Plus-value immobilière et SARL de famille : régime fiscal et application du BOFiP

La doctrine fiscale applicable aux plus-values immobilières est centralisée dans la série BOI-RFPI-PVI du BOFiP (bulletin officiel des finances publiques, bofip.impots.gouv.fr), qui décline l’article 150 U du Code général des impôts. Le BOFiP (bulletin officiel des finances publiques-impôts, accessible sur BOI) est depuis 2012 la source unique de la doctrine fiscale française. Le BOFiP n’est pas un texte de loi. C’est l’interprétation officielle des textes (CGI, Code civil, jurisprudence) par la Direction générale des finances publiques. En pratique, c’est ce que votre centre des impôts applique.

Vous vendez un bien locatif ou une résidence secondaire et vous voulez comprendre ce que dit vraiment le BOFiP avant de signer le compromis. Les références BOI-RFPI-PVI-10, 20, 30, 40 peuvent paraître hermétiques. Pour les plus-values immobilières des particuliers, c’est la série BOI-RFPI-PVI (revenus fonciers, plus-values immobilières) qui s’applique. Cette doctrine jouit d’une force particulière : en vertu de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, elle est opposable à l’administration.

Champ d’application : qui est concerné ?

Le régime s’applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France qui cèdent un bien immobilier dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Sont exclus les marchands de biens, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et les loueurs en meublé professionnels. Le BOI-RFPI-PVI-10 définit clairement le périmètre des opérations taxables. On y trouve les cessions à titre onéreux d’immeubles bâtis (appartements, maisons), d’immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles non exploitées), de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes) et de parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’IS.

Une cession ne se limite pas à la vente simple, elle englobe aussi l’échange, l’apport en société ou la dation en paiement. Tous les biens immobiliers détenus en pleine propriété entrent dans le champ : résidence principale (exonérée), résidence secondaire, immeuble locatif, terrain, parking, cave isolée. Si vous détenez le bien via une SCI à l’IR, c’est la SCI qui calcule la plus-value mais l’impôt remonte au niveau des associés au prorata de leurs parts.

SARL de famille immobilière : définition et spécificités

Une SARL de famille immobilière est une forme particulière de Société à Responsabilité Limitée (SARL) conçue pour la gestion de biens immobiliers au sein d'une même famille. Bien qu'elle ne soit pas une forme juridique distincte à proprement parler, elle est définie par des textes fiscaux spécifiques, notamment l'article 239 du Code général des impôts. Cette structure juridique combine les avantages d'une SARL classique avec des dispositions fiscales avantageuses pour les entreprises familiales. Elle permet d'exercer une activité commerciale liée à l'immobilier, comme la location meublée, tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée.

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Pour créer une SARL de famille immobilière, vous devez réunir plusieurs membres de la même famille. Les associés doivent être liés par des liens de parenté spécifiques : personnes parentes en ligne directe (ascendants ou descendants, quel que soit le degré de parenté), frères et sœurs, conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS). Il est important que chaque associé soit directement uni aux autres par l'un de ces liens familiaux.

Conditions et formalités

Pour constituer une SARL de famille, vous devez également respecter les conditions suivantes : avoir au moins deux associés (l'EURL de famille n'existe pas), rédiger et signer des statuts écrits, fixer un siège social, obtenir le consentement libre et éclairé des associés, s'assurer de la capacité juridique des associés, réaliser des apports intégrés au capital social (minimum 1 euro) et nommer un ou plusieurs gérants.

Option fiscale et conséquences

L'option pour l'impôt sur le revenu est l'un des atouts majeurs de la SARL de famille. L'un des atouts majeurs de la SARL de famille est la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée. Cette option a plusieurs avantages : transparence fiscale (la société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés), imposition progressive (les revenus sont soumis au barème progressif de l'IR), imputation des déficits (chaque associé peut imputer sa part de déficit sur son revenu global) et absence de double imposition (les bénéfices ne sont imposés qu'une seule fois, au niveau des associés).

Cette option comporte l'indication de la raison sociale, du lieu du siège et, s'il est différent, du principal établissement, ainsi que l'adresse et lien de parenté des associés. L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés. L'option doit être adressée au service des impôts auprès duquel la déclaration de résultat doit être souscrite.

Limites liées à l'activité

Le régime d'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas aux sociétés de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial. Le régime d'imposition des plus-values immobilières s'applique dans les autres situations. L'extension du régime aux activités agricoles a été envisagée afin de faciliter l'exercice conjoint d'activités agricoles et commerciales, mais la nature civile des activités libérales entraîne leur exclusion du régime optionnel.

