Le Nouvel Impôt Foncier en France : Comprendre les Changements et les Impacts

La fiscalité immobilière en France est un sujet complexe et en constante évolution. Au cœur de cette complexité se trouve la taxe foncière, un impôt local essentiel pour le financement des collectivités territoriales. Cependant, les récentes réformes et les discussions autour de nouvelles contributions potentielles suscitent de nombreuses questions et inquiétudes parmi les propriétaires et les locataires. Cet article vise à éclaircir les tenants et aboutissants du nouvel impôt foncier, en explorant son mode de calcul, ses implications financières et les perspectives de réforme.

Comment est Calculée la Taxe Foncière ?

Les valeurs locatives cadastrales constituent les bases d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’agit des valeurs locatives cadastrales de chaque propriété, représentant en principe le loyer annuel potentiel de cette propriété, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir les frais de gestion et d’entretien (assurance, réparations, etc.).

Les valeurs locatives retenues ont été calculées en 1974 à partir de données, notamment de marché, de 1970. Jusqu’en 2018, les valeurs locatives étaient revalorisées chaque année selon un coefficient fixé librement par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers. Depuis la réforme de 2018, cette revalorisation est fonction de l’inflation.

En pratique, le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre de l’année N-1. En cas de hausse de l’inflation, cet index augmente automatiquement. Si cette nouvelle hausse ne fait guère l’affaire des contribuables concernés, elle reste modérée par rapport aux dernières revalorisations.

À titre d’exemple, en 2022, les bases locatives servant au calcul de la taxe foncière ont bondi de 3,4 %. En 2023, cette hausse a atteint + 7,1 %. En 2024, les valeurs locatives cadastrales ont augmenté de 3,9 %. Si cette hausse pour 2025 s’avère mesurée au regard de ces comparatifs, rappelons qu’en 2021 les valeurs locatives cadastrales n’avaient augmenté que de 0,2 %.

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Schéma explicatif de la taxe d'habitation

Mais les propriétaires doivent également tenir compte du taux d’imposition voté par les collectivités locales. Chaque collectivité bénéficiaire de la taxe foncière applique en effet un taux aux bases d’imposition. La somme des cotisations prélevées par les collectivités territoriales donne le montant brut de la taxe foncière.

Sur ce montant brut, l’État applique 3 % à titre de frais de gestion, dont les deux tiers sont appliqués en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge. Par exception, ce taux est de 8 % pour la collecte au profit des syndicats de communes. La somme du montant brut de taxe foncière et des frais de gestion donne le montant total de taxe foncière.

Les avis de taxe foncière pour 2025 ne seront envoyés aux contribuables qu’à l’été.

Évolution des Taux d'Imposition par les Collectivités Locales

D’après une note de la DGFiP publiée en août 2024, entre 2023 et 2024, les communes ont largement reconduit leurs taux à l’identique. Les reconductions de taux sont particulièrement marquées dans les communes dont la population est comprise entre 50 000 et 100 000 habitants.

Seules deux communes sur cent ont choisi de baisser leurs taux de fiscalité directe locale. Cependant 16,7 % des collectivités publiques ont choisi d’augmenter le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties. En 2023, elles n’étaient que 14 % à avoir opté pour une augmentation. Pour plus d’une collectivité sur deux, cette augmentation reste restreinte, car limitée au maximum à un point. 26,6 % d’entre elles ont choisi de hausser leurs taux d’imposition d’un à deux points.

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Entre 2013 et 2023, les propriétaires immobiliers ont vu leur taxe foncière augmenter en moyenne de + 32,9 %, soit une hausse quatre fois plus importante que celle des loyers, qui n’ont progressé que de + 7,7 % sur la même période, souligne l’UNPI. Entre 2023 et 2024, et d’après les modélisations de l’UNPI, la taxe foncière a bondi de + 4,9 % dans les 200 villes les plus peuplées de France.

Certaines métropoles se distinguent en affichant des augmentations records. C’est notamment le cas de Paris où la taxe foncière a ainsi explosé de + 83 % entre 2013 et 2023.

Taxes Additionnelles

D’autres taxes additionnelles peuvent venir augmenter le poids de la fiscalité directe locale. La commune ou une intercommunalité peut avoir institué une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui partage la même base d’imposition que la taxe foncière pour couvrir spécialement les dépenses d’enlèvement des déchets ménagers.

Dans ce cas, le taux, la base d’imposition et la cotisation de TEOM apparaissent sur l’avis de taxe foncière dans une colonne dédiée, même s’il s’agit en réalité d’un impôt distinct de la taxe foncière. Des frais de gestion sont également prélevés, au taux de 8 %. Contrairement à la taxe foncière, les bailleurs peuvent refacturer la TEOM à leurs locataires.

