Plateformes d'investissement PME : Avis et Comparatif des meilleures plateformes de Crowdfunding Immobilier

Le crowdfunding immobilier connaît un essor considérable depuis plus de 10 ans, se positionnant comme une alternative attrayante pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs portefeuilles dans le secteur immobilier. Cela se fait sans devenir propriétaire, sans passer par des produits tels que les SCPI (pierre-papier), et en contournant les ETF immobiliers.

Face à la multiplication des plateformes offrant ce type d'investissement, il est crucial de savoir comment choisir la meilleure option. Cette décision ne doit pas être prise à la légère, car elle peut impacter significativement la performance, et surtout la sécurité, de vos investissements.

Choisir une plateforme de crowdfunding immobilier pour y investir demande une analyse approfondie. La réputation et l’expérience de la plateforme sont des éléments clés selon moi, en parallèle bien entendu des performances financières. Mais il ne faut pas se contenter d’une revue rapide des éléments liés à l’identité, au fonctionnement et à la philosophie d’une plateforme.

J'ai réalisé un comparatif complet des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, en analysant leurs performances financières, leur solidité, leur réputation et la qualité de leurs services. Une entreprise établie, avec un historique solide de projets financés, inspire confiance. Ainsi, je vous recommande de consulter les avis d’utilisateurs et de lire les différents avis sur les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier que j’ai déjà rédigé.

La transparence joue pour moi un rôle majeur. Une plateforme fiable doit fournir des informations détaillées sur chaque projet, incluant les risques, les rendements estimés et les frais. Elle doit aussi clairement expliquer son processus de sélection des projets et sa due diligence.

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La diversité et la qualité des projets proposés influencent aussi pour moi grandement le choix. Une plateforme performante doit offrir un large éventail d’opportunités, couvrant le résidentiel, le commercial, les bureaux et pourquoi pas des projets industriels. Cette variété est importante pour vous permettre d’ajuster votre portefeuille selon votre profil de risque, et contribuer - au sein d’une même plateforme idéalement - à des projets diversifiés.

La performance historique, mesurée par les rendements réalisés et les taux de défaut, sert d’indicateur. La comparaison de ces données entre plateformes s’avère utile. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, vous le savez. Mais il faut y voir une tendance, une donnée qui traduit en partie la rigueur de la sélection des projets.

Dans ma sélection des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, je n’ai listé que des acteurs agréés par les autorités, qui respectent les réglementations en vigueur. Mais il est important pour moi d’aller chercher plus loin, et de s’intéresser en particulier à la qualité du service client et l’ergonomie de la plateforme, de savoir si des outils de suivi performants et un support réactif sont là.

Ce travail de recherche et de comparaison, je l’ai réalisé.

Les meilleures plateformes de Crowdfunding Immobilier

1. La Première Brique

Je débute ma sélection des meilleures plateformes avec La Première Brique, qui est clairement l’acteur que je préfère dans le monde du crowdfunding immobilier. La Première Brique a réussi rapidement à se faire une place notamment grâce à une promesse très accrocheuse, mais efficace : démocratiser l’investissement immobilier au travers du crowdfunding avec des projets accessibles dès 1 € ! Sur le plan de l’accessibilité, difficile de faire mieux !

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Dans la foulée de cette volonté de rendre l’investissement à la portée de tous, les projets disponibles au financement sont clairement détaillés. C’est aussi un point que j’apprécie particulièrement. Une fois que vous avez créé votre compte, que celui-ci est crédité, vous pouvez commencer à investir dans des projets et découvrir les présentations des collectes en cours. Chaque fiche est très bien détaillée.

On peut y trouver notamment une plaquette de présentation, une fiche d’informations clés sur l’investissement qui synthétise les principales données à connaître et tout le détail du plan d’investissement. Les postes de dépenses sont aussi détaillés, et c’est enfin un calendrier prévisionnel pour la réalisation de l’opération qui est partagé, qui évoque bien entendu le calendrier de remboursement du prêt accordé au travers de La Première Brique. J’aime cette transparence, cet effort réalisé pour partager un maximum d’informations qui sont autant d’aides à la décision.

Les indicateurs de performance sont très bons. Le taux de rendement interne dépasse les 9,5 % depuis le début (2019), le nombre de projets financés est en progression et les retards de remboursement restent contenus 35 % de taux de retard en octobre 2024). Cela s’explique en partie par le processus de sélection des projets qui est soigné.

Il est en effet décomposé en 2 audits (un audit préliminaire pour comprendre la maturité du projet puis un audit approfondi). Une fois cette phase réalisée, l’analyse donne lieu à une notation puis à une présentation devant le comité de sélection. On comprend qu’un effort est réalisé pour ne retenir que les meilleurs projets et éviter d’avoir une offre trop abondante mais peu pertinente et risquée sur le site.

