Guide Ultime du Financement Immobilier en France

Un prêt immobilier est essentiel pour concrétiser un projet immobilier. Il peut s'agir d'acheter un terrain, de construire ou d'acquérir un logement, ou encore d'acheter des parts de sociétés immobilières. Certains prêts sont spécifiques à un type de projet, comme le prêt à taux zéro (PTZ) pour la construction de logements collectifs dans certaines communes.

Évaluation du Montant Total à Financer

Pour déterminer le montant total nécessaire, additionnez les éléments suivants :

Prix de vente du logement ou coût de la construction, incluant le prix du terrain
Frais de notaire
Rémunération de l'agent immobilier (si applicable)
Frais de dossier du prêt
Frais de dossier de l'assurance emprunteur
Coût de la garantie du prêteur (hypothèque ou cautionnement bancaire)
Frais d'ouverture d'un compte bancaire (si nécessaire)
Rémunération du courtier (si applicable)

Calcul de Votre Épargne et Capacité d'Emprunt

Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez additionner les sommes suivants :

Sommes placées sur un compte bancaire, un compte épargne logement (CEL) ou un livret (livret A, d'épargne populaire ou de développement durable)
Montant du plan épargne entreprise

Vous pouvez utiliser tout ou partie de ce montant total pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.

Pour déterminer votre capacité d'emprunt, prenez en compte :

Lire aussi: Choisir le Bon Financement

Le taux d'intérêt
Le coût de l'assurance emprunteur
La durée du prêt souhaitée
Les mensualités que vous pouvez rembourser

Votre capacité d'emprunt peut être limitée par votre taux d'effort, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % de votre revenu mensuel. Calculer votre taux d'endettement peut également être utile.

Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de celle faite par une autre banque (différence sur le taux d'intérêt notamment). Mais chaque banque prend en compte vos revenus pour déterminer son offre de prêt.

Vous pouvez le faire à l'aide d'un calculateur : Calculateur de crédit immobilier (estimer sa capacité d'emprunt)

Durée et Taux d'Intérêt

La durée d'un prêt immobilier est variable et négociable, mais ne dépasse généralement pas 25 ans. Le taux d'intérêt, défini par la banque, peut être fixe ou révisable. Il est crucial de comparer le taux annuel effectif global (TAEG) de chaque proposition.

Le taux d'intérêt est défini par la banque. Il peut s'agir : Soit d'un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du prêt, à moins que vous engagiez une renégociation ou un rachat de votre crédit durant le remboursement de votre crédit) Soit d'un taux révisable (ce taux varie selon l'évolution d'un taux de référence, par exemple le taux interbancaire de la zone euro).

Pour un même projet immobilier, une banque peut vous proposer un crédit immobilier avec un taux d'intérêt différent de la proposition d'une autre banque. Vous êtes libre de vous adresser à plusieurs banques pour comparer leur proposition.

Attention Il faut comparer le taux annuel effectif global (TAEG): titleContent de chaque proposition, et non pas le seul taux d'intérêt.

Les 7 POINTS à NÉGOCIER pour ton PRET immobilier

Garanties et Assurance Emprunteur

La banque peut exiger une garantie, telle qu'un cautionnement bancaire ou une hypothèque, pour assurer le paiement des mensualités. Elle peut également demander une assurance emprunteur couvrant le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi, mais ne peut pas imposer le choix de l'assureur.

Elle peut vous imposer : Soit un cautionnement bancaire Soit une hypothèque conventionnelle du bien Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

La banque peut exiger que vous preniez une assurance emprunteur. Dans ce cas, elle fixe également les risques qui doivent être couverts par cette assurance. Cependant, elle ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par la banque.

À savoir Si vous avez ou si vous avez eu un risque aggravé de santé à cause d'une maladie ou d'un handicap, la convention Aeras s'applique automatiquement. La convention impose notamment à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence. Mais elle ne l'oblige pas à vous faire une proposition d'assurance.

Domiciliation Bancaire et Types de Prêts

La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus chez elle, mais peut le proposer en contrepartie d'avantages. Il existe différents types de prêts : bancaires classiques, réglementés (prêt épargne logement, PTZ, prêt conventionné) et complémentaires (Action Logement).

La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus, en contrepartie d'avantages (réduction des frais de dossier pour le prêt, carte bancaire gratuite...).

Un prêt réglementé a des avantages (frais réduits, sans taux d'intérêt...), mais n'est accordé que sous certaines conditions (montant maximum de revenus, nature du projet immobilier à financer...). Il existe notamment : Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un plan d'épargne logement (PEL) Le prêt épargne logement, accordé à la condition d'avoir un compte épargne logement (CEL) Le prêt à taux zéro (PTZ) accordé notamment sous conditions de ressources Le prêt conventionné, comme par exemple le prêt d'accession sociale (Pas)ou le prêt conventionné "ordinaire" Un prêt complémentaire est un prêt qui n'est accordé qu'en complément d'un prêt immobilier "classique" ou d'un prêt réglementé, ou que pour un montant d'emprunt maximum. Il existe notamment les prêts complémentaires d'Action logement.

