Signer un Bail Commercial Sans Kbis : Conditions et Exigences

La signature d'un bail commercial est une étape cruciale pour toute entreprise cherchant à louer un local pour exercer son activité. Elle engage en effet les signataires (propriétaire bailleur et locataire) pour une période minimale de 9 ans. Il est donc primordial de bien étudier et préparer la signature du contrat en amont.

Qui Peut Signer un Bail Commercial ?

Pour pouvoir signer le contrat de bail commercial, le bailleur doit être muni de tous les pouvoirs nécessaires. Voici les différentes situations possibles :

Société Commerciale : Lorsque le propriétaire est une société commerciale (SARL, SA, SAS), le représentant légal est normalement habilité à signer un bail.
Couple Marié :
- Régime de la communauté : Le bail commercial doit être signé par les 2 époux.
- Séparation de biens : L'accord des 2 époux est requis.
Indivision : L'accord de tous les indivisaires est toujours nécessaire pour signer le bail.
Démembrement de Propriété : L'accord du nu-propriétaire est nécessaire, même si c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers.
Mineur : Son représentant légal peut seul consentir le bail. Si les 2 parents sont décédés, ce pouvoir revient au tuteur.
Personne sous Protection Juridique :
- Sauvegarde de justice : Il peut consentir seul un bail commercial, sauf si un mandataire spécial a été désigné par le juge.
- Curatelle : Il peut consentir seul un bail dont la durée n'excède pas 9 ans.
- Tutelle : Il ne peut consentir seul aucun bail. Son tuteur pourra le faire sans son autorisation, à condition que le bail ne dépasse pas 9 ans.

Le Locataire : Un Commerçant Immatriculé

Le locataire doit être un commerçant immatriculé. Si le locataire a créé une entreprise individuelle, il signera le bail en son nom personnel.

Formalisme du Bail Commercial

D’après les dispositions du Code de commerce encadrant le régime des baux commerciaux, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Le bail commercial peut être rédigé chez le notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers.

À noter : Un bail commercial verbal est également valable mais comporte toutefois des risques.

Le Rôle du Notaire

Il est tout à fait possible de confier la rédaction d'un bail commercial à un notaire. Le recours à un notaire est même obligatoire lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou un local servant à entreposer les boissons du débitant, ou lorsque la durée du contrat est supérieure à 12 ans. Outre ces cas, l'intervention du notaire permet de donner date certaine au bail commercial et de le rendre opposable aux tiers.

Avantages de Faire Appel à un Notaire :

Vérifier l’identité des parties au bail commercial.
Vérifier les conditions nécessaires à la validité d’un contrat de droit commun.
Veiller au respect de la réglementation en vigueur consacrée par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Bon à savoir : Le renouvellement du bail commercial peut aussi être rédigé chez le notaire, en particulier si ce renouvellement nécessite la rédaction d’un avenant de renouvellement de bail commercial à la suite, par exemple, d’une révision du montant du loyer.

Coût d'un Bail Commercial chez un Notaire

Contrairement aux émoluments, dont le montant est réglementé par la loi, les frais de rédaction du bail commercial par le notaire ne sont pas plafonnés. Le coût de l'établissement du contrat varie donc d'un professionnel à un autre, mais en fonction de la complexité du contenu du bail et des spécificités du local, les frais de notaire peuvent tout à fait atteindre plusieurs milliers d'euros.

Notaire ou Avocat : Quel Professionnel Choisir ?

Les missions du notaire et de l'avocat ne sont pas les mêmes dans la rédaction du bail commercial. Ainsi, le notaire intervient avant tout pour s'assurer de la régularité du contrat, tandis que l'avocat, si chacune des parties dispose de son propre conseil, a pour mission de défendre les intérêts de son client et de négocier le bail le plus favorablement pour lui.

Les Différents Types de Baux Commerciaux

Bail Commercial Classique (3-6-9)

Durée minimale de 9 ans.
Le locataire peut demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période de 3 ans (3-6-9).
Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant 9 ans en versant une indemnité d’éviction.
Le loyer est fixé librement, mais doit être déterminé ou déterminable dans le contrat.

Bail Commercial Précaire (ou Dérogatoire)

Durée totale n’excède pas 3 ans.
Le locataire ne reçoit aucune indemnité d’éviction.
Permet aux nouveaux commerçants de tester leur activité.
Attention : La qualité « dérogatoire » du bail doit être clairement mentionnée dans le contrat.

Le bail commercial et ses modalités

Les Éléments Essentiels à Vérifier Avant de Signer

Avant de signer le bail commercial, voici les éléments sur lesquels vous devez porter votre attention :

Lire aussi: Gérer les charges auto-entrepreneur

Identité des parties : Vérifier l'existence légale de la société (extrait Kbis) et l'identité des représentants légaux.
Capacité juridique : S'assurer que chaque partie détient bien la capacité juridique de signer le bail.
Activité autorisée : L'activité du locataire doit être autorisée par le bailleur et stipulée au sein du contrat.
Adresse et désignation du local : Vérifier que l’adresse et la désignation du local commercial loué soient stipulées dans le bail commercial.
Superficie : La superficie doit être mentionnée, car d’elle, dépend le plus souvent le montant de votre loyer.
Durée du bail : La durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans.
Destination des lieux : Elle doit être claire et précise, et autoriser l'activité que vous voulez exercer.
Charges et impôts : Examiner les charges récupérables par le bailleur et celles restant à la charge du locataire.
Dépôt de garantie : Il permet de couvrir d'éventuels impayés ou dégradations des locaux.
Travaux : La répartition et la prise en charge des travaux par telle ou telle partie doivent être précisées dans le bail commercial.
Sous-location : Si la plupart des baux commerciaux interdisent la sous-location, elle peut néanmoins être autorisée via le bail, avec autorisation du propriétaire.
Cession de droit au bail : Envisager une reconversion professionnelle ou l’arrêt de votre activité dans quelques années.

Bail Commercial Sans Kbis : Est-ce Possible ?

La loi (L141-1 du code de commerce) offre la possibilité, dans le cas d’une société en formation, de signer un bail sans être immatriculé au RCS, donc sans Kbis. Cette exigence est rédhibitoire en cas de renouvellement de droit au bail où il faut absolument un KBIS. Vous pouvez régulariser une fois en possession du KBIS.

Annulation d'un Bail Commercial Après Signature

Il n’est pas possible d’annuler un bail de location après signature, la loi ne prévoyant aucun délai de rétractation. Si toutefois le consentement de l’une des parties a été vicié au moment de la conclusion du contrat, la partie victime d’une erreur, d’un dol ou de violence, qui peut être une violence économique notamment, peut obtenir la nullité du bail en saisissant le tribunal judiciaire du lieu où se situe le local.

Récapitulatif des Éléments Clés du Bail Commercial
Élément	Description
Durée minimale	9 ans (sauf bail précaire)
Parties	Bailleur (propriétaire) et Locataire (commerçant immatriculé)
Formalisme	Écrit (recommandé), notarié obligatoire dans certains cas
Kbis	Non obligatoire à la signature pour une société en formation
Résiliation	Possible tous les 3 ans pour le locataire

balises: #Kbis