Option TVA sur les loyers : Avantages et inconvénients
Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L'application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.
Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Toutefois, vous avez la possibilité d’opter pour la TVA si vous remplissez certaines conditions.
En vertu de l’article 260 du Code général des impôts (CGI), vous pouvez opter pour la TVA si les locaux que vous donnez en location :
- Sont à usage professionnel et non d’habitation ;
- Sont loués nus.
Si vous proposez des locaux aménagés à un usage professionnel, la TVA n’est plus une option, mais une obligation. La location sera alors taxée au taux normal de TVA, à 20 %.
Alors, comment savoir si une location est considérée comme nue ou aménagée ? La jurisprudence précise qu’une location est aménagée lorsqu’elle comporte tout le matériel, les installations et le mobilier nécessaires à une activité bien précise. Si le matériel ne permet pas l’exercice de cette activité, alors la location est considérée comme nue. Par exemple, si vous louez un local équipé d’un mobilier pour boucher alors que le preneur souhaite faire de la coiffure, il est considéré comme nu.
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Attention, pour que l’option à la TVA de la SCI soit valable, il faut que le bail de location mentionne expressément l’assujettissement à la taxe.
Fiscalité du bail commercial
Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ?
En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.
TVA sur option possible…
En cas de location d’immeubles nus à usage professionnel, vous avez toutefois la possibilité d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Elle ne peut pas s’appliquer aux locaux qui seraient affectés à un autre usage.
Pour le propriétaire. Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc.
Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable).
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Pensez au « crédit de départ »
Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation.
Exemple : Vous avez constitué une SCI en 2016 qui a acheté un local commercial mis en location, acquisition qui a été soumise à la TVA. On imagine que la TVA qui a grevé cet achat est d‘un montant de 60 000 €. En 2018, le propriétaire décide d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il va alors pouvoir récupérer une partie de la TVA qui a grevé son achat.
La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date.
Que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Pas nécessairement...
Opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Vous devrez également soumettre l’ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme par exemple la taxe foncière, les charges, etc.
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L’option pour la TVA en SCI pour les bâtiments et terres agricoles
En principe, la SCI qui loue un bien à usage agricole est exonérée de TVA. Elle peut toutefois opter pour l’assujettissement, à condition que le locataire soit lui aussi redevable de la TVA. Vous devez en revanche exclure de la base imposable les parties à usage d’habitation ou commercial (par exemple, s’il existe une zone de camping sur le terrain agricole).
Le taux de TVA applicable est alors de 20 %.
Dans quels cas faut-il obligatoirement opter pour la TVA en SCI ?
On l’a vu, la SCI relève obligatoirement de la TVA lorsqu’elle loue un bien à usage professionnel, dès lors qu’il est aménagé. Ce sera aussi le cas si elle pratique une activité para-hôtelière ou des parkings. Elle devra alors facturer la TVA au taux normal de 20 %.
L’option obligatoire de TVA en SCI pour la location meublée para-hôtelière
La location meublée est une activité commerciale, qui pourrait entraîner l’assujettissement de la SCI à la TVA. Ce n’est pas le cas, car en principe, les locaux donnés à usage d’habitation sont exonérés de plein droit de la TVA, même s’ils sont meublés. Il faudrait que locaux soient à usage professionnel pour que l’option à la TVA soit possible.
Le CGI prévoit toutefois que certaines prestations accordées en sus de la location lui donnent un caractère professionnel, assimilable à l’hôtellerie. Ainsi, la SCI relève de plein droit de la TVA lorsqu’elle propose au moins 3 sur 4 des services suivants :
- La fourniture d’un petit-déjeuner au locataire ;
- La fourniture d’un service de nettoyage des locaux autre que celui réalisé en début et en fin de séjour ;
- La fourniture du linge de maison ;
- La fourniture d’une prestation de réception, même si elle est électronique.
L’option de TVA en SCI obligatoire pour la location de stationnement
Vous devez obligatoirement opter pour la TVA en SCI dès lors que vous proposez des emplacements à louer pour le stationnement de tous types de véhicules. Peu importe le type de stationnement (garage, place en sous-sol)… ou la nature du véhicule, qui peut même être un bateau ou un avion.
Pourquoi opter pour la TVA en SCI ?