Plus-values immobilières : calcul et abattements

La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’acquisition corrigé (article 150 VB du CGI) du prix de cession (article 150 VA du CGI). Le prix de cession correspond au montant de l’acte authentique, moins les frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque). Le prix d’acquisition corrigé : frais d’acquisition et travaux (art.). Le prix d’acquisition de référence est celui payé lors de l’achat initial.

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20) est clair : le forfait de 15 % s’applique automatiquement, sans avoir à justifier de travaux effectivement réalisés, à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti. Vous avez le choix entre forfait et frais réels : prenez le plus avantageux. Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte (déclaration de succession ou acte de donation), majorée des droits de mutation à titre gratuit effectivement payés.

Barèmes et exonérations

Le BOI-RFPI-PVI-20-20 (mis à jour le 24/08/2018) établit deux barèmes séparés d’abattement selon la durée de détention : l’un pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %). Ces deux barèmes ne fonctionnent pas ensemble. L’exonération IR intervient après 22 ans, l’exonération sociale après 30 ans. De la sixième à la vingt-deuxième année, l’abattement IR recule de 6 % par an. Pour les prélèvements sociaux, la baisse est plus lente entre la sixième et la vingt-et-unième année (1,65 % par an), puis 1,60 % la 22e année, avant d’accélérer à 9 % par an jusqu’à la trentième.

La date pivot est celle de l’acte authentique d’acquisition, pas la promesse de vente. Pour un bien acquis par succession, c’est la date du décès. Pour une construction, c’est la date d’achèvement (déclaration H1). Les abattements s’appliquent uniformément aux résidences secondaires, biens locatifs, terrains à bâtir et parts de SCI.

Exonérations particulières prévues par l’article 150 U du CGI

Le BOI-RFPI-PVI-10-40, mis à jour le 08/08/2023, recense tous les cas d’exonération issus de l’article 150 U du CGI. La plus importante concerne la résidence principale à la date de vente : exonération totale, sans limite de montant ni durée minimale de détention. S’ajoutent les cessions inférieures à 15 000 €, la première vente d’un logement par un non-propriétaire de sa résidence principale, les ventes par des personnes âgées ou invalides aux revenus modestes, les expropriations sous condition de remploi, et les cessions au profit d’organismes de logement social.

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La résidence principale est définie comme le logement où le contribuable réside habituellement et effectivement au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Une occupation de quelques mois ne suffit pas si le centre des intérêts familiaux et professionnels est ailleurs. En pratique, un délai de 12 mois maximum est toléré entre la mise en vente et la signature, à condition que le logement reste inoccupé. Si le prix de cession (et non la plus-value) est inférieur ou égal à 15 000 €, l’exonération est totale. Ce seuil s’apprécie par bien et par cédant.

Exonérations liées au logement social

Le bénéfice de l'exonération prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI s’applique aux cessions de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens réalisées au profit du cessionnaire prenant l'engagement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, de construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition. Cette exonération est calculée au prorata de la surface des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser.

L’amende est due par le cessionnaire en cas de manquement. Il est toutefois admis que l’amende ne soit pas appliquée lorsque le cessionnaire peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement.

Cas pratiques et conséquences en matière de parts sociales

La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ de l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values. La plus-value est imposable au nom de chaque coïndivisaire pour sa part dans l'indivision. L'indivision est fréquente après une succession ou un divorce, et le BOFiP en traite explicitement au BOI-RFPI-PVI-30-10. Chaque indivisaire est imposé personnellement sur la quote-part de plus-value correspondant à ses droits dans l'indivision.

Si vous détenez le bien via une SCI à l’IR, c’est la SCI qui calcule la plus-value mais l’impôt remonte au niveau des associés au prorata de leurs parts. Si la transmission des parts est intervenue postérieurement à la cession de l’immeuble, la plus-value professionnelle peut être imposable au nom de l'associé sortant et la quote‑part correspondant à ses droits est diminuée de la quote‑part de la plus‑value imposable au nom de l'associé sortant.

Apport en société et transformation

L'apport en société constitue une cession à titre onéreux. L'apport peut n'entraîner aucune imposition immédiate si les conditions de neutralité fiscale sont respectées, mais si l'apporteur conserve certaines fractions de l'immeuble, celles-ci peuvent devenir imposables dans les conditions ordinaires. Une telle opération ne dégage pas de plus-value imposable lorsque les règles propres à l'apport sont respectées.

Procédure, preuves et recours

Il appartient aux contribuables d'en justifier par tous moyens de preuve en leur possession. Pour une situation ambiguë (résidence principale contestée, exonération conditionnelle), le rescrit fiscal permet de demander à l’administration une prise de position formelle préalable. La réponse engage le fisc pendant la durée de validité du rescrit.

