Micro-Entrepreneur et Location Meublée : Conditions et Cumul

Depuis quelques années, on constate une augmentation significative du nombre d’auto-entrepreneurs en France. Si ce statut attire toujours plus de personnes, on peut se demander s’il peut se cumuler avec d’autres projets, et notamment ici avec le statut LMNP.

La question de savoir si on peut cumuler une activité en micro-entreprise avec une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sous le même numéro SIREN est loin d'être anecdotique pour de nombreux entrepreneurs. La gestion simultanée d'une activité en micro-entreprise et d'une activité LMNP est non seulement possible, mais peut aussi être financièrement avantageuse. Cependant, cela requiert une vigilance constante pour s'assurer de rester dans les limites des seuils de CA autorisés.

Comment devenir auto-entrepreneur en 2025 ?

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Un propriétaire qui loue son logement en meublé doit déclarer ses recettes en fonction de son régime fiscal (micro ou réel) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), lors de la déclaration d’impôt sur le revenu. Vous êtes loueur meublé non professionnel tant que vous ne dépassez pas certains seuils. En effet, au-delà de ces limites vous êtes considéré comme loueur meublé professionnel. Alors, LMNP ou LMP ?

L’activité du meublé doit être déclarée au plus tard 15 jours suivant le début de la première mise en location. Il convient de s’immatriculer comme LMNP auprès de l’INPI afin d’obtenir un numéro SIREN. Cet identifiant servira de base aux impôts pour que vous puissiez déclarer vos revenus. Il vous faudra indiquer le choix du régime fiscal.

Vous déclarez vos recettes brutes annuelles et vous bénéficiez d’un abattement de 50% (30% dans le cas des meublés de tourisme, 71% en cas de classement). La fiscalité de ce régime est plus avantageuse que la location nue (revenus fonciers), car l’abattement est de seulement 30 % sous le régime du micro-foncier (location nue).

Vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel simplifié. Dans ce cas, vous devez déposer une liasse 2031 au SIE (Service des Impôts des Entreprises) pour déterminer le revenu imposable de l’année en cours.

A noter que le statut de l’exploitant de l’activité de location meublée (appelé parfois statut du dirigeant LMNP) est celui d'une personne physique imposée pour son activité à l’impôt sur le revenu.

Lorsque le bien immobilier concerné par l’activité du meublé est détenu par plusieurs personnes qui n’ont pas le même foyer fiscal (cas de la déclaration de revenus non-commune), le statut n’est plus le même puisque les personnes détentrices du meublé doivent être sous la même forme juridique : on parle de location meublée non professionnelle en indivision.

L’avantage mis en avant pour ce statut est sans conteste l’allègement des formalités administratives. En effet, vous immatriculer en tant qu’auto-entrepreneur est simple et rapide (au même titre que la création LMNP).

Cumul des activités : Auto-Entrepreneur et LMNP

Vous êtes auto-entrepreneur et êtes donc imposé dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) : Dans ce cas, vous pouvez cumuler les deux activités distinctes et vous aurez deux numéros de SIRET. Vous êtes auto-entrepreneur dans la vente de marchandises ou dans la prestation de services, et vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Lorsque vous souhaitez démarrer une activité LMNP et que vous disposez déjà d'une micro-entreprise soumise au régime des BIC, il convient de comprendre le mécanisme d'identification des entreprises. Chaque personne physique se voit attribuer un numéro SIREN unique et définitif pour l'ensemble de ses activités professionnelles durant toute sa vie d'entrepreneur.

En ajoutant votre activité LMNP à votre SIREN existant, vous obtiendrez automatiquement un nouveau numéro SIRET dédié à cette nouvelle activité, seuls les cinq derniers chiffres variant pour identifier spécifiquement chaque établissement.

Cumuler votre activité principale d'auto-entrepreneur à une activité LMNP est donc techniquement intégré dans le système d'identification des entreprises, mais n'est pas sans conséquences fiscales.

Au moment de la création de la micro-entreprise, il faudra simplement déclarer l’activité principale et les activités secondaires.

Pour ceux qui envisagent de combiner ces deux types d'activités, il faudra surveiller avec attention les chiffres d'affaires (CA) générés par chaque activité. Le cumul des CA est essentiel pour s'assurer de ne pas dépasser les seuils fixés pour le régime de la micro-entreprise.