Les deux tiers des communes françaises prévoient également pour les propriétés bâties une taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État. Les frais de gestion de l’État sont fixés à 9 % pour la TSE. En Île-de-France, une TSE spécifique s’applique en sus au profit de l’établissement public du Grand Paris chargé de développer le réseau de transport francilien. En Martinique et en Guadeloupe, une TSE supplémentaire est également prélevée au profit d’établissements publics fonciers spécifiques.

Depuis 2015, pour les propriétaires franciliens, une taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) s’applique pour le financement des transports en commun. Depuis 2015, les propriétaires peuvent être assujettis à une taxe GEMAPI (Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), qui est collectée au profit de collectivités (le plus souvent des intercommunalités) exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations.

À sa création, la taxe GEMAPI n’était prélevée que dans une vingtaine de communes. Dix ans plus tard, souligne l’UNPI, la taxe GEMAPI, est désormais prélevée dans trois quarts des communes.

Impact de la Taxe Foncière sur les Investissements Immobiliers

Le poids de la taxe foncière constitue un frein pour les investisseurs immobiliers. D’après une enquête réalisée à l’automne 2024 par le réseau immobilier l’Adresse en collaboration avec OpinionWay, seuls 20 % des Français envisagent un achat immobilier dans les deux prochaines années, dont un tiers pour un usage locatif. 33 % des répondants identifient la pression fiscale, et plus particulièrement la hausse de la taxe foncière, comme un obstacle majeur.

L’augmentation de la taxe foncière pèse sur la rentabilité des biens acquis pour un investissement locatif. Pour l’avenir, la pression fiscale pourrait encore augmenter.

La Réforme des Valeurs Locatives Cadastrales

Les valeurs locatives représentent le niveau de loyer annuel théorique que le bien concernée pourrait produire si elle était louée. Ces bases servent au calcul de la taxe foncière. Elles sont calculées forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties.

Ces valeurs locatives sont mises à jour tous les ans par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Les valeurs locatives cadastrales actuelles sont critiquées car déconnectées de la réalité du marché locatif. Devenues obsolètes, elles entraînent de ce fait des répartitions d’impôts entre les contribuables qui peuvent être source d’iniquité.

Si, en 1970, les immeubles anciens de centre-ville ne disposaient pas de tout le confort moderne au contraire des immeubles neufs construits en périphérie des grandes villes, cinq décennies plus tard, le marché immobilier locatif a beaucoup changé et les bases de calcul de la valeur locative ont perdu leur pertinence.

Les pouvoirs publics souhaitent depuis plusieurs années revoir ces bases, pour qu’elles soient plus en cohérence avec les loyers actuels. Le principe d’une révision générale des valeurs des locaux d’habitation a été acté dans le cadre de la loi de finances pour 2020. La réforme s’appliquera pour la première fois en 2028, le calendrier initial ayant été repoussé de deux ans dans le cadre de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023.

Selon le nouveau calendrier prévu par la loi de finances pour 2023, une campagne déclarative de collecte des loyers interviendra auprès des propriétaires bailleurs de locaux d’habitation au premier semestre de l’année 2025. Le gouvernement présentera au Parlement, avant le 1er septembre 2026, un rapport sur les conséquences de la révision pour les contribuables, les affectataires des impôts fonciers et l’État sur la base des données collectées.

Vers une Nouvelle Contribution Territoriale Universelle ?

À l’occasion de l’examen du budget 2025 au Parlement, marqué par des économies importantes, le gouvernement de Michel Barnier a demandé des efforts. Malgré la suppression l’année dernière de la taxe d’habitation, cette dernière n’était pas loin de faire son retour à l’occasion du budget 2025 au Parlement.

Taxe Foncière : Calcul et Exonération

Alors que le gouvernement de Michel Barnier a demandé un effort budgétaire aux collectivités, des élus en ont profité pour réclamer le retour de la taxe d’habitation et redonner un levier fiscal au bloc communal et aux départements. En 2019, lors de la dernière année de son plein exercice, la taxe d’habitation avait généré plus de 22 milliards de recettes dont 15,2 milliards reversés aux communes. Malgré la promesse de compenser les pertes de recette, les collectivités ne s’y retrouvaient pas. Ainsi, en raison de la hausse des dépenses et des recettes stables, l’idée d’un retour de la taxe d’habitation prend de l’ampleur.

