Plan de Financement Achat Immobilier : Guide Complet et Modèle Excel
Vous avez trouvé le bien idéal, mais avant de vous lancer, une étape clé s’impose : construire un plan de financement immobilier solide. C’est lui qui vous permettra de convaincre la banque, d’optimiser votre emprunt et d’éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, on vous guide pas à pas pour bâtir un plan de financement complet, réaliste et adapté à votre projet.
Étape 1 : Évaluer le Coût Total de Votre Projet Immobilier
Avant même de penser à l’emprunt ou à votre apport, il est indispensable d’évaluer précisément le coût total de votre projet immobilier. Ce budget ne se limite pas au prix du bien. Il intègre de nombreuses dépenses annexes parfois sous-estimées.
Les composantes du coût total :
- Le prix d’achat du bien immobilier : c’est le point de départ du plan de financement. Ce montant correspond au prix net vendeur, négocié ou affiché.
- Les frais d’agence immobilière : si vous achetez via un professionnel, ces frais s’ajoutent au coût global. Ils représentent généralement entre 4 et 8 % du prix du bien.
- Les frais de notaire: Les frais de notaire sont composés de trois postes de dépenses différents : les impôts et taxes, les honoraires et débours, les émoluments du notaire.
- Les frais de garantie : en fonction du type de garantie choisi (hypothèque, caution via un organisme comme Crédit Logement, privilège de prêteur de deniers…), ils peuvent représenter 1 à 2 % du montant emprunté.
- Les frais de dossier bancaire : appliqués par les établissements prêteurs, ils tournent en moyenne autour de 1 % du montant du prêt, mais peuvent parfois être négociés ou supprimés.
- Le coût de l’assurance emprunteur : indispensable pour obtenir un crédit immobilier, elle peut représenter entre 0,3 et 1 % du montant emprunté par an, en fonction de votre profil.
- Les travaux éventuels : si vous prévoyez de rénover le bien ou de le remettre aux normes, il est essentiel d’estimer leur coût avec précision (devis à l’appui).
- Les charges annexes : n’oubliez pas d’anticiper les charges de copropriété, la taxe foncière ou encore les frais liés au déménagement.
Construire son tableau d'amortissement avec Excel (crédit immobilier)
Étape 2 : Déterminer Vos Ressources Financières
Une fois l’ensemble des dépenses estimé, il faut désormais déterminer comment vous allez financer votre projet. Ce second volet du plan de financement repose sur l’inventaire de toutes vos ressources financières, qu’elles soient personnelles ou issues de dispositifs d’aide.
Il s’agit des fonds que vous êtes en mesure d’investir dans l’opération. Il peut provenir de votre épargne (livret A, PEL, CEL…), d’une donation familiale, d’un héritage ou encore du produit de la vente d’un bien immobilier.
Votre capacité d’emprunt dépend largement de la stabilité et du montant de vos revenus.
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Pour les revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % afin de pondérer le risque lié à la vacance locative.
L’apport correspond à toute somme que vous apportez en propre. L’apport peut être de tout type : une épargne construite depuis des années, un héritage, une prime professionnelle, un don familial, un compte épargne logement (CEL), un plan épargne logement (PEL), une épargne salariale...etc.
Étape 3 : Établir un Tableau de Financement
Le tableau de financement est la pièce maîtresse de votre dossier immobilier. Il met noir sur blanc l’ensemble des dépenses et ressources identifiées, et permet de vérifier si votre projet est viable financièrement.
Un plan de financement doit de préférence être établi sous forme de tableur Excel. Il doit comporter deux colonnes : la première pour le poste « charges » ou « besoins », et la seconde pour le poste « ressources » ou « revenus disponibles ».
La colonne Charges fera ressortir le coût d’acquisition immobilière projetée, les dépenses diverses telles que les frais d’agence, les frais notariés, les coûts liés à d’éventuels travaux. Quant à la deuxième colonne Ressources, elle fera ressortir l’apport personnel de l’emprunteur, mais également le montant du crédit immobilier qu’il sollicite.