Selon les chiffres communiqués par la plateforme, ce sont seulement 10 % des projets qui sont retenus et proposés au financement ! Une forte sélectivité donc, mais qui apporte des résultats.

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2. ClubFunding

En deuxième position dans mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding, je vous présente ClubFunding. Vous connaissez peut-être déjà leur offre. En effet, ClubFunding existe depuis 2015, et est un acteur majeur du secteur. Le nominal financé dépasse 1,5 milliards d’euros, ce qui en fait le leader du secteur. Largement devant La Première Brique (190 millions d’euros depuis 2019). Cette taille impressionnante n’a pas entraîné de défauts majeurs.

En effet, si on s’intéresse à la performance, on remarque que les projets qui présentent des retards de remboursement se sont accumulés en 2021, 2022 et 2023, mais ils continuent de représenter une part relativement faible du total des remboursements en cours.

La sélection s’appuie sur une analyse approfondie menée par des équipes expérimentées et validée par un Comité composé de professionnels du financement d’entreprises et de l’équipe Analyse de ClubFunding. Il existe une phase d’analyse et de rencontre (je ne suis pas certain que toutes les plateformes fassent cet effort de la rencontre physique), au cours de laquelle l’entreprise constitue un dossier complet incluant une description détaillée du projet et des projections financières sur 3 ans.

Le Comité ClubFunding, indépendant du management, examine ensuite les projets sélectionnés. ClubFunding procède alors à une évaluation précise du profil de risque de l’entreprise et de son projet, basée sur 8 indicateurs économiques, financiers et managériaux. Chaque critère est noté de 0 à 10. Pour être éligible, une société doit avoir clôturé au moins 2 exercices comptables, être une SA ou SAS, et être dirigée par des personnes expérimentées.

Vous comprenez pourquoi j’apprécie ClubFunding, et pourquoi l’entreprise est si haut dans mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier ? Il convient toutefois de rester prudent par rapport aux retards qui se sont accumulées, et qui représente à date 49 % des projets en cours de remboursement.

3. Anaxago

À la troisième place de mon classement des meilleures plateformes de crowdfunding immobilier, c’est Anaxago que l’on retrouve. Il s’agit d’un acteur référent dans le domaine, qui a su tisser de nombreux partenariats notamment avec des groupes bancaires, et qui donne accès à un large éventail de produits aux investisseurs professionnels comme particuliers.

Pour la partie crowdfunding, Anaxago propose d’investir au travers de « Club-deals », Qu’est-ce qu’un club deal ? Il s’agit d’une structure d’investissement qui regroupe plusieurs investisseurs pour investir directement dans des projets spécifiques, généralement inaccessibles aux particuliers, comme l’immobilier d’entreprise ou les PME. Les Club-deals sont ici créés spécifiquement pour un projet, ils ont une durée de 24 à 48 mois en général, et prennent fin lors du remboursement, à la clôture du projet.

Pour chaque opération, Anaxago met donc en place une holding intermédiaire, dédiée au financement du projet. Ce montage est ici utilisé pour bénéficier du dispositif 150-0 B ter, qui permet de reporter l’imposition des plus-values réalisées lors d’échanges de titres dans le cadre de certaines opérations.

En ce qui concerne la sélection des projets, elle semble minutieuse comme je l’explique dans mon avis Anaxago. J’apprécie avec Anaxago l’approche ultra professionnelle, la rigueur et la qualité de l’information.

En ce qui concerne les performances, je note depuis 2021 une accélération du nombre de projets en retard de paiement (6,3 %) voire carrément en défaut de remboursement (10,4 %). Il ne faut pas pour autant tirer un trait sur cette plateforme. Cela doit simplement vous pousser à faire preuve de clairvoyance et à bien analyser les projets proposés avant de vous lancer.

Le taux de rentabilité annuel moyen pour les investissements immobiliers est d’environ 9,8 %. Il y a donc du bon à trouver mais, encore une fois, au risque de me répéter, vous devez faire preuve d’une bonne sélectivité. Plutôt un bon plan que d’avoir une offre pléthorique dans laquelle piocher, plutôt qu’une offre atone.

4. Monego

Chez Monego, les indicateurs de performance sont relativement différents de ceux des 3 plateformes que je vous ai déjà présentées. En effet, Monego est un acteur clairement plus modeste, avec un peu plus de 100 millions d’euros de nominal financé et un total de 245 projets depuis 2017. Car on bénéficie ici d’une approche focalisée sur des projets de plus faible envergure, qui amène à un nombre de retards moins important.

Un seul projet a connu depuis le départ une perte définitive, et une quinzaine sont actuellement concernés par un retard. En ce qui concerne les performances, le TRI ne flirte pas ici avec les 10 % comme c’est le cas chez d’autres concurrents, mais il s’établit à 5,89 %. Cela se traduit notamment lors du processus de sélection des projets.