Le maire Les Républicains de Meaux, Jean-François Copé, propose «une taxe sur la résidence», qui remplacerait l’actuelle taxe foncière et concernerait à la fois les propriétaires et les locataires, à l’exception des plus modestes.

Une manière donc de rétablir l’équité fiscale puisque les locataires, non soumis à la taxe foncière, ne participent plus au financement des collectivités depuis la fin de la taxe d’habitation. Et ce, alors qu’ils «utilisent et bénéficient des équipements publics communaux, intercommunaux et métropolitains», confie un élu d’une communauté de communes de l’aire urbaine toulousaine, à La Dépêche.

Le député LFI David Guiraud, de son côté, prend position en faveur du rétablissement de la taxe d’habitation sur les résidences principales, mais pour les 20 % les plus riches. Une proposition balayée par la ministre du Partenariat avec les territoires et de la Décentralisation, Catherine Vautrin. Elle assure tout de même «qu’il faut réfléchir à une participation possible au fait de vivre dans la ville ou le village».

Ce lundi, le ministre de l'Aménagement du territoire et de la Décentralisation de France, François Rebsamen, a défendu une contribution modeste des locataires et propriétaires pour financer les services publics de chaque commune. Selon la porte-parole du gouvernement Sophie Primas, l'exécutif n'est pas aligné sur la proposition de François Rebsamen même si rien n'est encore tranché.

"La coupe est pleine aujourd'hui donc aucune augmentation d'impôts n'est bonne dans ce pays. Il faut arrêter d'augmenter les impôts, d'augmenter massivement les dépenses, d'augmenter l'endettement. Il faut baisser les dépense publiques", estime Bartolomé Lenoir, député UDR de la Creuse.

Déclaration des Locaux d’Habitation en 2025

Les propriétaires de logements doivent désormais déclarer à l'administration fiscale à quel titre ils les occupent (résidence principale, secondaire ou logement vacant), ou l’identité de leurs occupants pour ceux qui sont loués ou prêtés gratuitement à des tiers.

Objectif, permettre au fisc d’identifier les logements et les contribuables qui restent soumis à la taxe d’habitation (résidences secondaires et locations saisonnières) ou à la taxe sur les logements vacants (logements situés en zones tendues vides et inoccupés depuis un an au moins).

Déclaration du Changement d’Usage

Cette déclaration des locaux d’habitation a été créée en 2023 et doit en principe être effectuée avant le 1er juillet de chaque année. Vous êtes toutefois dispensé de la renouveler si aucun changement n’est intervenu dans les informations transmises depuis votre dernière déclaration. Ainsi, si la situation de vos biens n’a pas évolué en 2023, vous avez été dispensé de la remplir à nouveau en 2024, et si elle n’a pas évolué non plus en 2024, vous en êtes également dispensé cette année.

Actualisation

Si la situation ou les conditions d’occupation d’un de vos biens ont changé en 2024, il est en revanche impératif d’actualiser votre déclaration avant le 1er juillet 2025, faute de quoi vous risquez une amende de 150 € par bien. Vous êtes concerné si votre résidence principale est devenue votre résidence secondaire ou inversement, si vous avez mis en location un logement qui était inoccupé, si vous avez changé de locataire, si un bien est devenu vacant, etc.

En Ligne ou sur Papier

Pour déclarer le nouvel usage ou les nouvelles conditions d’occupation de vos biens, connectez-vous à votre espace personnel sur le site des impôts, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Une déclaration papier (formulaire n° 1208-OD) est également disponible si vous n’avez pas accès à Internet ou n'êtes pas en mesure de souscrire la déclaration en ligne, à renvoyer également avant le 1er juillet aux centres des finances publiques dont dépendent vos biens. Vous pouvez la télécharger sur le site des impôts.

Mentions Obligatoires

La loi de finances pour 2025 a précisé les mentions obligatoires à renseigner dans la déclaration. Pour chaque bien dont la situation a changé en 2024, vous devez indiquer ses caractéristiques (adresse, nature et surface), son nouvel usage si vous vous en réservez la jouissance ou, s’il est occupé par un tiers, son mode d'occupation (occupation à titre gratuit ou location), le type de location conclue (location nue, meublée, à usage professionnel ou saisonnière, loi de 1948, logement social), les dates de début et éventuellement de fin d'occupation, l'identité des occupants (sauf locations saisonnières) ainsi que, le cas échéant, celle du gestionnaire de la location.

La déclaration en ligne est préremplie des données connues de l'administration (adresse, nature et surface des biens) et regroupe tous vos biens. La déclaration papier est vierge et doit être remplie intégralement en autant d’exemplaires que vous avez de biens.