Obligations de la Banque et Offre de Prêt

Avant de faire une offre, la banque doit informer sur les risques de surendettement, consulter le fichier des incidents de remboursement (FICP) et évaluer la solvabilité de l'emprunteur. L'offre de prêt, gratuite, doit inclure la fiche d'information standardisée européenne (FISE) et détailler les caractéristiques du prêt, les garanties, les conditions de transfert et l'échéancier.

Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.

Si la banque accepte votre demande de prêt, elle doit vous adresser une offre de prêt gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution. Cette offre doit être accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne (FISE).

Contenu de l'Offre de Prêt

L'offre de prêt doit présenter les informations suivantes :

Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison...)
Date à laquelle les fonds seront disponibles
Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
Garanties exigées
Conditions de transfert du prêt à une autre personne
Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts

Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.

Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE)

La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier. Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée. En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.

Délai de Réflexion et TAEG

Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires minimum avant d'accepter l'offre de prêt. Le TAEG permet de comparer les offres en tenant compte de tous les frais (dossier, intermédiaires, assurance, garanties, évaluation du bien, etc.).

Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :

Taux d'intérêt
Frais de dossier
Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
Coût de l'assurance emprunteur
Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire ...)

Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Il existe plusieurs taux de l'usure, selon la somme empruntée et de la durée du prêt.

Évolution des Taux de Crédit Immobilier

Les taux ont considérablement évolué depuis les années 90 avec des hausses et des baisses. Depuis avril 2022, on observe une augmentation rapide et constante (environ +20 centièmes par mois) atteignant 3,5% en mai 2023. Ils ont doublé en l’espace d’un an. Cette augmentation soudaine est due au retour de l’inflation en France et dans la zone euro ayant eu pour conséquence plusieurs décisions de la BCE pour contenir l’envolée des prix. La crise en Ukraine est l’un des facteurs avec notamment la flambée des prix de l’énergie. Cette hausse s'est poursuivie jusqu'en fin d'année 2023.

Cette année 2024 marque la baisse progressive des taux. Portés par ces conditions de crédit plus avantageuses, les acheteurs voient donc leur pouvoir d’achat immobilier repartir à la hausse. L’accès au crédit redevient favorable aux primo-accédants et aux ménages les moins aisés.

Cette année se termine avec des taux, qui pour toutes les durées, passent sous les 3.50 %.

Réglementation : TAEG et Taux d'Usure

Les pouvoirs publics protègent les emprunteurs à travers plusieurs dispositifs comme le taux annuel effectif global ou le taux d’usure. Le TAEG permet de comparer les différentes propositions lors d’un achat. Il comprend non seulement le taux nominal mais aussi le prix de l’assurance, de la garantie, des frais annexes. C’est donc ce taux annuel effectif global que vous devez comparer ! Le taux annuel effectif global proposé doit être en dessous du taux d’usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Toutefois, actuellement, il est exceptionnellement révisé chaque mois.

Les OAT (Obligations Assimilables du Trésor)

Les OAT, ou Obligations Assimilables du Trésor, sont des titres d’emprunt émis par l’Etat dans le but de financer ses besoins à long terme (jusqu’au 50e anniversaire). Majoritairement achetées par les institutions comme les collectivités locales, les OAT peuvent aussi être souscrites par des particuliers. Plus le rendement des OAT augmente, plus les taux fixes sont élevés.

Les Événements Macro et Microéconomiques

L’inflation est bien sûr l’un des événements majeurs impactant les taux d’intérêt. Dans les pays où celle-ci est faible, les taux d’intérêts sont faibles, et inversement. La croissance joue également un rôle, via son impact sur l’inflation. Enfin, la devise a aussi son importance, et c’est notamment la banque centrale et sa politique monétaire qui influence sa force.

Ainsi, en période d’inflation - comme cela est le cas aujourd’hui - la BCE aura tendance à monter ses taux directeurs, ce qui fera augmenter les taux d’intérêt.

Faire Appel à un Courtier

Sa première mission est d’analyser votre dossier pour obtenir le meilleur financement à vos côtés. À ce titre, ce professionnel indépendant vous donne des conseils et vous aide à soigner votre profil. Vient ensuite le moment de négocier pour vous : obtenir le meilleur taux se fait avec son aide. Grâce à son expérience et son réseau de partenaires, votre courtier négocie les conditions les plus avantageuses : le taux, les frais éventuels, les conditions pour votre contrat afin d'obtenir, au final, la meilleure offre. En fait, ce professionnel vous accompagne de A à Z.