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Dans l'hypothèse où un entrepreneur gère plusieurs fonds de commerce distincts, la règle du cumul s'applique toujours. Cette situation se rencontre souvent lorsque les clientèles et les types de prestations offertes diffèrent entre les activités.

Lorsque l'activité LMNP est intégrée dans une micro-entreprise qui propose également des prestations de services, les CA de ces deux volets doivent être cumulés. Ainsi le seuil de CA pour les prestations de services, fixé à 77 700 €, inclut le CA généré par l'activité LMNP.

Pour les entrepreneurs qui exercent une activité mixte (vente de marchandises et prestation de services, y compris LMNP), le CA global annuel ne doit pas dépasser 188 700 €.

Le total combiné de Sophie reste inférieur au seuil global de 188 700 € pour une activité mixte. Les recettes locatives LMNP (30 000 €) sont également inférieures au seuil spécifique de 77 700 € pour les prestations de services. Sophie peut donc continuer à bénéficier du statut de micro-entreprise pour ses deux activités.

Pas de panique, lorsque vos revenus excèdent les limites définies pour le régime de la micro-entreprise, il n'est pas nécessaire de changer tout de suite de statut fiscal. En effet, il existe une période gracieuse durant laquelle on peut toujours continuer à bénéficier de ce régime.

Concernant l’activité LMNP, on peut opter pour le régime réel. Si une des activités reste en dessous du seuil de la micro-entreprise, on peut encore continuer à opérer sous ce régime pour cette activité spécifique. Pour l'autre activité excédant le seuil, il pourrait être judicieux de considérer la création d'une autre forme de société.

Tableau récapitulatif des seuils de chiffre d'affaires

Type d'activité	Seuil de chiffre d'affaires (CA)
Prestations de services et LMNP	77 700 € HT/an
Vente de marchandises et LMNP tourisme	188 700 € HT/an
Vente de marchandises et LMNP non tourisme	188 700 € HT/an

Déclaration des activités multiples

La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires.

Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.

Dépassement de seuil : quelles conséquences ?

Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu' il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas.

Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.

En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux :

Option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
Option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.

En tout état de cause :

Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.

Fiscalité en cas de cumul Auto-Entrepreneur et LMNP

Déclaration

La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE.

La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET.

Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.

Catégorie de vos revenus d'activités

Option 1 : Vos deux activités relèvent des BIC : dans ce cas, votre CA global sera retenu afin de déterminer votre régime. Si vous dépassez les seuils, vous ne pouvez être soumis au régime fiscal micro-BIC et vous basculez automatiquement au régime lmnp au réel (après la phase de tolérance).
Option 2 : Si l'une des activités relève de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), alors votre CA sera pris en compte de façon individuelle (mais il doit rester dans le cadre des plafonds fixés par activité).

Cotisations sociales du loueur en meublé non professionnel sous le statut auto entrepreneur

Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales. La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous-même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.

Le montant des cotisations sociales d'un auto-entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel aux chiffres d'affaires se règle à l'échéance. Attention, en cas de non-paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions.

LMNP et Auto-Entrepreneur : ce qu'il faut retenir

Créer une auto-entreprise pour faire de la location meublée non professionnelle n’est pas possible. Vous pouvez cependant ouvrir une auto-entreprise en vue de faire de la gestion locative de biens meublés. Si vous êtes auto-entrepreneur (prestation de services ou vente de marchandises), rien ne vous empêche par ailleurs d’obtenir le statut de LMNP. Les deux activités sont distinctes et se cumulent.

Le statut de loueur en meublé non professionnel n’implique pas la création d’une entreprise, quelle que soit sa forme (auto-entreprise, SARL, EURL…). Il est cependant possible de faire en tant qu’auto-entrepreneur de la gestion locative. Par contre, il est tout à fait réalisable d’être loueur de meublé professionnel (LMP) avec le statut d’auto-entrepreneur.

Il n’est pas nécessaire de créer une micro-entreprise pour de la location en meublé sous le statut de LMNP. Par contre, vous pouvez être auto-entrepreneur dans une autre activité et être en même temps loueur de meublé non professionnel.

Article rédigé par Baptiste BOCHART

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