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Le plan de financement Excel doit comprendre un total au bas de la colonne Charges, et un total au bas de la colonne Ressources. Les deux totaux doivent être identiques.
Étape 4 : Déterminer Votre Capacité d'Emprunt
Une étape incontournable dans l’élaboration de votre plan de financement immobilier consiste à déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Cette estimation repose sur l’analyse de vos revenus, charges et de la durée du prêt souhaitée.
- Le taux d’endettement : c’est le ratio entre vos charges de crédit et vos revenus nets mensuels.
- Les revenus stables : un CDI, un poste de fonctionnaire ou une ancienneté professionnelle renforcent votre profil.
Exemple de plan de financement :
Ils souhaitent acheter ensemble leur résidence principale, un bien à 350 000 €. Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés. Ils disposent d'une épargne de 36 000 € et souhaitent conserver 5 000 € de côté en plus de l’apport.
| Coûts | Montant | Revenus | Montant |
|---|---|---|---|
| Prix d’achat | 350 000 € | Apport personnel | 31 000 € |
| Frais de notaire | 25 938 € | A emprunter | 348 762 € |
| Coût de la garantie | 3 824 € | ||
| Total | 379 762 € | Total | 379 762 € |
En utilisant le simulateur de Pretto, ils vont pouvoir évaluer le plan de financement qui leur convient le mieux. Par exemple :
| Durée de l’emprunt | Taux du crédit | Mensualité | Coût du crédit |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,05 % | 2 429 € | 86 720 € |
| 20 ans | 3,20 % | 1 929 € | 124 460 € |
| 25 ans | 3,24 % | 1 706 € | 161 300 € |
*Calculs basés sur les taux de mai 2025. Veuillez noter que ces taux peuvent varier
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Étape 5 : Constituer Votre Dossier de Prêt Immobilier
Une fois votre plan de financement élaboré, il est temps de passer à l’étape suivante : la constitution du dossier de prêt immobilier. C’est ce dossier qui sera présenté aux banques et qui déterminera l’acceptation (ou non) de votre demande, ainsi que les conditions proposées (taux, durée, garanties…).
Étape 6 : Faire Appel à un Courtier Immobilier (Optionnel)
Même avec un excellent dossier, obtenir les meilleures conditions de prêt n’est pas automatique. Les banques ne proposent pas toutes les mêmes taux, ni les mêmes frais, ni les mêmes critères d’acceptation. C’est là qu’intervient le courtier immobilier, un expert qui vous aide à décrocher l’offre la plus avantageuse.
Faire appel à un courtier, c’est mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre financement immobilier.
Modèle Excel du Plan de Financement
Pour éviter les oublis et vous faciliter la tâche, nous avons mis en place un plan de financement détaillé sous format excel. Les formules sont déjà intégrées, vous pouvez l’utiliser tel quel, ou bien vous en inspirer à votre guise !
Dans votre plan de financement vous devrez intégrer toutes les dépenses que vous allez effectuer dans le cadre de votre crédit immobilier. Plus vous serez précis dans vos dépenses, mieux vous pourrez estimer votre budget.
Les Prêts Aidés
Si vous y êtes éligible, les prêts aidés peuvent être un bon coup de pouce financier (Prêt à Taux Zéro, Prêt Accession Sociale...). Ces aides de l’État, généralement accordées à des taux très avantageux, vous permettent d’accéder plus facilement à la propriété.
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le PTZ fait peau neuve. Une réforme du prêt à taux zéro qui s’inscrit dans une volonté d’en ouvrir l’accès à plus de ménages français.
Ces prêts vous serviront d’apport pour votre prêt immobilier, alors pensez-y !, ils sont aussi bien évidemment à rentrer dans votre plan de financement.
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