Déclaration des Loyers d’Habitation

En théorie, les propriétaires sont aussi tenus de déclarer chaque année, avant le 1er juillet, les loyers tirés de leurs logements loués à usage de résidence principale. Objectif cette fois, permettre aux pouvoirs publics de réviser les évaluations des locaux d’habitation qui servent de base au calcul des impôts locaux.

Décalage

Ce calendrier a été reporté de deux ans en raison de difficultés techniques. C’est donc à partir de cette année que les propriétaires bailleurs ont normalement l’obligation de déclarer les loyers qu’ils pratiquent. L'administration fiscale a toutefois décidé de reporter à nouveau cette obligation et la déclaration des loyers reste facultative en 2025, comme en 2023 et en 2024. Elle n'est d'ailleurs possible que pour les propriétaires qui actualisent leur déclaration des biens immobiliers en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers ». Si vous remplissez une déclaration papier n° 1208-OD, vous ne pouvez toujours pas déclarer vos loyers car aucune case n’est prévue à cet effet pour l'instant.

Location Meublée

À partir de cette année également, vous devez déclarer le numéro Siren qui vous a été attribué par l’Insee si vous faites de la location meublée. Le cas échéant, vous devez aussi préciser si vos biens sont classés en meublés de tourisme. Et si vous avez confié vos locations à un gestionnaire, vous devez l’identifier (Siren et dénomination) et indiquer si le contrat qui vous lie vous interdit toute utilisation personnelle des biens loués.

Ces précisions permettront au fisc de savoir si vous êtes redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour vos locations saisonnières ou si vous pouvez y échapper.

Autre nouveauté, si vous êtes locataire ou occupant à titre gratuit d’une résidence secondaire, vous devrez préciser son adresse et l’identité de son propriétaire dans votre déclaration de revenus 2024 remplie en ligne (à renvoyer en mai ou juin 2025). Un nouveau cadre intitulé « Location d'une résidence secondaire » est créé au début de la télédéclaration, qui permet de renseigner jusqu'à 10 résidences secondaires.

Cela permettra au fisc de savoir si c’est vous ou votre propriétaire qui devez payer la taxe d’habitation. Si vous remplissez votre déclaration de revenus 2024 sur papier, vous êtes dispensé de fournir ces informations cette année car les imprimés fiscaux n'ont pas été adaptés en conséquence.

Déclaration du Motif de la Vacance

Des nouveautés sont également au programme si vous êtes propriétaire d’un logement vacant, c’est-à-dire ni meublé ni occupé. Vous devez désormais préciser la date de début et éventuellement de fin de la période d’inoccupation et, surtout, indiquer le motif de la vacance.

Vacance Volontaire ou Subie

Quatre motifs sont prévus :

bien vacant pour des raisons personnelles ;
bien qui ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants (plus de 25 % de la valeur du logement) ;
bien mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas locataire ou acquéreur ;
bien destiné à être démoli ou à faire l’objet d’une opération de rénovation urbaine.

Là encore, ces précisions permettront au fisc de savoir si vous êtes redevable de la taxe sur les logements vacants (vacance volontaire) ou si vous en êtes exonéré (vacance involontaire).

Hébergement en Ehpad

Si vous avez conservé l’usage de votre ancienne résidence principale alors que vous êtes hébergé dans une maison de retraite ou un Ehpad, vous devez la déclarer en résidence secondaire (déclaration en ligne) ou cocher la case prévue à cet effet (déclaration papier). Cela permettra au fisc de vous exonérer à la fois de taxe sur les logements vacants et de taxe d’habitation pour ce bien.

Une Déclaration Coûteuse pour les Finances Publiques

Dans un rapport rendu public le 23 janvier 2025, la Cour des comptes dresse un constat très critique sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Son déploiement technique s’est déroulé dans des conditions particulièrement difficiles, plus d’un million de contribuables ayant été imposés à tort à la taxe d’habitation ou à la taxe sur les logements vacants lors de sa mise en place en 2023. L’administration a dû en conséquence consentir plus de 1,3 milliard d’euros de dégrèvements d’impôts qui ont été intégralement pris en charge par l’État.

La Cour a également constaté la persistance de nombreuses taxations erronées en 2024 et a invité la Direction générale des finances publiques à rectifier le tir dans les meilleurs délais.

Un Nouvel Impôt Local Potentiel

Un nouvel impôt local pourrait bientôt remplacer la taxe d'habitation des résidences principales. Cette « contribution territoriale universelle » concernerait les propriétaires comme les locataires.

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