L’avantage de l’option à la TVA pour la SCI, c’est que la société peut facturer cette taxe aux locataires et la déduire de celle réglée sur ses achats professionnels et les travaux qu’elle fait réaliser. Si votre société a des charges importantes ou prévoit de réaliser des travaux d’envergure, elle pourra ainsi en diminuer le poids financier et améliorer le rendement de son activité.
Lorsque la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, la société dispose d’un crédit de TVA qui peut servir à payer cette taxe sur les prochaines déclarations. La société peut également en demander le remboursement ou l’utiliser pour payer un autre impôt professionnel.
Quels sont les inconvénients de l’option à la TVA en SCI ?
Si l’option à la TVA peut faire réaliser des économies, elle entraîne des inconvénients.
Un loyer plus élevé pour le locataire
Vous devez répercuter la taxe sur le locataire. Autrement dit, facturer le loyer 20 % plus cher, ce qui peut constituer un frein par rapport à la concurrence. Cette affirmation est à nuancer toutefois, selon si vos locataires sont eux-mêmes assujettis ou non à la TVA.
L’option de TVA en SCI : un délai de 9 ans avant d’y renoncer
Une fois que vous avez opté pour la TVA en SCI, vous devez attendre l’expiration d’un délai de 9 ans pour y renoncer. Vous devez donc être certain de supporter suffisamment de charges pendant toute cette période pour que l’assujettissement présente encore un intérêt.
Une comptabilité plus rigoureuse
Le gros point noir de l’option à la TVA, c’est la comptabilité. Vous devez en effet ventiler les différentes opérations en fonction :
- De celles qui sont assujetties à la TVA et celles qui ne le sont pas ;
- Du taux de TVA applicable à chaque opération.
Vous devez en outre procéder à des déclarations de TVA et au paiement de la TVA, en fonction du régime dont vous relevez : réel simplifié ou réel normal.
Comment opter pour la TVA en SCI ?
Vous devez envoyer un courrier d’option à la TVA en SCI au service des impôts des entreprises (SIE) dont votre société dépend. Vous n’avez pas à utiliser une lettre recommandée avec avis de réception, un courrier simple suffit.
Il appartient au gérant de la SCI d’envoyer la lettre demande d’assujettissement de la SCI à la TVA au SIE. Il doit indiquer certaines informations comme la dénomination sociale et le numéro SIRET de la société.
Attention, l’exercice de l’option n’est valable que pour un immeuble. Vous devez donc envoyer autant de lettres que nécessaire si la SCI en possède plusieurs.
L’option à la TVA commencera alors la 1er jour du mois de votre demande. Par exemple, si vous envoyez le courrier au 14 mars, vous devez commencer à facturer la TVA sur les loyers dès le 1er mars.
Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?
Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.
Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?
Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.
Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelle TVA appliquer pour un loyer commercial ?
Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.
Comment calculer l'augmentation du loyer commercial en 2024 ?
L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).
TVA et location meublée à usage d'habitation
La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.
Toutefois, sont imposables:
- les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
- les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées,
- les prestations de parahôtellerie,
- les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées,
- les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.
TVA et location non meublée pour les professionnels et particuliers
Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA.
Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage.
Exemple: Si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.
TVA sur les loyers commerciaux
Les locations sont imposables lorsqu’elles sont réputées commerciales.
Une location est réputée commerciale si:
- elle constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial,
- elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés,
- le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.
Néanmoins, ce n'est pas parce qu'une location n'est pas à usage commercial qu'elle est forcément non imposable.
En effet, vous devez connaître la catégorie à laquelle appartient votre loyer selon qu'il est meublé ou non, et selon l'usage que vous en faites. Nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par un expert-comptable afin de savoir si votre location est exonérée ou non de TVA.
Option de TVA sur les loyers professionnels
Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel.
Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.
TVA sur les immeubles aménagées
Sont considérées comme des immeubles aménagés des locaux ou des terrains qui sont pourvus des aménagements nécessaires, sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ces immeubles sont destinés n'est pas possible.
On parle ici par exemple des salles meublées à usage de réunion, des immeubles à usage de clinique comportant des installations spécialisées, des salles de spectacle aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ou des terrains de camping pourvus d’aménagements (sanitaires…). Les locations portant sur ces immeubles sont en principe imposables.
SCI et TVA sur les loyers
Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir une SCI est assujetti ou non à la TVA il faut d'abord s'interroger sur:
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