J’apprécie particulièrement la transparence en ce qui concerne les indicateurs financiers. On peut accéder au statut de chaque projet qui connaît un retard, pour comprendre par exemple si un report contractuel a été acté. Cet effort de communication est appréciable pour les investisseurs.

Il est trop fréquent lorsqu’un projet accuse du retard de ne pas avoir d’informations et d’être dans l’attente… ce qui alimente la frustration. Ce n’est pas le cas ici avec Monego. La bonne communication permet donc pour moi de compenser un rendement certes plus faible, mais avec de solides appuis qui apportent de la sécurité.

5. Baltis

A mon avis Baltis offre une approche intéressante pour les investisseurs sensibles à l’impact local et à la diversification géographique, tout en maintenant un processus de sélection rigoureux. Le TRI à 10,11 % montre que le choix de cette orientation locale et cet ancrage territorial est le bon.

Attention toutefois à la croissance récente de Baltis, qui a rejoint le Groupe Magellim depuis 2021. Ce n’est pas un point éliminatoire, mais plutôt un élément à bien avoir en tête pour suivre le développement de la plateforme et sa structuration dans le temps. Chaque projet offre un très bon niveau de détails et souvent de bonnes garanties.

6. Homunity

La plateforme de crowdfunding immobilier Homunity se distingue par son approche axée sur la performance dans la sélection des projets. Ce n’est pas un secret, c’est assumé, et je trouve cela très bien comme expliqué dans mon avis sur Homunity. Cette stratégie, clairement affichée, repose sur une analyse approfondie des opérateurs et des projets immobiliers.

Le processus d’évaluation inclut l’examen de la solidité financière des promoteurs, l’expérience de leurs équipes, ainsi que l’étude détaillée de chaque projet en termes de viabilité économique, de plan de commercialisation et d’aspects techniques et administratifs. Cette rigueur dans la sélection semble porter ses fruits, comme en témoignent les performances d’Homunity depuis 2016.

La plateforme a constamment affiché un TRI supérieur à 8 %, avec une belle remontée à 9,82 % en 2023, malgré un contexte immobilier difficile. On note toutefois une légère baisse du nombre de projets financés en 2023, ce qui pourrait refléter une approche plus prudente dans un marché incertain. Les équipes à la manoeuvre ont de l’expérience et Homunity a une volonté de s’inscrire dans le temps.

En termes de durée d’investissement, Homunity tant vers des durées plus longues (jusqu’à 36 mois) ces derniers temps. Il s’agit pour moi d’un point d’attention pour les investisseurs recherchant plus de liquidité. Mais il reste possible de miser sur des projets plus courts. Parmi les opportunités proposées aux membres, je vois fréquemment des collectes pour des opérations avec un horizon de remboursement à 24 mois.

7. Finple

Finple est une plateforme de crowdfunding qui possède un solide historique depuis 2017. Le nombre de projets financés est comparable à Baltis, mais tant le nominal financé que les performances n’ont rien à voir. Ainsi, Finple a financé plus de 230 millions d’euros, là où Baltis, pour poursuivre la comparaison, a financé sur une période relativement similaire environ 80 millions d’euros.

Un tel écart alors que le nombre de projets est similaire signifie que les opérations réalisées par Finple sont de plus grande envergure. Elles sont aussi étalées sur des périodes de remboursement plus longues, avec une durée moyenne d’emprunt de 30,6 mois. La longueur la plus élevée parmi les plateformes comparées ici (presque au niveau de Lymo, à 31,6 mois, que j’évoque plus bas).

Il s’agit clairement là d’une prise de risque, qui entraîne un manque de liquidité et amène à un horizon de remboursement plus long. Mais pour moi, de solides garanties sont apportées pour compenser ce risque. Ainsi, selon les informations partagées par Finple, le processus de sélection est très rigoureux.

Parmi les 390 projets reçus en 2022, 185 ont été analysés, 108 ont été présentés en comité, 92 ont eu un accord et 47 ont finalement obtenu un financement.

8. Raizers

Avec Raizers, les indicateurs de performance ne sont pas vraiment mis en avant. Sur le site officiel, on trouve bien sur la page d’accueil le montant total collecté, le nombre d’opérations financées depuis 2015 (380), ou encore la durée moyenne d’investissement qui relativement contenue à 20 mois.

Mais les performances concrètes, il faut aller les chercher dans la documentation légale, qui n’est pas vraiment utilisée comme argument com...

Tableau comparatif des sites de crowdfunding immobilier

Voici un tableau comparatif des sites de crowdfunding immobilier, présentant des données essentielles pour vous aider à faire un choix éclairé :

Tableau comparatif des sites de crowdfunding immobilier (données au 17 janvier 2025).

* Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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