime que vous avez le statut de marchand de biens, les plus-values que vous avez réalisées dans le cadre de votre activité sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'imposition est effectuée au taux marginal de l'impôt sur le revenu de 45 %, maximum, auquel il est ajouté des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Toutefois, vous avez la possibilité de réduire le montant de vos impôts. Il vous suffit de mettre en place une structure efficace pour l'exercice de l'activité de marchand de biens. Vous pouvez par exemple créer une société, en l'occurrence une SARL, afin d'imposer la plus-value à l'impôt sur les sociétés au lieu de l'impôt sur le revenu.

Lorsque vous n'êtes pas marchand de biens, l'administration fiscale impose votre revenu ou gain suivant le régime des plus-values des particuliers. Le taux appliqué est de 19 %. Dans ce cas de figure, il faudra vous assurer de votre statut, car si l'autorité fiscale découvre plus tard que vous êtes marchand de biens, les conséquences peuvent être désastreuses.

Elle peut vous requalifier de marchand de biens. Cela implique qu'en plus de la taxation au taux de 19 % et des prélèvements sociaux, vous devez vous acquitter d'une nouvelle taxation au taux marginal de l'impôt sur le revenu ajouté à d'autres prélèvements sociaux.

Par ailleurs, si vous mettez le bien en location, avant de procéder à sa vente, vous devrez payer des impôts sur les loyers perçus.

Depuis l'entrée en vigueur d'une réforme de 2010, la TVA sur marge des marchands de biens n'est plus appliquée de façon obligatoire. Ce point mérite d'être souligné, car jusqu'à aujourd'hui, de nombreuses personnes continuent de croire que la TVA sur marge est toujours celle appliquée à l'activité d'un marchand de biens.

Le marchand de biens acquiert un bien qui a plus de 5 ans. Après des travaux de rénovation, il procède à sa revente. Sauf option, la vente n'est soumise à aucune TVA. Dans ce cas, le marchand de biens acquiert un bien ayant de plus de 5 ans. Il réalise des travaux de rénovation lourde, avant de le revendre. La vente est soumise à la TVA sur le prix total.

Pour éviter d'éventuels conflits avec l'administration, constituez un dossier prouvant le type de rénovation que vous avez réalisé.

Comment Devenir Marchand de Biens ?

Le marchand de biens achète en son nom et revend des biens immobiliers, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières ou actions. Comment accéder à ce métier ? Quel statut juridique permet d'exercer cette activité ? À quel régime fiscal est-elle soumis ? En quoi diffère-t-il de l'agent, du mandataire ou du promoteur ?

Pour devenir marchand de biens, nul besoin de diplôme ou d'autorisation : une simple inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) suffit. En effet, à la différence de l'agent immobilier, il est possible d'exercer l'activité de marchand de biens sans l'obtention de la carte T (carte Transactionnelle immobilière, délivrée par la CCI). Pour exercer cette activité, aucune certification/diplôme n'est nécessaire.

Cette profession peut être exercée en nom propre ou dans le cadre d'une société commerciale (SARL, SAS, SASU)... Rien ne s'oppose à l'exercice de cette profession sous le régime de l'auto-entreprise sauf un détail important : le seuil de chiffre d'affaires limité à 176 200 euros au 1er janvier 2021. Un plafond très vite dépassé lorsque l'on parle d'achat revente d'immeuble. Le statut d'auto-entrepreneur est donc incompatible avec cette profession.

Tout comme la SCI (société civile immobilière) qui ne peut pas exercer d’activité commerciale. Si le métier est exercé en nom propre, les bénéfices (plus-value) sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. La plus-value ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention.

Pour rappel, le bénéfice correspond à la différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix de revient augmenté des frais et charges.

En attendant leur revente, les appartements (ou maisons) en possession de marchand de biens peuvent être mis en location. Dans ce cas, un bail est signé et des loyers sont encaissés. Ce revenu locatif s’ajoute aux recettes réalisées par le professionnel ou sa société.

Dans le cadre d'arbitrages portant sur des biens anciens, vous pouvez opter pour le paiement de la TVA sur marge. Cette option permet de déduire la taxe sur la valeur ajoutée payée sur la rénovation.

Pour rappel, cette taxe consiste à ne collecter la taxe sur la valeur ajoutée que sur la marge réalisée lors de l'opération d’achat-revente.

Important : après rénovation lourde, un bien ancien peut être considéré comme neuf. Un immeuble ancien rénové selon ces critères peut être requalifié comme un immeuble neuf. Sa vente est alors assujettie à la TVA sur le montant total de la vente.

Le marchand de biens bénéficie de frais de notaire réduit. Pour bénéficier de ce régime de faveur, il faut prendre l’engagement de revente dans l’acte authentique.

Lorsqu'à l'échéance du délai, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé.

En tant qu'intermédiaire professionnel, vous êtes tenus à l'obligation d'information vis-à-vis de l'acquéreur. En tant que vendeur professionnel, vous êtes tenus des vices cachés du bien vendu. Vous ne pouvez donc pas être exonéré de cette obligation en invoquant votre ignorance.

Le marchand de biens est à la fois commerçant, constructeur et maître d’ouvrage. Lorsque le marchand de biens fait réaliser d'importants travaux dans le bien qu'il souhaite revendre, il doit souscrire une assurance "dommages-ouvrage". Après la vente, le marchand de biens répond des désordres qui affectent l'immeuble qu’il a rénové. Il doit donc également souscrire une assurance responsabilité civile décennale.

balises: #Franchise