Aujourd’hui, il est devenu incontournable dans vos démarches de financement. Faire appel à lui présente un triple avantage :

Il vous permet de trouver le produit financier le plus adapté à votre besoin, selon votre situation, et au meilleur tarif ;
Vous bénéficiez d’un réel suivi jusqu’à la réalisation de votre objectif ;
Le gain de temps et d’énergie est énorme puisque vous avez un allié qui s’occupe de tout à vos côtés.

L’Importance de l’Apport Personnel

Plus votre apport personnel est élevé, plus il sera aisé de négocier un taux intéressant. Essayez donc de disposer d’un apport suffisant pour rassurer l'établissement bancaire. En cas de difficultés à épargner, vous pouvez également vous tourner vers votre courtier. Ce dernier se renseignera sur le type de prêt aidé dont vous pourriez bénéficier. Certains de ces emprunts peuvent compter pour l’obtention d’un accord de l'établissement bancaire.

Optimiser son Profil

Le prêteur examine vos relevés de comptes sur les 3 derniers mois. Pensez à modérer vos dépenses non urgentes pendant un trimestre. Vous devez éviter les incidents de paiement, les découverts et tout retard de paiement d’une mensualité. C’est le bon moment pour solder des petits prêts à la consommation si votre budget le permet. En complément, l'établissement bancaire sera sensible à un emploi stable, votre capacité à épargner chaque mois un peu, etc. Bref, montrez que vous êtes un client fiable, sérieux et solvable.

Bien Choisir sa Durée de Remboursement

La date d’échéance du prêt a une grande incidence sur la somme remboursée chaque mois. Toute variation a un impact sur le taux. Il sera donc différent si l'emprunt se fait sur 5, 10, 15, 20 ou 25 ans.

La durée de remboursement s’apprécie en fonction de votre situation financière, qui doit représenter moins de 35 % de vos revenus.

Négocier Chaque Élément du TAEG

C’est le coût global du prêt que vous devez négocier ! Trop d'emprunteurs se limitent au seul taux d’intérêt. Or, l’impact des frais à prévoir pour la garantie, l’assurance et les frais de dossier est important. Chaque élément peut et doit être négocié.

Outils et Comparateurs en Ligne

Pour obtenir la meilleure solution pour financer son projet immobilier, nous vous recommandons vivement de vous fier à nos simulateurs de crédit en ligne.

Comparer les Offres des Différentes Banques

Le choix de la bonne banque passera forcément par une étude comparative des offres proposées. En premier lieu, la comparaison des TAEG proposés permet de classer les propositions de manière objective et globale. Ensuite, vous devez entrer dans le détail de chaque offre avec les conditions requises par chaque organisme. Un spécialiste du courtage est l’allié idéal pour cette étape : il étudie avec vous les propositions et met en avant les points forts de chacune.

Les Avantages à Changer de Banque

Votre établissement bancaire vous connaît bien mais ne fera pas nécessairement la meilleure offre. Très souvent, le nouvel établissement prêteur demandera la domiciliation de tous vos comptes chez lui. C’est un bon argument pour négocier un meilleur taux. N’oubliez pas que vous pouvez emprunter auprès d’une agence bancaire située dans une ville n’étant pas votre ville de résidence.

Les Différents Types de Taux

Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

Taux fixe : Vous évitez les surprises avec un crédit immobilier à taux fixe : le taux d’intérêt ne varie pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt.
Taux révisable/variable : Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse.
Taux mixte : Les premières années, le taux est fixe. Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.

Type de taux	Avantages	Inconvénients	Quand utiliser ce taux ?
Taux fixe	Protection contre une hausse des taux. Coût total de l'emprunt et mensualités connues à l'avance.	Impossible de profiter des baisses de taux, sauf renégociation (sous réserve d'acceptation par votre banque) ou rachat de crédit.	Achat d’une résidence principale
Taux révisable/variable	Permet de profiter des baisses de taux du marché, diminuant potentiellement le coût du crédit.	Risque d'augmentation des taux, impactant le coût total. Protection partielle (taux capé).	Le taux révisable est plus faible qu’un emprunt à taux fixe. Il peut donc être judicieux lorsque vous pensez pouvoir rembourser votre prêt de manière anticipée
Taux mixte	Combinaison des avantages du taux fixe et révisable. Taux fixe initial, puis variable capé.	Complexité et risque lié à la partie variable du prêt. Plafonnement limité à plus ou moins 1% du taux initial.	Profiter d'une baisse anticipée des taux : si vous anticipez une baisse des taux d'intérêt dans les années à venir, le taux mixte vous permet de profiter de cette baisse après la période initiale à taux fixe, sans vous exposer immédiatement aux fluctuations du marché.

Si vous avez un projet immobilier en vue, les simulateurs de CAFPI sont une aide précieuse pour mieux estimer votre crédit immobilier et ainsi se projeter.

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