En cas de doute, la recherche par identifiant (ex : BOI-RFPI-PVI-10-40) est plus rapide que la recherche par mots-clés. Dans une réclamation, citez l’identifiant complet et le numéro de paragraphe : « BOI-RFPI-PVI-10-40, § 20, mise à jour du 08/08/2023 ».

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Taxe additionnelle et autres prélèvements

S’ajoute à la fiscalité classique la taxe additionnelle de l’article 1609 nonies G du CGI (BOI-RFPI-TPVIE-20), qui s’applique aux plus-values nettes imposables (après abattements) dépassant 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 %, avec un système de lissage pour atténuer les effets de seuil. Cette taxe ne s’ajoute pas pour les terrains à bâtir, la résidence principale (totalement exonérée), ni les biens détenus depuis plus de 22 ans (où la plus-value IR s’annule).

Fonctionnement pratique d’une SARL de famille immobilière

La SARL de famille fonctionne de manière similaire à une SARL classique. Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou non. Certaines décisions importantes nécessitent l'approbation de la collectivité des associés, et vous devez organiser une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour approuver les comptes. Des assemblées générales extraordinaires sont requises pour des décisions majeures telles que le transfert du siège social, la modification de l'objet social, la transformation de la société, l'augmentation ou la réduction du capital social, ou la dissolution.

En cas de bénéfice, la quote-part de chaque associé est intégrée à son imposition personnelle. Si la société réalise un déficit, chaque associé peut déduire sa quote-part de son revenu imposable. Le statut social du gérant dépend du nombre de parts qu'il détient : si le gérant possède plus de 50% des parts, il est soumis au régime des travailleurs non salariés (TNS) ; si le gérant détient 50% ou moins des parts, il bénéficie du régime des assimilés salariés.

Limites, risques et points de vigilance

Risques liés aux conflits familiaux : désaccords sur la gestion quotidienne, difficulté à séparer vie professionnelle et personnelle, risque de contentieux. Difficultés pour faire entrer de nouveaux associés : restriction aux membres de la famille, perte du statut familial si un tiers entre au capital. Perte des avantages en cas de non-respect des conditions : la cession de parts sociales à une personne extérieure entraîne la perte du statut de SARL de famille et de ses avantages fiscaux.

Ces contraintes peuvent réduire la capacité de la société à attirer des compétences externes et à diversifier son capital, limitant ainsi les opportunités de financement et de croissance. Il est recommandé d'établir des accords préalables clairs et détaillés, et de consulter un expert-comptable ou un conseiller juridique pour s'assurer de la conformité et optimiser la structure familiale.

Calcul récapitulatif de la plus-value : cinq étapes

Prix de cession net (acte − frais à la charge du vendeur).
Prix d'acquisition corrigé (acte + 7,5 % de frais forfaitaires ou réels + 15 % de travaux forfaitaires après 5 ans ou réels).
Plus-value brute = (1) − (2).
Application du barème d'abattement pour durée de détention selon BOI-RFPI-PVI-20-20 (deux décomptes distincts pour IR et PS).
Plus-value nette imposable × 19 % (IR) + plus-value nette imposable × 17,2 % (PS) + éventuelle taxe additionnelle si > 50 000 €.

La plus-value est la différence entre le prix de cession (article 150 VA du CGI) et le prix d’acquisition corrigé (article 150 VB du CGI). Le prix d’acquisition peut être majoré du forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et du forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention.

Exemple chiffré

Exemple concret : Sophie achète en 2010 un appartement 180 000 € + 15 000 € de frais d’acte (justifiés). Elle revend 280 000 € en 2024. Prix d’acquisition corrigé = 180 000 + 15 000 + (180 000 × 15 % forfait travaux) = 222 000 €. Le calcul suit les cinq étapes ci‑dessus pour déterminer la plus‑value nette imposable.

Ressources et références pratiques

La doctrine jouit d’une force particulière : en vertu de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, elle est opposable à l’administration. Le BOFiP s’organise en codification hiérarchique. Pour les plus-values immobilières, la racine est BOI-RFPI-PVI : BOI (bulletin officiel des impôts), RFPI (revenus fonciers, plus-values immobilières), PVI (plus-values immobilières des particuliers). La recherche par identifiant est plus rapide que la recherche par mots-clés.

⚠️ Information importante : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil professionnel. Aucune loi récente n’a modifié le régime de droit commun de la plus-value sur résidence secondaire en 2024-2025. Le régime reste celui de l’article 150 U du CGI : imposition à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) avec abattements pour durée de détention, exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

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